本文是一篇投資分析論文，本文研究的商辦項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系可以為投資者提供一個(gè)科學(xué)的評(píng)價(jià)工具，但是由于筆者的能力有限，只能給予投資者一定的參考意義。但是商辦項(xiàng)目未來(lái)的路還很長(zhǎng)，今后還需要商辦項(xiàng)目行業(yè)的專家、學(xué)者和投資者都可以參與其中，共同研究出更為科學(xué)有效的評(píng)價(jià)體系。
第一章 緒論
1.1 研究的背景及意義
1.1.1 研究背景
目前，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)一般分為住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)共三類[1]。其中住宅地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)為二元交易，剛需明顯，投資占比較少。旅游地產(chǎn)依托旅游資源或人為制造旅游資源，受限于地區(qū)旅游資源及地區(qū)支持。而隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在中國(guó)大地遍地開(kāi)花。中國(guó)古代出現(xiàn)的集市，店鋪等商品交易市場(chǎng)集散地也可稱為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的早期表現(xiàn)形式。從出現(xiàn)貝殼作為商品交易的等價(jià)物開(kāi)始，出現(xiàn)了商業(yè)交易地點(diǎn)，雖飽受外界環(huán)境因素的干擾，但依然可認(rèn)著是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的雛形[2]。 （1）商辦地產(chǎn)的發(fā)展歷程
商辦地產(chǎn)本質(zhì)上是商業(yè)辦公寫字樓，商旅公寓項(xiàng)目等的統(tǒng)稱。從用地性質(zhì)上來(lái)看，商辦地產(chǎn)用地性質(zhì)為商業(yè)，年限為40年到50年；從商業(yè)屬性來(lái)看，底商與購(gòu)物中心主要用于滿足人們吃喝玩樂(lè)的商鋪。商辦項(xiàng)目是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展商業(yè)活動(dòng)的升級(jí)而細(xì)分出來(lái)的種類，同時(shí)也是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中的分支，整個(gè)發(fā)展歷程可概述為[3]：從早期的市集，到沿街的底商，再到集中式的超市或百貨商店商業(yè)綜合體這樣一個(gè)發(fā)展過(guò)程。
（2）商辦地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)
商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程與住宅地產(chǎn)截然相反，住宅地產(chǎn)在達(dá)到預(yù)售許可后就可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。而商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)現(xiàn)金流持續(xù)投入的過(guò)程[4]，從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成熟再到可實(shí)現(xiàn)整體打包轉(zhuǎn)讓。放眼全國(guó)，僅有少數(shù)有實(shí)力擔(dān)當(dāng)或者在拿地初期受條件限制不能售賣的商辦項(xiàng)目除外，全國(guó)商辦地產(chǎn)項(xiàng)目在商業(yè)地產(chǎn)中地位非常重要，他是除底商之外，在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中唯一能銷售回籠資金的一項(xiàng)[5]。因此對(duì)于一般開(kāi)發(fā)商而言，商業(yè)地產(chǎn)目中能分割的商鋪，辦公寫字樓等。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，均會(huì)實(shí)現(xiàn)銷售以回籠現(xiàn)金流。
1.2 國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀
1.2.1 國(guó)外研究現(xiàn)狀
目前國(guó)外對(duì)于單一的商辦項(xiàng)目，均歸屬于商業(yè)地產(chǎn)投資的類型研究。在投資的評(píng)價(jià)體系上，商辦項(xiàng)目可選擇性運(yùn)用。
在商業(yè)項(xiàng)目投資的類型研究當(dāng)中，基本可以分成兩種思路。一種是根據(jù)商辦項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)體系來(lái)判斷，另一種則是根據(jù)優(yōu)秀商業(yè)項(xiàng)目典型案例來(lái)研究分析。前者如Kim and Bhattacharya等人[12]認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)體系可以從城市基本面、商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)、區(qū)域商圈情況這幾個(gè)維度進(jìn)行分析。城市基本面是評(píng)價(jià)商業(yè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)維度，因?yàn)槌鞘谢久姘顺鞘械腉DP和人口數(shù)據(jù)這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，因此也基本上決定了該城市的經(jīng)濟(jì)和人口情況，這些指標(biāo)也是支撐商業(yè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)體系是評(píng)價(jià)商辦項(xiàng)目的參考維度，因?yàn)樵u(píng)價(jià)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目包括了土地樓面地價(jià)、土地樓面地價(jià)等重要信息，這些因素是影響商辦項(xiàng)目未來(lái)銷量很重要的參考指標(biāo)；區(qū)域商圈同樣也是商辦項(xiàng)目評(píng)價(jià)的核心要素，因?yàn)閰^(qū)域和商圈能夠直接反應(yīng)出該區(qū)域商辦項(xiàng)目活躍度和發(fā)展?jié)摿Γ瑓^(qū)域一般包括片區(qū)定位，而商圈情況一般包括商圈功能和熱度，這些因素都可以預(yù)測(cè)片區(qū)的人流量和商業(yè)活力。
后者主要是通過(guò)優(yōu)秀案例來(lái)剖析研究，Chen，Chien—Hsun[13]在其撰寫的文章中提到了美國(guó)W城市優(yōu)秀案例中，就是因?yàn)橥顿Y人考慮到了通過(guò)制作評(píng)價(jià)體系表來(lái)將各個(gè)指標(biāo)量化，從而能夠最大程度評(píng)估決策；Vanags, J.and I.Butane[14]在其文章中指出了美國(guó)S城市投資優(yōu)秀案例，該案例就是考慮到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的近三年的人口凈流量情況，因?yàn)槿丝趦袅髁壳闆r也是衡量該區(qū)域的熱力度和活躍度，也會(huì)直接影響商業(yè)地產(chǎn)的銷售情況。Zhu, J. L. Sim and X. Zhang[15]在其研究中也指出了通過(guò)研判優(yōu)秀案例，得出需要在投資過(guò)程中考慮到周圍商圈的活力度，因?yàn)橹車倘Φ幕盍Χ纫彩呛饬可虡I(yè)地產(chǎn)的一個(gè)參考指標(biāo)，畢竟通過(guò)周圍商圈運(yùn)營(yíng)和發(fā)展情況可以間接去預(yù)測(cè)該區(qū)域的潛力；Chang k [16]等人在研究文章中指出了，通過(guò)投資成功案例中可以看出，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要去實(shí)地考察，這樣才能得出比較準(zhǔn)確的判斷，比如通過(guò)分析周邊道路情況、人流量、建筑外觀、距商圈核心項(xiàng)目距離、距商圈核心項(xiàng)目距離以及交通情況，這些因素來(lái)預(yù)測(cè)區(qū)域的發(fā)展；Florida R,Kenney M [17]等人通過(guò)研究分析出與上文類似的觀點(diǎn)。
第二章 商辦項(xiàng)目投資環(huán)境研究理論基礎(chǔ)
2.1 商辦項(xiàng)目概述
2.1.1 商辦項(xiàng)目概念
商辦項(xiàng)目主要是指以旅居，辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目范疇。本文所研究的商辦項(xiàng)目包含廣義商辦項(xiàng)目和辦公所用的寫字樓。其中廣義商辦項(xiàng)目首先它區(qū)別于純住宅；其次它的使用性質(zhì)是商業(yè)的，主要用于辦公及商旅。我們熟知的寫字樓就是典型的商辦項(xiàng)目，商辦項(xiàng)目如今也越來(lái)越受到投資者的青睞，一方面由于如今在大眾創(chuàng)業(yè)萬(wàn)眾創(chuàng)新的時(shí)代，市場(chǎng)需要更多的商辦樓來(lái)滿足客戶的需求；另一方面商辦項(xiàng)目是投資回報(bào)率相對(duì)較高的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
2.1.2 商辦項(xiàng)目特點(diǎn)
商辦項(xiàng)目是一個(gè)具有地產(chǎn)，商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)。商辦項(xiàng)目具有以下特點(diǎn)：
（1）從地產(chǎn)角度來(lái)看：商辦項(xiàng)目具有商品屬性的固定資產(chǎn)，其具有商品屬性的特質(zhì)導(dǎo)致了對(duì)于人們來(lái)說(shuō)不像住宅那樣成為剛需產(chǎn)品。
（2）從商業(yè)角度來(lái)看：商辦項(xiàng)目本質(zhì)是運(yùn)營(yíng)類商業(yè)產(chǎn)品，這種性質(zhì)構(gòu)成了其商業(yè)經(jīng)營(yíng)屬性，成為普通人不會(huì)去購(gòu)買的一種商品，但是商辦地產(chǎn)與住宅相比，其本質(zhì)一個(gè)是解決生活剛需，一個(gè)是解決生產(chǎn)剛需。
（3）從投資角度來(lái)看：因?yàn)樯剔k項(xiàng)目作為商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)分支，會(huì)受到運(yùn)營(yíng)和銷售市場(chǎng)的雙重影響，因此會(huì)存在投資回報(bào)不對(duì)等的現(xiàn)象。
2.2 商圈形成理論
商圈形成的原理是：在城市中，因消費(fèi)，經(jīng)營(yíng)和投資等經(jīng)濟(jì)交換活動(dòng)頻發(fā)而形成了能聚集大量消費(fèi)者和消費(fèi)品，經(jīng)營(yíng)者和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，投資者和投資產(chǎn)品的區(qū)域。這樣的區(qū)域就叫著商圈的形成。一般而言，商圈發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力因素有經(jīng)濟(jì)力、消費(fèi)經(jīng)營(yíng)投資三力、環(huán)境力以及政策力四大因素。
2.2.1 經(jīng)濟(jì)力因素
商辦項(xiàng)目第一考慮的要素就是經(jīng)濟(jì)層面，只有一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平高，人們的生活水平才可能好，這樣才會(huì)有能力聚集一定的商業(yè)氛圍。一般而言，經(jīng)濟(jì)因素主要分為大維度、中緯度和小維度，大維度主要包括GDP和GNP，這些指標(biāo)是能夠反映當(dāng)?shù)鼐用竦慕?jīng)濟(jì)水平和生活水平；小維度主要是指商品的價(jià)格，也就是物價(jià)水平，物價(jià)水也能夠直接反映當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平；中維度主要是指一二三產(chǎn)業(yè)，一二三產(chǎn)業(yè)反映的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的側(cè)重點(diǎn)的戰(zhàn)略發(fā)展方向，當(dāng)區(qū)域發(fā)展速度越快，說(shuō)明地方經(jīng)濟(jì)水平越高。
2.2.2 三力因素
商辦項(xiàng)目活躍程度主要還是看當(dāng)?shù)厝巳旱南M(fèi)，經(jīng)營(yíng)和投資能力。簡(jiǎn)稱“三力”因素。三種能力相輔相成，相得益彰。所有的商辦項(xiàng)目都是為投資者和經(jīng)營(yíng)者服務(wù)的，而投資者或經(jīng)營(yíng)者均需要良好的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，而良好的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所需要強(qiáng)有力的消費(fèi)支撐。商辦項(xiàng)目投資設(shè)定不僅要對(duì)區(qū)域三力水平做深入調(diào)研，還要對(duì)包括區(qū)域內(nèi)群體的消費(fèi)，經(jīng)營(yíng)和投資偏好和習(xí)慣做深入研究。只有當(dāng)?shù)厝盍_(dá)到一定水平，深入了解其習(xí)慣和偏好，才能夠比較把穩(wěn)的實(shí)施商辦項(xiàng)目的投資。
第三章 SQ公司投資模式及案例研究描述分析 ............................ 15
3.1 SQ公司介紹 ........................................ 15
3.1.1 SQ公司背景介紹 ............................ 15
3.1.2 基于SQ公司的背景的投資類型介紹 .......................... 15 
第四章 SQ公司城市商辦項(xiàng)目投資環(huán)境評(píng)價(jià)指標(biāo)體系建立 ........................... 19
4.1 SQ公司老投資評(píng)價(jià)體系分析 .......................... 19
4.1.1 SQ公司老投資評(píng)價(jià)體系 .................................. 19
4.1.2 SQ公司老投資評(píng)價(jià)體系分析 ......................... 20
第五章 結(jié)論和展望 ...................................... 49
5.1 結(jié)論 .................................... 49
5.2 展望 ....................................... 50
第四章 SQ公司城市商辦項(xiàng)目投資環(huán)境評(píng)價(jià)指標(biāo)體系建立
4.1 SQ公司老投資評(píng)價(jià)體系分析
本小節(jié)選取SQ公司商辦項(xiàng)目老投資評(píng)價(jià)體系的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，分析探討該評(píng)價(jià)體系的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，在SQ公司老投資評(píng)價(jià)體系的分析上為本文商辦項(xiàng)目新評(píng)價(jià)體系提供一些思路和想法。
4.1.1 SQ公司老投資評(píng)價(jià)體系
SQ公司老投資評(píng)價(jià)體系標(biāo)準(zhǔn)主要依循“大小層級(jí)篩選”的原則進(jìn)行，先確定城市，在城市中鎖定重要區(qū)域，在區(qū)域中比對(duì)項(xiàng)目。按照大小的層級(jí)邏輯關(guān)系，全面篩選項(xiàng)目，基于項(xiàng)目整體布局思路、從四大條件確定項(xiàng)目屬于的位置與區(qū)域，制定出具體的項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系標(biāo)準(zhǔn)，SQ公司老投資評(píng)價(jià)體系標(biāo)準(zhǔn)主要分為旅游資源、交通條件、生活配套以及自然資源四個(gè)類別分類。具體標(biāo)準(zhǔn)如下表4-1所示。 第五章 結(jié)論和展望
5.1 結(jié)論
1.傳統(tǒng)評(píng)價(jià)指標(biāo)的偏差大
（1）從影響因素分類來(lái)看，傳統(tǒng)的指標(biāo)評(píng)價(jià)體系主要由旅游資源、交通條件、生活配套、自然資源四個(gè)類別分類。從指標(biāo)選取來(lái)看，SQ公司商辦項(xiàng)目的傳統(tǒng)指標(biāo)體系未考慮銷售因素和交易性，這一塊的指標(biāo)比較薄弱，不能夠很好篩選出來(lái)具有良好流通性的商辦項(xiàng)目。
（2）投資評(píng)價(jià)未系統(tǒng)化：傳統(tǒng)指標(biāo)比較重視旅游資源和自然資源，因?yàn)槁糜钨Y源和自然資源是該項(xiàng)目環(huán)境必要條件，其次就是生活配套和交通資源，這四個(gè)指標(biāo)可以滿足最基本的項(xiàng)目的基礎(chǔ)面，但是要對(duì)于一個(gè)市場(chǎng)上銷售和運(yùn)營(yíng)的商辦項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，這四個(gè)指標(biāo)還不足以滿足要求，還需要更為系統(tǒng)的涉及指標(biāo)。
（3）傳統(tǒng)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單,可操作性不強(qiáng)，分析結(jié)果沒(méi)有定量分析，定性分析的占比很大，并且傳統(tǒng)項(xiàng)目未利用評(píng)分制度，未細(xì)化評(píng)分。這樣的投資評(píng)價(jià)分析在使用上客觀性相對(duì)弱，大幅度增加了當(dāng)事工作人員的人為因素，在投資決策委員會(huì)上難以直觀的說(shuō)服投資人，影響決策效率；且在投資因子的選擇和組合上，并不適用于SQ公司商辦項(xiàng)目。
參考文獻(xiàn)（略）