筆者認(rèn)為從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，國家經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定，項目所在地經(jīng)濟(jì)也處于上升階段；從房地產(chǎn)市場環(huán)境來看，雖然受國家政策的影響，大部分地區(qū)的房市處于低迷狀態(tài)，但是 AA 項目所在區(qū)域，房地產(chǎn)市場還未飽和，具有很大的提升空間。從房地產(chǎn)項目投資效益來看，AA 房地產(chǎn)的投資效益高達(dá)31%，資本回收期為三年；且當(dāng)銷售率達(dá)到百分之 51.23%，就可以實現(xiàn)收支平衡；通過敏感性分析，發(fā)現(xiàn) AA 項目的抗風(fēng)險性很強(qiáng)，即使受到較大的市場波動，投資回報率在 18%-37%直接浮動，而資本回收期的變化不超過兩年。因此，AA 房地產(chǎn)項目投資具有可行性。

第一章 緒論

1.1 研究背景
近年來，由于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，居民生活水平得到大幅度提升。隨著個人財富的積累和人們購買能力的增強(qiáng)，人們對住房水平的要求不斷提高。這就加大了對于房地產(chǎn)的市場需求。我國土地資源有限、人口增數(shù)大，政府對房地產(chǎn)市場采取打壓政策。而由于房地產(chǎn)的投資建設(shè)周期長、投資資金量大，容易受到市場等各種因素的影響，因此越來越多的學(xué)者開始對房地產(chǎn)項目投資進(jìn)行研究分析，幫助投資者做出科學(xué)決策，防范相關(guān)風(fēng)險。
國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境復(fù)雜多變，2017 年，株洲市通過促進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長。全市完成 GDP 共 2581 億元，比上年增長 8%；全市商品房銷售面積和房屋建筑施工面積分別達(dá)到 315 萬平方米和 3685 萬平方米，相比 2016 年增長 13.3%和 10.6%；全市房地產(chǎn)投資開發(fā)總計 298 億元，比 2016 年增長 16.1%。這些數(shù)據(jù)顯現(xiàn)株洲市經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)較好的前景，其中房地產(chǎn)市場保持持續(xù)快速增長。
而隨著國家一系列關(guān)于 2018 年房產(chǎn)新政策的出臺，“限購”、“增加土地供給”、整治“首付貸”、“房地產(chǎn)稅立法”、“房貸利息抵稅”、落實“營改增”等等。房地產(chǎn)市場面臨前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。面對錯綜復(fù)雜的房地產(chǎn)環(huán)境，投資者應(yīng)該保持清醒的大腦，對房地產(chǎn)項目投資進(jìn)行分析顯得尤為重要。
.....................

1.2 研究目的與意義
1.2.1 研究目的
房地產(chǎn)項目投資分析不僅能為項目投資決策提供依據(jù)，還能幫助建設(shè)單位籌集資金和向銀行申請貸款。企業(yè)在編制項目初步設(shè)計計劃書以及進(jìn)行項目相關(guān)的科研、機(jī)構(gòu)設(shè)置、生產(chǎn)組織、技術(shù)改造時都要以此為依據(jù)。
論文通過結(jié)合相關(guān)的投資分析理論，對 AA 房地產(chǎn)項目的基本概況進(jìn)行調(diào)查，對房地產(chǎn)的投資環(huán)境和經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析，確定 AA 房地產(chǎn)項目投資的可行性，為蘆淞國投公司決策提供科學(xué)的理論指導(dǎo)。同時通過相關(guān)研究，幫助 AA 房地產(chǎn)項目進(jìn)行項目定位；分析 AA 房地產(chǎn)項目相關(guān)風(fēng)險，提出風(fēng)險規(guī)避建議，提高 AA 房地產(chǎn)項目投資的成功率。
1.2.2 研究意義
該論文的研究具有較好的理論意義和現(xiàn)實意義，具體如下所示：
（1）理論意義。目前，國內(nèi)大多數(shù)學(xué)者僅僅是停留在對房地產(chǎn)項目投資分析的理論研究上，很少有學(xué)者能夠?qū)⒗碚撗芯繎?yīng)用于具體房地產(chǎn)項目的投資分析當(dāng)中。理論研究并不充分，其實際的可操作性低，導(dǎo)致決策失誤的發(fā)生。且現(xiàn)有研究對于消費市場的關(guān)注不夠。本研究結(jié)合企業(yè)的真實案例，對房地產(chǎn)項目投資進(jìn)行分析，同時對于消費市場也進(jìn)行了較為全面的分析，有助于進(jìn)一步完善房地產(chǎn)項目投資分析研究理論。
（2）現(xiàn)實意義。房地產(chǎn)項目投資不確定因素較多，面臨的風(fēng)險大。如果不能對項目的決策做出正確的判斷，就會給企業(yè)造成巨大的損失。對 AA 項目投資進(jìn)行分析，從公司方面角度，一方面，通過對該項目的投資效益進(jìn)行全面研究分析，掌握了該項目的投資銷售收入、利潤、盈虧平衡等經(jīng)濟(jì)效益情況，可以降低蘆淞國投公司的財務(wù)投資風(fēng)險。另一方面，幫助 AA 房地產(chǎn)項目進(jìn)行項目定位，分析項目投資過程中的風(fēng)險，能增強(qiáng)公司的風(fēng)險防范能力。從金融機(jī)構(gòu)角度，項目投資分析可以幫助他們了解項目的風(fēng)險，從而決定是否貸款以及貸款利率的高低。
..........................

第二章 房地產(chǎn)項目投資分析相關(guān)理論概述

2.1 房地產(chǎn)項目投資分析相關(guān)概念
2.1.1 房地產(chǎn)項目投資分析的定義
房地產(chǎn)項目投資分析是指在項目投資決策之初，為了分析房地產(chǎn)項目是否具有投資價值，對與項目相關(guān)的社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、環(huán)境等因素進(jìn)行考察，完成對投資方案的分析。以及對項目建成后的社會經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評估、預(yù)測，以此來驗證該房地產(chǎn)項目投資在經(jīng)濟(jì)效益上是否合理、財務(wù)收益上能否獲得盈利、技術(shù)施工上是否可行等，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。
從市場需求和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、地區(qū)和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃等幾個方面，對與項目相關(guān)的社會、經(jīng)濟(jì)、市場、土地資源等問題進(jìn)行全面深入的分析、對比和驗證；而且還要對項目的社會、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境收益進(jìn)行科學(xué)合理的預(yù)估和評價，進(jìn)而判斷項目技術(shù)上的可行性、經(jīng)濟(jì)上的合理性。房地產(chǎn)項目投資分析的性質(zhì)決定了其具有一定的預(yù)測性，而這種預(yù)測性體現(xiàn)在要最大程度上地預(yù)測房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景和行業(yè)趨勢，充分利用手頭上的一切可用信息資源，盡可能做到精確分析和評價，以免出現(xiàn)由于決策上的失誤而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)虧損。
對于開發(fā)方而言，開發(fā)需要消耗資金，投入人力和物力等資源，從而也會決定企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益的好壞。所以，對項目開發(fā)一定要有足夠的理解，通過對項目的選地、用地面積、開發(fā)周期、四周的配套、負(fù)擔(dān)能力以及盈利能力等進(jìn)行全方位詳細(xì)的調(diào)查，提高決策的合理性和準(zhǔn)確性，降低決策的失誤可能性，盡量提升項目的自然和社會效益，同時也要為公司帶來利潤。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程當(dāng)中，投資分析是一項最基本的、首要的任務(wù)，也是進(jìn)行投資決策的大前提。
.........................

2.2 房地產(chǎn)投資分析相關(guān)理論
2.2.1 區(qū)位理論
區(qū)位理論是關(guān)于人們生活區(qū)域分布與相關(guān)要素相互作用的學(xué)說。研究的主要內(nèi)容為根據(jù)人們的經(jīng)濟(jì)活動，如何對經(jīng)濟(jì)活動區(qū)域進(jìn)行最優(yōu)的安排。
其主要代表理論為：同心圓地帶理論、扇形理論、多核心理論。
（1）同心圓理論
同心圓理論是由伯吉斯（E.W.Burgess）通過對 1925 年芝加哥城市相關(guān)土地利用進(jìn)行調(diào)查，通過其空間結(jié)構(gòu)分布分析后得出的。同心圓的基本模式為：在城市用地的規(guī)劃和布局中，以中心區(qū)域為核心，所有用地構(gòu)成五個同心圓，一圈一圈將中心區(qū)域包裹起來。同心圓的布局由內(nèi)到外依次為：以大商場、辦公樓為代表的中心商業(yè)區(qū)，這一層為城市社交的中心；圍繞市中心商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)之間的過渡地帶，以老式住宅、出租屋為代表，輕工業(yè)、批發(fā)商業(yè)占據(jù)這部分用地一半以上的空間；工人住宅區(qū)，租金便宜，與市中心之間的交通便利；高收入階層住宅區(qū)，由高級公寓、花園別墅組成；通勤人士住宅區(qū)，約距中心商業(yè)區(qū) 30~60 分鐘乘車距離范圍內(nèi)。
該理論認(rèn)為，隨著人口的增長，城市區(qū)域會向外擴(kuò)張。最核心區(qū)域會占領(lǐng)過渡地帶的區(qū)域，而過渡地帶也會向外圈進(jìn)行發(fā)展，依此類推。內(nèi)圈區(qū)域向外圈方向進(jìn)行擴(kuò)張，入侵相鄰?fù)馊Φ貛?，?dǎo)致了土地使用的演替。有學(xué)者將此現(xiàn)象稱為“滲透”現(xiàn)象，即核心活動區(qū)域慢慢滲透到了外圍活動區(qū)域；也有學(xué)者稱為“過濾”。受這種思想的影響，60 年代末-70 年代初，美國將原本屬于過渡地帶的第二圈用地，劃分到了核心的商務(wù)用地中去。將原本的建筑進(jìn)行改建，成為中產(chǎn)階級住宅區(qū)。而原本占據(jù)此區(qū)域大半空間的工廠則向居住區(qū)進(jìn)行擴(kuò)展，形成了新的土地分布格局。

..........................

第三章 AA 房地產(chǎn)項目概況...............................15
3.1 項目背景及地塊現(xiàn)狀 .........................15
3.1.1 項目背景 .................................15
3.1.2 地塊現(xiàn)狀 ...............16
第四章 AA 房地產(chǎn)項目的投資環(huán)境分析與定位...........................19
4.1 AA 房地產(chǎn)項目投資環(huán)境分析 .......................19
4.1.1 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 ...........................19
4.1.2 房地產(chǎn)市場運行情況分析........................20
第五章 AA 房地產(chǎn)項目投資效益分析.....................................30
5.1 AA 房地產(chǎn)項目投資經(jīng)濟(jì)效益分析 ..............................30
5.1.1 項目投資獲利性分析 .............................30
5.1.2 項目盈虧平衡分析 ..........................38

第六章 AA 房地產(chǎn)項目實施風(fēng)險分析及防范對策研究

6.1 AA 房地產(chǎn)項目實施風(fēng)險分析
根據(jù) AA 項目投資的時間關(guān)系，將從項目分為前期籌備階段、中期建設(shè)階段和后期租售階段。不同的階段項目投資所面臨的風(fēng)險不同，分別從三個階段對項目存在的風(fēng)險問題進(jìn)行分析。
6.1.1 前期籌備階段
項目在前期籌備階段，需要對項目的定位、定價以及推廣進(jìn)行相關(guān)決策；確定外部資源；投資方式和投資項目類型的確定；獲取融資；項目選址，獲取土地；勘察設(shè)計；簽訂相關(guān)合同等。因此主要從項目投融資風(fēng)險、項目選址風(fēng)險和合同風(fēng)險來分析前期籌備階段，房地產(chǎn)項目存在的風(fēng)險。
（1）項目投融資風(fēng)險
項目在進(jìn)行投資方式的選擇時，有獨立投資和聯(lián)合開發(fā)兩種形式。獨立投資在項目建成之后，能夠獨自獲取項目的利潤。但是同時，在項目過程中遇到的風(fēng)險也需要獨自承擔(dān)。聯(lián)合開發(fā)方式則是兩家或多家房地產(chǎn)開發(fā)公司共同完成項目的建設(shè)，參與公司根據(jù)他們投資所占比例進(jìn)行利潤分配。雖然獲得的利潤比之獨立投資要小，但是相關(guān)風(fēng)險也會由多家公司一起承擔(dān)。由于房地產(chǎn)項目周期長、前期投入大的特點，對于投資金額的需求很大，房地產(chǎn)開發(fā)商一定要結(jié)合項目的相關(guān)情況，選擇合適的投資方式。
同時，由于房地產(chǎn)項目投資量大，開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項目的投資時，不僅依靠自有現(xiàn)金，而是通過相關(guān)融資方式獲取資金。最常見的則是：“樓花”融資和房地產(chǎn)按揭。“樓花”融資是指出售期樓進(jìn)行資金的籌措。這種方式對于交易雙方都存在著風(fēng)險。對于消費者來說，項目可能因為某種原因而不能按期交付使用，或者與預(yù)期存在偏差等等。而對于開發(fā)商來說，通過相關(guān)估算設(shè)定了期樓的價格，若在建設(shè)過程中，相關(guān)建設(shè)成本比預(yù)期的要高，如建筑材料的價格上漲，開發(fā)成本增加，這就是開發(fā)商進(jìn)行“樓花”融資會面臨的風(fēng)險。房地產(chǎn)按揭?guī)淼娘L(fēng)險主要來源于貸款利率的變化、按揭期數(shù)的變化等。當(dāng)貸款利率增加，按揭期限就會延長，風(fēng)險就會增加。

..............................

第七章 結(jié)論與展望

7.1 研究結(jié)論
論文通過對 AA 項目的投資環(huán)境、投資效益，對 AA 項目進(jìn)行的市場定位以及實施風(fēng)險分析得出以下結(jié)論：從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，國家經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定，項目所在地經(jīng)濟(jì)也處于上升階段；從房地產(chǎn)市場環(huán)境來看，雖然受國家政策的影響，大部分地區(qū)的房市處于低迷狀態(tài)，但是 AA 項目所在區(qū)域，房地產(chǎn)市場還未飽和，具有很大的提升空間。從房地產(chǎn)項目投資效益來看，AA 房地產(chǎn)的投資效益高達(dá)31%，資本回收期為三年；且當(dāng)銷售率達(dá)到百分之 51.23%，就可以實現(xiàn)收支平衡；通過敏感性分析，發(fā)現(xiàn) AA 項目的抗風(fēng)險性很強(qiáng)，即使受到較大的市場波動，投資回報率在 18%-37%直接浮動，而資本回收期的變化不超過兩年。因此，AA 房地產(chǎn)項目投資具有可行性。
文章最后對房地產(chǎn)項目投資實施過程中存在的風(fēng)險進(jìn)行研究，房地產(chǎn)項目在籌備階段存在著項目投融資風(fēng)險、項目選址風(fēng)險和合同管理風(fēng)險；在建設(shè)階段存在政府政策風(fēng)險、成本風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險和技術(shù)風(fēng)險；在后期租售階段存在市場供求風(fēng)險；銷售風(fēng)險和物業(yè)風(fēng)險。提出在戰(zhàn)略層應(yīng)該通過實施投資分散、投資組合和購買保險的策略來防范風(fēng)險；而戰(zhàn)術(shù)層應(yīng)該通過編制風(fēng)險防范計劃、風(fēng)險識別、風(fēng)險定性分析、風(fēng)險定量分析和風(fēng)險過程管理進(jìn)行房地產(chǎn)項目風(fēng)險防范。
參考文獻(xiàn)（略）