第 1 章 緒論

 

1.1 研究背景及意義

財(cái)政是關(guān)乎國家治理的基石和主要支柱,具體的財(cái)稅體制在國家的管理中一直扮演著基礎(chǔ)性、制度性、保障性的作用。目前我國的財(cái)政運(yùn)行環(huán)境發(fā)生了很大的變化，其中國家經(jīng)濟(jì)增長速度減緩、國家財(cái)富進(jìn)一步積累、改革發(fā)展全面開放。原來的財(cái)稅體制已經(jīng)不適合我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，原有財(cái)稅體制急需變革。中共中央政治局分別在 2013 年和2014 年召開財(cái)稅體制改革方案的會議,會議指出以建立統(tǒng)一完整、法制規(guī)范、公開透明、運(yùn)行高效的現(xiàn)代財(cái)政制度為目標(biāo),同時新的財(cái)政制度需要對優(yōu)化資源配置、維護(hù)市場統(tǒng)一、促進(jìn)社會公平、實(shí)現(xiàn)國家長治久安有可持續(xù)的保障。計(jì)劃財(cái)稅體制改革的重點(diǎn)工作2016 年基本完成，建立現(xiàn)代財(cái)政制度到 2020 年達(dá)成。營業(yè)稅改征增值稅（以下簡稱“營改增”）是國家“十二五”規(guī)劃綱要中提出的實(shí)施結(jié)構(gòu)性減稅的重要內(nèi)容，既能夠?qū)崿F(xiàn)結(jié)構(gòu)性減稅、鼓勵服務(wù)業(yè)發(fā)展又能夠促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。2011 年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國家稅務(wù)局聯(lián)合下發(fā)“營改增”試點(diǎn)方案。從 2012 年 1 月 1 日起，在上海交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開展“營改增”試點(diǎn)。自此，貨物勞務(wù)稅收制度的改革拉開序幕。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是社會最關(guān)注的行業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)對拉動上游建筑、鋼鐵、建材、家電家具業(yè)，以及下游生活性服務(wù)業(yè)同樣具有舉足輕重的意義，與百姓生活密切相關(guān)。然而房地產(chǎn)業(yè)交易環(huán)節(jié)稅種多，重復(fù)征稅問題較為嚴(yán)重，一定程度上阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。“營改增”政策的推廣，對房地產(chǎn)的影響無疑是重大的。經(jīng)過四年多的運(yùn)行，2016 年 5 月 1 日，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部納入試點(diǎn)范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。在 2016 年 9 月 18 日國家稅務(wù)總局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前 7 個月“營改增”后，全國整體稅收共減計(jì) 2107 億元。這對全面實(shí)施“營改增”減稅降負(fù)，拓展企業(yè)的發(fā)展空間，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)動力更具有說服力。本文通過對房地產(chǎn)業(yè)的各個影響因素進(jìn)行分析，探討“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)的影響效應(yīng)。

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1.2 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

Michael Keen，Stephen Smith，Richad E.Baldwin&Vidar Christiansen(1996)[1]分析了歐盟的增值稅制度，由于當(dāng)時財(cái)政改革問題，制定了契合各成員國間的間接稅稅制結(jié)構(gòu)，保障了成員國能夠擁有最大的自主權(quán)去制定增值稅稅率。Richard M.Bind&Pierre-PascalGendron(2001)[2]認(rèn)為加拿大實(shí)行了非常成功的増值稅稅制，其稅收征繳范圍是由聯(lián)邦和地方政府分別劃分，這對欠發(fā)達(dá)國家也是同樣有用的。Ajitava Raychaudhuri(2006)[3]借助多種濃度曲線和消費(fèi)優(yōu)勢曲線，依據(jù)全國抽樣調(diào)查委員會出具的相關(guān)數(shù)據(jù)，從社會公平角度分析了印度稅改的方向，認(rèn)為增值稅需要改革的征稅對象是一些主要被貧困群體所消費(fèi)的物品，從而達(dá)到對窮人有利的目的。Tarun Jain(2008)[4]認(rèn)為，印度等許多發(fā)展中國家，到目前為止，建立的増值稅為模型的間接稅結(jié)構(gòu)，能夠積極増加國家財(cái)政收入，促進(jìn)工業(yè)的順利發(fā)展。Rajni Parmod(2012)[5]認(rèn)為，在發(fā)展中國家，增值稅的發(fā)展更具有優(yōu)勢，因?yàn)樵诎l(fā)展中國家，企業(yè)為了減輕稅負(fù)，會更傾向于繳納增值稅。Mattos E and Politi R(2014)[6]認(rèn)為，增值稅并不能解決所有涉稅問題，就像財(cái)政問題，增值稅并不能完美解決，但是在現(xiàn)階段，增值稅可以減輕企業(yè)稅負(fù)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必要選擇。

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第 2 章 房地產(chǎn)業(yè)“營改增”的必要性

 

2.1 “營改增”實(shí)施必要性分析

2.1.1 營業(yè)稅的相關(guān)理論

營業(yè)稅是指對在中國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的行為為課稅對象所征收的一種稅。其具有如下特征：第一，征稅范圍廣。營業(yè)稅涉及國民經(jīng)濟(jì)中第三產(chǎn)業(yè)及第二產(chǎn)業(yè)中的建筑業(yè)領(lǐng)域，稅收范圍具有廣泛性和普遍性。第二，以營業(yè)額為計(jì)稅依據(jù)，計(jì)算方法簡便。營業(yè)稅實(shí)行的是比例稅率，與成本費(fèi)用無關(guān)，計(jì)征方法簡便。第三，按行業(yè)確定稅目和稅率。每個行業(yè)具有不同的稅率。第四，造成重復(fù)征稅。營業(yè)稅實(shí)行道道征稅，全額征稅，導(dǎo)致重復(fù)征稅的現(xiàn)象。

 

 

2.1.2 增值稅的相關(guān)理論

增值稅是對銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物的單位和個人就其實(shí)現(xiàn)的增值額征收的一個稅種。其具有以下特征：第一，實(shí)行稅款抵扣制度，避免重復(fù)征稅。增值稅實(shí)行環(huán)環(huán)征收，層層抵扣的特點(diǎn)。當(dāng)增值稅納稅人銷售貨物收到銷項(xiàng)稅額時，抵扣之前應(yīng)稅項(xiàng)目所支付的進(jìn)項(xiàng)稅額，差額交給國家稅務(wù)局。這個貨物一直流轉(zhuǎn)時，只對增值的部分繳稅，并且最終由終端消費(fèi)者承擔(dān)銷項(xiàng)稅額。第二，價稅分離。增值稅是價外稅，只對增值的部分征稅。第三，納稅主體相互制約。增值稅專用發(fā)票通常為三聯(lián)，分別是發(fā)票聯(lián)、記賬聯(lián)和抵扣聯(lián)。記賬聯(lián)用于銷售方記錄銷項(xiàng)稅的憑證，抵扣聯(lián)是用于購買方抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的憑證，買賣雙方通過發(fā)票聯(lián)系在一起，減少納稅人偷稅、漏稅的行為，并起到相互制約的作用。

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2.2 房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施“營改增”的必要性分析

房地產(chǎn)業(yè)主要包括：土地開發(fā)，房屋的建造、銷售，土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)的抵押貸款以及由此形成的房地產(chǎn)市場。本文房地產(chǎn)業(yè)特指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，主要經(jīng)營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑和售賣房屋、設(shè)施等活動。且僅涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)由繳納營業(yè)稅改征增值稅這一環(huán)節(jié)，其他因素不包含在內(nèi)。近幾年，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。通過查詢中國統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)看出，1996年，房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)總值為 2617.6 億元，到 2015 年短短 20 年的時間，房地產(chǎn)業(yè)的總產(chǎn)值已經(jīng)達(dá)到 41701 億元，相當(dāng)于 1996 年的 16 倍。

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第 3 章 “營改增”對房地產(chǎn)業(yè)影響的理論分析.......16

3.1 “營改增”對房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部影響分析......... 16

3.2 “營改增”對房地產(chǎn)業(yè)外部影響分析......... 22

3.2.1“營改增”對財(cái)政收入的影響分析...... 22

3.2.2“營改增”對房地產(chǎn)上下游行業(yè)的影響分析....... 23

第 4 章 “營改增”對房地產(chǎn)業(yè)影響的案例分析——以 WK 企業(yè)為例........25

4.1 WK 房地產(chǎn)企業(yè)簡介及 2014-2016 年財(cái)務(wù)報(bào)表 .......... 25

4.1.1 企業(yè)簡介 ......... 25

4.1.2 企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表 ............ 25

4.2“營改增”對 WK 企業(yè)的影響........ 30

4.2.1“營改增”前后對 WK 企業(yè)稅負(fù)的影響............ 31

4.2.2“營改增”前后對 WK 企業(yè)利潤的影響............ 32

4.2.3“營改增”前后對 WK 公司財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響........ 35

4.3 影響結(jié)果及原因分析 ..... 42

第 5 章 “營改增”在房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施中的相應(yīng)對策.....43

5.1 增值稅專用發(fā)票......... 43

5.2 可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額......... 44

5.3 財(cái)政收入...... 46

 

第 5 章 “營改增”在房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施中的相應(yīng)對策

 

“營改增”在房地產(chǎn)業(yè)的改革并不是短期內(nèi)就可完成的，它是一項(xiàng)長期工程，在“營改增”實(shí)施的過程中，需要處理好政府與企業(yè)、地方和中央的關(guān)系。而房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)施“營改增”初期，會遇到各種各樣的問題，本章根據(jù)理論分析和案例分析中提出的問題，分別從增值稅專用發(fā)票、可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額和財(cái)政收入三個角度提出相應(yīng)的對策。

 

5.1 增值稅專用發(fā)票

根據(jù)增值稅逐級抵扣的特點(diǎn)，增值稅專用發(fā)票作為企業(yè)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的唯一憑證。在我國，由于房地產(chǎn)業(yè)處于“營改增”改革的初級階段，對增值稅專業(yè)發(fā)票的規(guī)定可能并不盡完善，企業(yè)可能會出現(xiàn)發(fā)票丟失或者增值稅專用發(fā)票是否能夠抵稅的情況等，下面從發(fā)票本身的管理及制度方面來具體說明如何應(yīng)對發(fā)票管理的問題。增值稅專用發(fā)票的真?zhèn)问嵌悇?wù)機(jī)關(guān)保證納稅正常進(jìn)行的基礎(chǔ)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加大對增值稅專用發(fā)票的研制投入，不僅在制作發(fā)票時添加防偽和數(shù)碼技術(shù)，還要在發(fā)票流轉(zhuǎn)過程中加大監(jiān)控力度，以保證企業(yè)無法運(yùn)用假發(fā)票或者不合規(guī)的發(fā)票進(jìn)行偷稅漏稅的概率。另外，增值稅專用發(fā)票作為抵扣銷項(xiàng)稅額的有效憑證，需要認(rèn)真保管。如果出現(xiàn)丟失的情況，需要報(bào)備稅務(wù)機(jī)關(guān)，并根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的不同情況進(jìn)行不同的處理。若丟失“空白發(fā)票”的，企業(yè)應(yīng)書面報(bào)告主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、登報(bào)申明作廢并持相關(guān)稅控到國稅辦理電子發(fā)票退回或作廢手續(xù)。若丟失已開出的增值稅專用發(fā)票，則需要按照相應(yīng)的規(guī)定進(jìn)行辦理。如果企業(yè)沒有按照稅務(wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)救措施，則稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)具體情況對企業(yè)進(jìn)行沒收所得或者罰款處罰等。當(dāng)發(fā)現(xiàn)假發(fā)票或者違規(guī)開具的發(fā)票，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對發(fā)票的開具人、使用人加大懲罰措施。

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結(jié)論

 

2016 年 5 月 1 日，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)、和服務(wù)業(yè)四大行業(yè)也都加入了“營改增”的范疇，從此，整個國民經(jīng)濟(jì)開始繳納增值稅，作為主要稅種的營業(yè)稅正式的退出了歷史的舞臺。由于營業(yè)稅存在重復(fù)征稅的問題，嚴(yán)重的阻礙了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而增值稅不僅避免了反復(fù)征稅，減少企業(yè)的稅負(fù)，還使得整個國民經(jīng)濟(jì)的稅收抵扣鏈條一體化，每個行業(yè)都能盡最大可能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。在房地產(chǎn)業(yè)“營改增”前期，究竟“營改增”會對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生何種影響，本文主要從理論分析和案例分析進(jìn)行探討分析。通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“營改增”前后財(cái)務(wù)報(bào)表、稅負(fù)、利潤、財(cái)政指標(biāo)和地方財(cái)政收入等進(jìn)行分析對比后，得出以下結(jié)論：首先，“營改增”實(shí)施前期，由于國家的稅收政策并不完善，企業(yè)能夠獲得的可以抵扣的增值稅專用發(fā)票和能夠進(jìn)行抵扣的項(xiàng)目是有限的，雖然抵扣鏈條的完整對獲得增值稅專用發(fā)票提供了較為有利的條件，但是由于房地產(chǎn)業(yè)剛進(jìn)行改革，一切制度并不能面面俱到，“營改增”后稅率由 5%上升到 11%，征收稅率的上升，并沒有相應(yīng)能夠抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的上升，在短時間內(nèi)造成房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)不下降反上升的現(xiàn)象；再次，“營改增”的推行，對企業(yè)內(nèi)外部均造成影響。營業(yè)稅作為地方財(cái)政收入的主要支柱，“營改增”后地方財(cái)政收入急劇下降，為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，需要合理協(xié)調(diào)地方財(cái)政收入和中央財(cái)政收入的關(guān)系，并且保障地方財(cái)政收入的穩(wěn)定，同時增加地方財(cái)政收入的來源；最后，從企業(yè)長期發(fā)展來講，“營改增”改革順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流，“營改增”前，重復(fù)征稅現(xiàn)象嚴(yán)重，企業(yè)承擔(dān)的稅負(fù)較重，不利于企業(yè)的長期發(fā)展。“營改增”后，增值稅不僅能夠解決重復(fù)征稅的問題，而且能夠完善抵扣鏈條，使企業(yè)稅負(fù)下降。所以現(xiàn)階段，對于企業(yè)來說，應(yīng)重視增值稅專用發(fā)票的取得，對于政府來說，應(yīng)增加能夠抵扣的應(yīng)稅項(xiàng)目，并增加地方財(cái)政收入的主要稅種來源。

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參考文獻(xiàn)（略）