本文是一篇財(cái)會(huì)管理論文，本文認(rèn)為通過完善預(yù)算管理體系、完善預(yù)算編制方法、強(qiáng)化預(yù)算執(zhí)行的控制、嚴(yán)格業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)與預(yù)算的考核能夠強(qiáng)化全面預(yù)算管理；提高項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)能力、融資能力和運(yùn)營(yíng)能力能夠提升項(xiàng)目?jī)糍Y產(chǎn)收益率；優(yōu)化項(xiàng)目資金管理、提高項(xiàng)目存貨管控能力、提高項(xiàng)目成本管控能力和提高項(xiàng)目稅費(fèi)管控能力能夠提高項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率；
第 1 章緒論
1.1 研究的背景及意義
1.1.1 研究背景
房地產(chǎn)行業(yè)近 20 年來發(fā)展非常迅速，城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)、地方財(cái)政收入的增加、社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、居民居住的需求等都不斷地促使房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展。在房地產(chǎn)粗放發(fā)展的時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)投資回報(bào)高，導(dǎo)致大量的資本進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，激烈且無序的競(jìng)爭(zhēng)，推高房地產(chǎn)價(jià)格并造成房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱。為了維護(hù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，國(guó)家密集下發(fā)宏觀調(diào)控政策。“房子是用來住的，不是用來炒的”，這一說法一出，與之相配套的政策也紛紛出臺(tái)，從房地產(chǎn)企業(yè)到購房者等多方面進(jìn)行約束。政策出臺(tái)后，調(diào)控成果顯著，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于理性。房地產(chǎn)業(yè)步入相對(duì)蕭條的發(fā)展時(shí)期。怎樣安全度過相對(duì)蕭條的階段是現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)必須要面臨和解決的問題。2017 年以來一些大型企業(yè)因資金問題導(dǎo)致項(xiàng)目停工，面臨被收購重組，已然為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)敲響了警鐘。過后，2020 年國(guó)家出臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)的三條紅線，進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資亂象。房企現(xiàn)階段的發(fā)展和管理模式的選擇，是關(guān)系到企業(yè)能否生存下去的關(guān)鍵。 雖然房地產(chǎn)粗放式發(fā)展時(shí)代已結(jié)束，但是因?yàn)橥七M(jìn)中國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)需要，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)還有較好的發(fā)展空間。但是現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大背景與之前相比大有不同了，想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中持續(xù)健康的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)必須更新財(cái)務(wù)管控觀念，改變過去粗放型的財(cái)務(wù)管控模式，向精細(xì)化財(cái)務(wù)控制方向轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)如今不應(yīng)盲目地進(jìn)行對(duì)外擴(kuò)張，而應(yīng)將工作的中心轉(zhuǎn)移到企業(yè)內(nèi)部的管理。對(duì)企業(yè)資金加強(qiáng)管控，縮短資金回款期，減少成本費(fèi)用支出；對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)中各業(yè)務(wù)流程和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行嚴(yán)格管理與控制，確保項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的嚴(yán)格實(shí)施，為高周轉(zhuǎn)奠定基礎(chǔ)；財(cái)務(wù)管控通過對(duì)運(yùn)營(yíng)的管控手段的賦能從而驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)的發(fā)展，最終使企業(yè)獲得持續(xù)健康的發(fā)展。簡(jiǎn)而言之，就是通過優(yōu)化財(cái)務(wù)管控，提升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的效率和質(zhì)量，精益求精，從項(xiàng)目深挖自身找優(yōu)勢(shì)來彌補(bǔ)外部的不良影響，達(dá)到促進(jìn)企業(yè)良好發(fā)展的目標(biāo)。
1.2 國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀
1.2.1 國(guó)外研究現(xiàn)狀
第一，關(guān)于財(cái)務(wù)管理方面的研究。美國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)早在十九世紀(jì)五十年代給出了財(cái)務(wù)控制的概念：財(cái)務(wù)控制是指組織管理者為了增值保值組織的財(cái)產(chǎn)，確保財(cái)務(wù)信息的準(zhǔn)確和可靠，提高組織的經(jīng)營(yíng)效率以及確保管理制度被有效貫徹執(zhí)行而采用的方法和措施。Omopariola E D , Windapo A  （2019）研究表明在組織中現(xiàn)金流和流動(dòng)性是有效績(jī)效評(píng)估指標(biāo)，同時(shí)預(yù)算管理有效的財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略，能夠?qū)?xiàng)目和組織的績(jī)效有積極的影響。在運(yùn)營(yíng)過程中結(jié)合使用財(cái)務(wù)管理策略，建筑組織將表現(xiàn)更好[1]。
第二，對(duì)于項(xiàng)目管控方面的研究?？死锼雇?middot;法倫（2003）就項(xiàng)目管理提出了相關(guān)理論，同時(shí)還能突出實(shí)施項(xiàng)目的關(guān)鍵最優(yōu)化實(shí)施路線，因而在財(cái)務(wù)控制問題上，有著較大的價(jià)值[2]。Denny  Panak，Michelle  Medley（2007）的研究結(jié)果對(duì)項(xiàng)目管理進(jìn)行全面解讀，就項(xiàng)目而言，盈利與管理息息相關(guān)，管理的效果很大程度上在利潤(rùn)及成本上體現(xiàn)[3]。Shields M.D and S.M.Young（2010）的研究表明，房地產(chǎn)項(xiàng)目的全生命周期的財(cái)務(wù)管控是非常有必要的，在項(xiàng)目的各個(gè)階段都需要對(duì)成本進(jìn)行管控，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的總成本最低[4]。Shim  P  D,Jae  K（2009）提出了現(xiàn)代成本管理體系在項(xiàng)目中的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的優(yōu)化[5]。
第三，關(guān)于控制方面的研究。William（2008）通過企業(yè)內(nèi)部控制進(jìn)行深入的研究，認(rèn)為內(nèi)部控制評(píng)價(jià)能夠促進(jìn)企業(yè)管理的提升。Ouchi W G（1979）組織的問題是員工的付出如何評(píng)估與獎(jiǎng)勵(lì)如何分配的問題，如果不能很好的處理這個(gè)問題，員工可能會(huì)離心離德，團(tuán)隊(duì)合作將變得糟糕，組織可以通過設(shè)置控制機(jī)制來應(yīng)對(duì)評(píng)估和控制的問題[6]。Mitchell S , Zhang Y（2015）研究認(rèn)為公司的規(guī)模和地域分散性能夠衡量所有權(quán)形式對(duì)公司競(jìng)爭(zhēng)行為的影響，如何受組織控制的約束所限制。公司擁有的單位數(shù)量和單位的地域分布擴(kuò)大，組織控制有效性的降低，但是戰(zhàn)略授權(quán)的影響擴(kuò)大[7]。
第 2 章相關(guān)概念和理論基礎(chǔ)
2.1 相關(guān)概念界定
2.1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般是在一定的總體設(shè)計(jì)和總體預(yù)算內(nèi)，有明確的項(xiàng)目周期，由若干個(gè)單項(xiàng)工程組成，可以實(shí)施獨(dú)立的財(cái)務(wù)核算和統(tǒng)一管理的工程。項(xiàng)目管理通過運(yùn)用綜合知識(shí)實(shí)施的管理活動(dòng)，使得活動(dòng)的資源使用率最高、活動(dòng)的用時(shí)最短、項(xiàng)目取得的效益最高。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是管理者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全過程的綜合管理，調(diào)動(dòng)、協(xié)調(diào)和優(yōu)化各項(xiàng)資源，為客戶提供優(yōu)良的產(chǎn)品和服務(wù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目控制的內(nèi)容很多，主要是從財(cái)務(wù)、進(jìn)度、質(zhì)量、風(fēng)險(xiǎn)等方面進(jìn)行控制。財(cái)務(wù)控制管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中重要的組成部分。
2.1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管控
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重要手段之一就是財(cái)務(wù)控制管理。傳統(tǒng)意義上的財(cái)務(wù)管理是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)營(yíng)進(jìn)行策劃和監(jiān)控的綜合性管理活動(dòng)。如籌劃資金測(cè)算資金的成本和統(tǒng)籌安排融資的方式；監(jiān)控資金的安全完整和實(shí)用效率；測(cè)算盈利評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等等，為管理層的決策提供定量和定性的依據(jù)。在這個(gè)過程中，財(cái)務(wù)管理處在企業(yè)管理中的核心地位，其控制的主體主要是財(cái)務(wù)人員。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目與其他投資項(xiàng)目不同，主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的長(zhǎng)周期、大資金量和易受國(guó)家調(diào)控政策影響。因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司在其項(xiàng)目的運(yùn)作過程中，需要對(duì)資金采取一系列的管理手段進(jìn)行有效控制和運(yùn)用，從籌集、分配、運(yùn)用和收回等方面考慮提高資金的使用效率和收益率。
本文研究的房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管控是在傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)上，財(cái)務(wù)部門通過橫向拓展職責(zé)邊界與業(yè)務(wù)部門等其他部門進(jìn)行跨界整合，對(duì)凈資產(chǎn)收益率（ROE）、項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率（IRR）兩個(gè)總體指標(biāo)及其統(tǒng)領(lǐng)下大量的業(yè)務(wù)指標(biāo)和非業(yè)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行管控，以達(dá)到對(duì)運(yùn)營(yíng)過程進(jìn)行監(jiān)控和運(yùn)營(yíng)結(jié)果進(jìn)行把控，直觀的反映各個(gè)部門的經(jīng)營(yíng)問題，從而觸發(fā)各部門采取相應(yīng)的管理措施去改善經(jīng)營(yíng)最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。
2.2 財(cái)務(wù)管控的技術(shù)工具
全面預(yù)算管理通過資源分配來承接公司的戰(zhàn)略目標(biāo)，而項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃對(duì)全面預(yù)算的主要指標(biāo)進(jìn)行承接，通過對(duì)凈資產(chǎn)收益率、內(nèi)部收益率兩大總體性指標(biāo)的管控來對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)管控。
2.2.1 全面預(yù)算管理
戰(zhàn)略是企業(yè)大的方向，戰(zhàn)略要成功，就需要對(duì)發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃，而且規(guī)劃的方向要與戰(zhàn)略方向一致，發(fā)展的規(guī)劃是貫穿企業(yè)整體的方方面面，所以要求企業(yè)要進(jìn)行全面預(yù)算管理。全面預(yù)算是對(duì)企業(yè)資金統(tǒng)籌安排和合理配置，從而接近企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，制定相應(yīng)的預(yù)算。為確保全面預(yù)算的有效實(shí)施，企業(yè)需將全面預(yù)算中的目標(biāo)，通過績(jī)效管理，運(yùn)用 KPI、平衡計(jì)分卡等手段，融入績(jī)效考核中，通過對(duì)企業(yè)團(tuán)隊(duì)和員工進(jìn)行有效的績(jī)效評(píng)價(jià)和薪酬激勵(lì)，推動(dòng)員工、部門和團(tuán)隊(duì)目標(biāo)的達(dá)成，最終促使企業(yè)發(fā)展向戰(zhàn)略目標(biāo)逼近。全面預(yù)算管理以契約的形式約束相關(guān)方優(yōu)化資源配置，能夠幫助公司預(yù)測(cè)未來的經(jīng)營(yíng)結(jié)果、財(cái)務(wù)狀況和現(xiàn)金流，可以提前制定出一套以實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)為目標(biāo)的精準(zhǔn)科學(xué)的作戰(zhàn)方案，促進(jìn)投入產(chǎn)出的最大化，給股東帶來價(jià)值。
全面預(yù)算主要包含業(yè)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算等內(nèi)容，業(yè)務(wù)預(yù)算主要是將業(yè)務(wù)流程進(jìn)行梳理，最終還是體現(xiàn)在財(cái)務(wù)方面，如現(xiàn)金預(yù)算、資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)算、利潤(rùn)表預(yù)算等等。所有的資源最終都表現(xiàn)在現(xiàn)金流上，在預(yù)算的編制過程中需要考量的是，現(xiàn)金預(yù)算是否能夠支撐年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的需要，業(yè)務(wù)策略能否支撐年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。需要以年度現(xiàn)金預(yù)算為起點(diǎn)，疊加投融資情況，在此基礎(chǔ)上編制現(xiàn)金流平衡表。
第 3 章 J 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管控現(xiàn)狀 ................................... 16
3.1 J 房地產(chǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)介 .............................................. 16
3.2 J 房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位 ................................... 16
第 4 章 J 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管控問題及原因分析 ............................. 23
4.1 J 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管控存在的問題 ............................... 23
4.1.1 J 房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算管理問題 ................................... 23
4.1. 2J 房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)糍Y產(chǎn)收益率問題 ......................... 23 
第 5 章 J 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管控優(yōu)化措施 ..................................... 31
5.1 財(cái)務(wù)管控優(yōu)化設(shè)計(jì)的基本目標(biāo) ...................................... 31
5.2 項(xiàng)目財(cái)務(wù)管控的優(yōu)化原則 ................................ 31
第 5 章 J 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管控優(yōu)化措施
5.1 財(cái)務(wù)管控優(yōu)化設(shè)計(jì)的基本目標(biāo)
根據(jù) J 房地產(chǎn)公司階段性目標(biāo)是追求自有資金的收益率，其核心是資金的效率與回報(bào)率；J 房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位是利潤(rùn)型的項(xiàng)目，從而確定 J 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管控的目標(biāo)是財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)深度融合，確保全面預(yù)算落地和經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的達(dá)成，最終保證公司股東較高的凈資產(chǎn)收益率和 J 項(xiàng)目較高的內(nèi)部收益率。
在本文理論部分有闡述了財(cái)務(wù)管控的原則，即在業(yè)財(cái)深度融合的背景下，通過對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率綜合性指標(biāo)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)動(dòng)態(tài)管控，全面覆蓋房地產(chǎn)項(xiàng)目的全周期全過程，確保經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的嚴(yán)格實(shí)施和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的達(dá)成。在優(yōu)化財(cái)務(wù)管控的過程中要遵循財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)協(xié)同整合的業(yè)財(cái)融合原則、管控措施范圍要覆蓋項(xiàng)目開發(fā)全周期全專業(yè)的全面性原則、管控過程要對(duì)綜合指標(biāo)體系實(shí)施動(dòng)態(tài)管控的原則、管控結(jié)果和評(píng)價(jià)始終圍繞各級(jí)目標(biāo)的原則。
第一，業(yè)財(cái)融合原則。當(dāng)前的管理趨勢(shì)是，效率不是來源于分工，而是來源于協(xié)同和整合。財(cái)務(wù)部門通過橫向拓展職責(zé)邊界來提升創(chuàng)造價(jià)值的能力，運(yùn)營(yíng)部門通過縱向延伸，聚焦項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)來提升價(jià)值創(chuàng)造的能力，從傳統(tǒng)的分級(jí)計(jì)劃下的節(jié)點(diǎn)管理進(jìn)化為項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值鏈，考核也從節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的達(dá)成率轉(zhuǎn)成周轉(zhuǎn)率、利潤(rùn)率等。以財(cái)務(wù)預(yù)算管理為引領(lǐng)，會(huì)同運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)部門，分解梳理實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)目標(biāo)背后的業(yè)務(wù)邏輯，根據(jù)業(yè)務(wù)需要，提煉若干關(guān)鍵的過程業(yè)務(wù)指標(biāo)，通過對(duì)過程業(yè)務(wù)指標(biāo)的監(jiān)控，協(xié)助業(yè)務(wù)部門實(shí)現(xiàn)對(duì)結(jié)果的控制。只有這樣才能將財(cái)務(wù)的價(jià)值延伸到業(yè)務(wù)領(lǐng)域，提出的建議接地氣。故而需要業(yè)財(cái)深度融合，才能真正做好財(cái)務(wù)管控。 第二，全面控制的原則。房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管控涉及團(tuán)隊(duì)中各個(gè)部門以及相關(guān)成員，并且項(xiàng)目的成敗與每一個(gè)企業(yè)員工的切身利益密切有關(guān)。因此應(yīng)該盡最大限度的調(diào)動(dòng)每個(gè)部門和每一個(gè)員工來加強(qiáng)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)控制，在項(xiàng)目建設(shè)的每一個(gè)階段都要樹立起全員財(cái)務(wù)控制的觀念。
第 6 章結(jié)論和展望
6.1 結(jié)論
本文以 J 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管控措施為研究對(duì)象，闡述 J 房地產(chǎn)項(xiàng)目全面預(yù)算管理現(xiàn)狀、項(xiàng)目?jī)糍Y產(chǎn)收益率指標(biāo)現(xiàn)狀、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃實(shí)施現(xiàn)狀和房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率指標(biāo)現(xiàn)狀，依據(jù)委托代理理論、目標(biāo)管理理論、控制理論和激勵(lì)理論，從全面預(yù)算管理、凈資產(chǎn)收益率、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃實(shí)施和項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率四個(gè)方面對(duì) J 房地產(chǎn)企業(yè) J 項(xiàng)目存在的問題和成因進(jìn)行具體的分析；認(rèn)為形成問題的原因主要是缺乏對(duì)自身思想引導(dǎo)和管控、缺乏行之有效的目標(biāo)體系、缺少對(duì)工作行為管控和糾偏和缺乏切實(shí)可行的激勵(lì)措施。接著提出了 J 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管控的優(yōu)化對(duì)策，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以提高自有資金的收益率的階段性戰(zhàn)略目標(biāo)和利潤(rùn)型的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位為優(yōu)化財(cái)務(wù)管控措施的的基本目標(biāo)，同時(shí)遵循業(yè)財(cái)融合、全面控制、動(dòng)態(tài)控制和目標(biāo)控制的四大原則。在此基礎(chǔ)上從完善全面預(yù)算管理體系、提升項(xiàng)目?jī)糍Y產(chǎn)收益率、強(qiáng)化項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的監(jiān)控與糾偏、提高項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率和完善財(cái)務(wù)管控優(yōu)化的配套措施五大方面能夠優(yōu)化 J 房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管控水平，達(dá)成財(cái)務(wù)管控的目標(biāo)。
具體而言，本文認(rèn)為通過完善預(yù)算管理體系、完善預(yù)算編制方法、強(qiáng)化預(yù)算執(zhí)行的控制、嚴(yán)格業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)與預(yù)算的考核能夠強(qiáng)化全面預(yù)算管理；提高項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)能力、融資能力和運(yùn)營(yíng)能力能夠提升項(xiàng)目?jī)糍Y產(chǎn)收益率；優(yōu)化項(xiàng)目資金管理、提高項(xiàng)目存貨管控能力、提高項(xiàng)目成本管控能力和提高項(xiàng)目稅費(fèi)管控能力能夠提高項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率；從強(qiáng)化信息技術(shù)、組建高素質(zhì)的人才團(tuán)隊(duì)、完善財(cái)務(wù)制度管理和提升內(nèi)部審計(jì)管理能夠完善財(cái)務(wù)管控優(yōu)化的配套措施。
本文通過對(duì) J 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管控問題和對(duì)策的研究，不僅對(duì) J 房地產(chǎn)公司今后進(jìn)行其他項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管控工作有一定的參考價(jià)值，同時(shí)也為其他類似房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目財(cái)務(wù)管控提供一定的借鑒。
參考文獻(xiàn)（略）