本文是一篇項(xiàng)目管理論文，本文研究以解決現(xiàn)存突出問(wèn)題為導(dǎo)向，通過(guò)對(duì)企業(yè)架構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整和權(quán)責(zé)體系梳理完善，著力解決總部定位不清、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率不高、資源規(guī)模優(yōu)勢(shì)發(fā)揮不足等發(fā)展瓶頸問(wèn)題，對(duì)優(yōu)化 ZS 集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目采購(gòu)招標(biāo)管理，提高項(xiàng)目投資效益，助力企業(yè)健康高效發(fā)展有著現(xiàn)實(shí)意義。
第 1 章  緒論
1.1  研究背景與意義
1.1.1  研究背景
招標(biāo)采購(gòu)是發(fā)包方（亦稱發(fā)包機(jī)構(gòu)）提出需要采購(gòu)的事項(xiàng)的具體要求和條件，然后使用招標(biāo)競(jìng)價(jià)方式，從眾多符合條件的投標(biāo)企業(yè)中，擇優(yōu)選取一名（或以上）的企業(yè)作為承包方的過(guò)程。最早的《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》自 2000 年 1月 1 日起施行后，作為綱領(lǐng)性文件，對(duì)規(guī)范市場(chǎng)上的房地產(chǎn)招標(biāo)采購(gòu)行為起到了指導(dǎo)作用[1]。之后相繼出臺(tái)的相關(guān)行政法規(guī)、各地方性法規(guī)、各類規(guī)章制度以及各種規(guī)范性文件為補(bǔ)充的法律制度體系使招標(biāo)管理工作可以有法可依，指引與規(guī)范了招投標(biāo)活動(dòng)中的行為，而且不斷完善，以滿足各行各業(yè)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的需求。
隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展,行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，國(guó)家與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的政策不斷出臺(tái),這些外在因素迫使房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變自身原有的不良的管理與運(yùn)營(yíng)模式,這樣才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求得生存與發(fā)展。鑒于目前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)受到政策調(diào)控及全球經(jīng)濟(jì)等因素影響，工程招標(biāo)水平仍然未盡如人意。房地產(chǎn)企業(yè)如何在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中生存和發(fā)展，如何降低成本、提高質(zhì)量、提高企業(yè)的招標(biāo)管理水平以提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，是非常值得研究的課題[5]。
1.1.2  研究的意義
招標(biāo)工作是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，是最關(guān)鍵的部分之一，因?yàn)檎袠?biāo)的工作質(zhì)量從小的方面來(lái)講，會(huì)直接影響到房地產(chǎn)工程總體建設(shè)質(zhì)量，從大的方面來(lái)講，關(guān)系到整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展，關(guān)系到人民的生命安全、社會(huì)穩(wěn)定和國(guó)計(jì)民生。所以，房地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，要重視工程的招標(biāo)管理工作，需守法合規(guī),并提高合同意識(shí)，加強(qiáng)合同管理,用合同來(lái)約束雙方行為，以達(dá)到雙贏的效果[6]。與此同時(shí),也要重視招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)管理，不斷完善企業(yè)的招標(biāo)體系，防止通過(guò)各種不合規(guī)的途徑獲得投標(biāo)資格的施工單位，營(yíng)造公平競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)勝劣汰的健康的招標(biāo)環(huán)境[7]。
1.2 國(guó)內(nèi)外招標(biāo)管理研究現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)
1.2.1 國(guó)外的發(fā)展?fàn)顩r
（1）國(guó)外招標(biāo)起源
招標(biāo)管理最早起源于十八世紀(jì)的英國(guó)，早在 1782 年英國(guó)便設(shè)立了相應(yīng)的采購(gòu)機(jī)構(gòu)專門負(fù)責(zé)采購(gòu)政府部門辦公用品，而且為保證采購(gòu)行為的合理性和有效性，英國(guó)的財(cái)政部還相應(yīng)制定和頒布了系列的文件和操作規(guī)則，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式進(jìn)行政府辦公用品及公共開(kāi)支的采購(gòu)活動(dòng)。招標(biāo)被認(rèn)識(shí)和實(shí)踐證明為一種相對(duì)公平和行之有效的采購(gòu)方式后，二戰(zhàn)以來(lái)其影響力更不斷擴(kuò)大，包括西方發(fā)達(dá)國(guó)家和世界銀行等均在采購(gòu)和工程承包中大量采用[8]。
（2）國(guó)外招標(biāo)管理現(xiàn)狀
隨著兩個(gè)多世紀(jì)的社會(huì)政治和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的發(fā)展，招標(biāo)投標(biāo)不但沒(méi)有被遺棄，而且使用越來(lái)越廣泛，相關(guān)操作也越來(lái)越細(xì)化和成熟，目前已發(fā)展成為全球大部分國(guó)家進(jìn)行項(xiàng)目采購(gòu)的最重要方式之一，包括國(guó)際體育盛會(huì)奧運(yùn)會(huì)的比賽場(chǎng)館和相關(guān)設(shè)施的建設(shè)與采購(gòu)，各國(guó)政府辦公用品和主要公共開(kāi)支的采購(gòu)活動(dòng)，以及世界各國(guó)大型工程項(xiàng)目的建設(shè)等，基本上都是通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)的形式進(jìn)行[9]。
招投標(biāo)模式在西方發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)過(guò)兩百多年的實(shí)踐和發(fā)展已經(jīng)比較成熟，制度也相對(duì)健全。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展決定上層建筑，由于西方發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，其民眾的整體素質(zhì)相應(yīng)地比較高，所以招投標(biāo)機(jī)制在西方發(fā)達(dá)國(guó)家的運(yùn)行情況較好[10]。即使西方各國(guó)的招投標(biāo)運(yùn)作方式不完全相同，但從總體來(lái)講都具備以下特點(diǎn): 
① 完善的法律法規(guī)體系
西方發(fā)達(dá)國(guó)家已使用招標(biāo)這種采購(gòu)方式的兩百多年了，上百年的發(fā)展使招標(biāo)方面的管理模式已相當(dāng)成熟與完善。尤其在最近的幾十年內(nèi)，美國(guó)和歐盟各國(guó)的法律法規(guī)更為完善對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范管理等方面做得更為成熟，成為全球招標(biāo)投標(biāo)制度最為完善和規(guī)范的國(guó)家之一，其招標(biāo)投標(biāo)創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益難以估量。發(fā)達(dá)國(guó)家招標(biāo)采購(gòu)相關(guān)法律法規(guī)的主要特點(diǎn)為，不但有標(biāo)準(zhǔn)化的招投標(biāo)的操作規(guī)則和操作程序，而且有完善的流程化的采購(gòu)合同的管理，例如從采購(gòu)合同的立項(xiàng)開(kāi)始到審批，然后交貨交工的監(jiān)察等，都有完善的標(biāo)準(zhǔn)化的履行程序[11]。與此同時(shí)，在法律法規(guī)允許范圍內(nèi)，已制定出詳細(xì)的操作性強(qiáng)的實(shí)施細(xì)則，形成相對(duì)完善的法律體系。
..............................
第  2  章  ZS 集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目采購(gòu)招標(biāo)管理現(xiàn)狀
2.1 ZS 集團(tuán)簡(jiǎn)介
ZS 集團(tuán)是包括城市更新、房產(chǎn)投資、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建設(shè)、裝修、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、大型體育場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)管理等產(chǎn)業(yè)鏈條完整、專業(yè)資質(zhì)齊備、人才隊(duì)伍健全的市屬超千億資產(chǎn)全資國(guó)有大型企業(yè)集團(tuán)。ZS 集團(tuán)總部下設(shè) 15 個(gè)職能部門和包括各業(yè)務(wù)領(lǐng)域的多家二級(jí)公司，其中以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的二級(jí)公司 6 家。ZS 集團(tuán)總部組織架構(gòu)具體如下圖 2-1： ZS 集團(tuán)屬下投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要包括三類：A 類項(xiàng)目指集團(tuán)總部直屬（直接）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；B 類項(xiàng)目指二級(jí)公司（不含上市公司）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；C 類項(xiàng)目指上市公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
2.2 ZS 集團(tuán)集團(tuán)招標(biāo)管理相關(guān)單位職能分工
2.2.1 房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)
集團(tuán)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)下設(shè)投資決策委員會(huì)、產(chǎn)品決策委員會(huì)和招標(biāo)決策委員會(huì)。招標(biāo)決策委員會(huì)負(fù)責(zé)審議審批項(xiàng)目采購(gòu)策劃方案、審批供應(yīng)商考察報(bào)告、確定入圍單位、審議評(píng)標(biāo)原則和辦法、監(jiān)督開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)、審議評(píng)標(biāo)報(bào)告、確定中標(biāo)單位以及主辦董事長(zhǎng)/總經(jīng)理要求的招標(biāo)復(fù)議以及重新招標(biāo)的組織等。
2.2.2 ZS 集團(tuán)公司采購(gòu)招標(biāo)部
集團(tuán)公司采購(gòu)招標(biāo)部為集團(tuán)采購(gòu)招標(biāo)工作主責(zé)部門，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、策劃、組織、管理、協(xié)調(diào)集團(tuán)范圍內(nèi)大宗采購(gòu)工作，并對(duì)下屬公司的采購(gòu)相關(guān)事宜提供業(yè)務(wù)支持和指導(dǎo)。
⑴建立集團(tuán)采購(gòu)招標(biāo)管理體系。策劃、建立、完善及組織實(shí)施采購(gòu)管理體系的相關(guān)規(guī)定、制度、標(biāo)準(zhǔn)；督促、指導(dǎo)下屬公司建立與完善其采購(gòu)招標(biāo)管理體系。
⑵實(shí)施集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的采購(gòu)工作，包括：企業(yè)采購(gòu)招標(biāo)制度下、各類項(xiàng)目的采購(gòu)工作和戰(zhàn)略合作供應(yīng)商的采購(gòu)及管理工作。
⑶維護(hù)供應(yīng)關(guān)系。制定及組織實(shí)施供應(yīng)商管理的相關(guān)方法；實(shí)施雙向動(dòng)態(tài)管理體系，定期進(jìn)行供應(yīng)商的競(jìng)投與合作評(píng)估和反饋交流；搭建誠(chéng)信供應(yīng)商交流平臺(tái)，致力于建設(shè)良好的供應(yīng)渠道。
⑷管控工作。監(jiān)督下屬房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的采購(gòu)工作、采購(gòu)流程的合法性；為集團(tuán)及下屬公司提供采購(gòu)咨詢工作的技術(shù)及人員支持。
第  3  章 ZS 集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目采購(gòu)招標(biāo)管理存在的問(wèn)題 .................................... 23
3.1  關(guān)于 ZS 集團(tuán)招標(biāo)機(jī)制問(wèn)題的德?tīng)柗品ㄕ{(diào)查分析 .............................. 23
3.1.1  調(diào)查專家組的基本情況 ....................................... 24
3.1.2  調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì) .................................... 25
第  4  章  ZS 集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目采購(gòu)招標(biāo)管理優(yōu)化 ................................. 33
4.1 ZS 集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)機(jī)制優(yōu)化理論應(yīng)用 ..................................... 33
4.1.1  流程優(yōu)化的理論 .................................... 33
4.2  采購(gòu)招標(biāo)機(jī)制優(yōu)化的目標(biāo)與原則 ............................ 34
第  5  章  結(jié)論與展望 .............................. 52
5.1  研究結(jié)論 ................................ 52
5.2  不足與展望 ............................... 53
第  4  章  ZS 集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目采購(gòu)招標(biāo)管理優(yōu)化 
4.1 ZS 集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)機(jī)制優(yōu)化理論應(yīng)用
4.1.1  流程優(yōu)化的理論
本章的主要目的是優(yōu)化 ZS 集團(tuán)的競(jìng)標(biāo)機(jī)制和研究與此優(yōu)化機(jī)制密切相關(guān)的具有指導(dǎo)意義的管理理論。因此，此次研究會(huì)參考并使用流程優(yōu)化理論來(lái)分析 ZS 集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)中的流程優(yōu)化問(wèn)題。
流程優(yōu)化理論源于 1960 年代美國(guó)邁克爾教授的研究。其核心思想是以提高客戶滿意度為衡量標(biāo)準(zhǔn)，打破原運(yùn)營(yíng)和管理模式，并從全局優(yōu)化而非局部?jī)?yōu)化的角度來(lái)調(diào)整改進(jìn)公司的流程或重新設(shè)計(jì)。在調(diào)整過(guò)程中，某些局部流程會(huì)有兩種選擇，一是即便該流程在局部角度看相對(duì)優(yōu)越但一旦與整體存在矛盾，便會(huì)被調(diào)整改善直至最終與整體兼容，二是直接被剔除。
流程優(yōu)化（再造）的方法可以分為兩類。第一種是流程優(yōu)化法。以最終實(shí)現(xiàn)流程優(yōu)化為結(jié)果導(dǎo)向，著眼于現(xiàn)有流程，并針對(duì)現(xiàn)有流程的每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)整改善。這個(gè)方法的優(yōu)點(diǎn)是風(fēng)險(xiǎn)小同時(shí)針對(duì)性強(qiáng)。但是，由于其優(yōu)化模式是在現(xiàn)有流程框架下進(jìn)行調(diào)整，必然會(huì)受到框架的限制，最終改善效果并不一定顯著。流程優(yōu)化（再造）的另一種方法是打破現(xiàn)有流程的框架，重新創(chuàng)新設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)流程。這種方法的應(yīng)用是在把握大局的情況下，實(shí)現(xiàn)真正意義上的再造，效果會(huì)更為顯著，但再造過(guò)程的任一環(huán)節(jié)的不順暢也會(huì)使公司面臨著更大的風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)給公司帶來(lái)無(wú)法彌補(bǔ)的損失。 第  5  章  結(jié)論與展望
5.1  研究結(jié)論
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資作為 ZS 集團(tuán)企業(yè)三大主營(yíng)業(yè)務(wù)之首，更是建企立業(yè)之本，項(xiàng)目投資的效益直接影響到企業(yè)的生存發(fā)展。而房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，項(xiàng)目的采購(gòu)招標(biāo)效率、質(zhì)量和成果直接影響整個(gè)項(xiàng)目的投資效益，所以如何能夠優(yōu)質(zhì)高效的做好企業(yè)的采購(gòu)招標(biāo)管理，對(duì)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的 ZS 集團(tuán)來(lái)說(shuō)有著深重的意義。然而，由于 ZS 集團(tuán)過(guò)去的企業(yè)架構(gòu)和業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式存在總部定位不清、管控缺位、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率不高等發(fā)展瓶頸問(wèn)題，直接導(dǎo)致其房地產(chǎn)項(xiàng)目的采購(gòu)招標(biāo)質(zhì)量不高、管理水平偏差。本文根據(jù) ZS 集團(tuán)的組織架構(gòu)、單位內(nèi)部分工、招標(biāo)采購(gòu)流程等多方面實(shí)際情況，采用德菲爾法（專家調(diào)查法）、實(shí)地調(diào)查、文獻(xiàn)綜述等方法對(duì)其采購(gòu)招標(biāo)管理系統(tǒng)進(jìn)行分析研究，提出其中存在問(wèn)題，通過(guò)構(gòu)建更科學(xué)、健全的組織管理體系和權(quán)責(zé)分配體系、完善招標(biāo)業(yè)務(wù)流程的方法對(duì) ZS 集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目的采購(gòu)招標(biāo)管理進(jìn)行優(yōu)化。
本文的主要研究結(jié)論有：
（1）ZS 集團(tuán)總部功能定位不清，總部職能管理功能與房地產(chǎn)板塊經(jīng)營(yíng)功能混在一起，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的招標(biāo)管理滯礙不順。本文研究以解決現(xiàn)存突出問(wèn)題為導(dǎo)向，通過(guò)對(duì)企業(yè)架構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整和權(quán)責(zé)體系梳理完善，著力解決總部定位不清、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率不高、資源規(guī)模優(yōu)勢(shì)發(fā)揮不足等發(fā)展瓶頸問(wèn)題，對(duì)優(yōu)化 ZS 集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目采購(gòu)招標(biāo)管理，提高項(xiàng)目投資效益，助力企業(yè)健康高效發(fā)展有著現(xiàn)實(shí)意義。
（2）綜合分析了目前 ZS 集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目采購(gòu)招標(biāo)流程現(xiàn)狀，其工作流程合理性有待進(jìn)一步提高。本文針對(duì)調(diào)查反映出關(guān)于招標(biāo)流程不合理的問(wèn)題，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化工作流程步驟、合理劃分工作節(jié)點(diǎn)、改進(jìn)工作方式等完善 ZS 集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)管理流程，增進(jìn)采購(gòu)招標(biāo)的管理深度，進(jìn)一步提高招標(biāo)管理水平。
參考文獻(xiàn)（略）