本文主要研究成果如下：（1）綜合全面地分析了 AC 小區(qū)項目投資效益。本文通過閱讀研究大量文獻和實證數(shù)據(jù)，對投資效益的概念和內(nèi)容進行了界定，不僅分析了微觀企業(yè)的財務(wù)效益，還從社會效益和環(huán)境效益進行了分析，角度全面，考慮了所有相關(guān)主體的利益。（2）全面客觀地建立了 AC 小區(qū)項目綜合效益的評價指標體系。本文通過查閱國內(nèi)外理論成果，又實地調(diào)查走訪，最終確立了財務(wù)效益、社會效益、環(huán)境效益三個方面31 個具體指標，既有定性又有定量，全面客觀地對 AC 小區(qū)項目進行了綜合評價。

1 緒論

1.1 研究背景與意義
1.1.1 研究背景
（1）國家宏觀背景
房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著重要作用，不僅能拉動內(nèi)需，帶動住宅裝修、家具、耐用品等相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，同時在國家實現(xiàn)城鎮(zhèn)化進程中，也解決了大量住房需求。根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國房地產(chǎn)行業(yè)市場需求預(yù)測與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計未來 5 年中國房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)平穩(wěn)增長，有其發(fā)展空間。但自 2016年開始，中央政府出臺了一系列的調(diào)控措施，因此，隨著市場經(jīng)濟環(huán)境的復(fù)雜化，競爭也會越來越激烈。
（2）區(qū)域中觀背景
隨著錦州南擴東聯(lián)的發(fā)展戰(zhàn)略的不斷推進，南橋板塊建設(shè)如火如荼，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的崛起為新區(qū)的迅速發(fā)展起了強有力的助推作用，不僅拉動了地方經(jīng)濟，同時也滿足了錦州市民高品質(zhì)生活的需要。根據(jù)遼寧統(tǒng)計年鑒，從 2005 年至 2019 年，錦州市房地產(chǎn)投資發(fā)展平穩(wěn)且每年成遞增態(tài)勢，但同時也存在兩個發(fā)展現(xiàn)狀的問題：一方面，房地產(chǎn)市場供求不平衡。由于城市化進程的推進，房地產(chǎn)潛在需求很大，但又因為房價的持續(xù)走高，很多購買者又無法承受，因此出現(xiàn)了潛在需求大于有效需求的現(xiàn)象。另一方面，房源結(jié)構(gòu)不合理。目前市場上商品房較多，經(jīng)濟保障型住房總量有限，新建樓房多，閑置房也不少，因此實際供給大于有效供給?；谝陨蟽牲c現(xiàn)狀問題，目前房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了短缺與剩余同時并存的現(xiàn)象。因此調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，解決供需矛盾，合理引導(dǎo)住房消費，積極推進普通商品房建設(shè)，加快保障性住房建設(shè)，促進民生進一步改善十分必要。
（3）企業(yè)微觀背景
錦州 KJ 建設(shè)集團是錦州市一家知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2005 年獲批為國家一級開發(fā)企業(yè)，榮獲多個國家級和省級榮譽稱號。其在國內(nèi)開發(fā)的眾多房地產(chǎn)項目中，房屋建設(shè)水平被購房者普遍認可，而 AC 小區(qū)便是其投資建設(shè)的一個高水準、高品質(zhì)、高品位的小區(qū)項目之一。
.........................

1.2 國內(nèi)外研究綜述
1.2.1 國外研究現(xiàn)狀
房地產(chǎn)項目評價歷經(jīng)初始期、發(fā)展期和成熟期三個階段。在初始期階段，早在十九世紀 20 年代的西方，起初效益評價只用在數(shù)學(xué)、經(jīng)濟學(xué)領(lǐng)域中，后來用在管理學(xué)中，同時也不斷拓展到其他領(lǐng)域中。在發(fā)展期階段，效益評價逐漸被運用房地產(chǎn)項目中，但僅限于在地理位置選擇、成本和收益方面進行效益評價，既具初探性，也具創(chuàng)新性。在成熟期階段，進入二十世紀 90 年代，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展，無論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是居民都十分注重項目規(guī)模、效益和品質(zhì)，因此房地產(chǎn)項目評價成為項目建設(shè)前、建設(shè)中、建設(shè)后的一項重要工作，同時為項目投資決策提供重要依據(jù)[1]。進入二十一世紀以來，國外關(guān)于房地產(chǎn)項目效益評價標準化逐漸趨于成熟，并逐漸系統(tǒng)化、常態(tài)化、制度化[2]?，F(xiàn)將在發(fā)展過程中的具體研究進行如下匯總：
（1）在項目投資效益評價的內(nèi)容方面
1974 年，起到最初理論指導(dǎo)的《項目評價準則》由聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織撰寫問世[3]。在 1968 年以前，西方經(jīng)濟學(xué)者注重公共項目評價，強調(diào)其社會效益，而后聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織和西方經(jīng)濟學(xué)家將評價內(nèi)容和評價重點拓展到經(jīng)濟效益等微觀層面[4]。后來Stern J. M.（2004）將環(huán)境效益評價列為項目評價中的主要內(nèi)容[5]。Winston T. H. Koh（2011）在研究一種新型的大型降水水窯設(shè)計方案的項目效益時，從社會效益和環(huán)境效益三個方面進行綜合評價[6]。Rania Lafi（2012）不僅將政府部門、規(guī)劃部門納入評價對象，更是將建設(shè)部門，項目監(jiān)督部門納入其中，從經(jīng)濟效益和社會效益兩方面進行評價外，還側(cè)重于預(yù)算執(zhí)行情況的評價，并且其結(jié)果對于投資決策和提升項目管理水平都具有十分重要的意義[7]。Bin Chen（2016）在《基于相對熵的復(fù)雜網(wǎng)絡(luò)節(jié)點重要性綜合評價方法》中對公共項目的建設(shè)成本與收益進行了投資分析，然后又使用非貨幣化的方式進行了社會效益研究[8]。

.............................

2 相關(guān)理論研究

2.1 項目投資效益評價內(nèi)容
項目投資效益評價是指運用特定的方法對投資項目的投入和產(chǎn)出情況進行綜合分析的行為和過程。通過對其財務(wù)效益、社會效益和環(huán)境效益等進行科學(xué)合理的評價，使房地產(chǎn)投資者的決策更準確合理，同時并能得到預(yù)期取得的綜合效益。
2.1.1 財務(wù)效益
財務(wù)效益評價是從企業(yè)或項目本身出發(fā)，在現(xiàn)行財務(wù)制度、稅收法律和價格體系下，通過分析、計算項目直接發(fā)生的財務(wù)效益和費用，編制財務(wù)報表，計算財務(wù)分析指標，考察和分析項目的盈利能力、償債能力和財務(wù)生存能力，以此判斷項目在財務(wù)上的可行性[48]。財務(wù)評價是投資決策的重要依據(jù)，為了保證投資的科學(xué)性，全面準確地分析其財務(wù)效益是一項有著重要意義的工作。
2.1.2 社會效益
社會效益評價是指擬建項目對當?shù)厣鐣挠绊懞彤數(shù)厣鐣椖康倪m應(yīng)性和可接受程度，即項目對保障社會安定、促進社會發(fā)展和提高人民福利方面的作用[49]。社會效益可以使積極的、顯性的，也可以使消極的、隱形的，因此，在評價的過程中既要遵循客觀性原則，同時還要從以人為本的角度出發(fā)，科學(xué)準確地評價項目。通常在社會效益評價中采用“有無對比”的方法進行對比分析。
2.1.3 環(huán)境效益
環(huán)境效益評價是指運用一定的評價標準和方法對工程項目帶來的環(huán)境影響進行客觀地定性和定量分析，同時按照法律和行業(yè)標準提出預(yù)防或減輕負面影響的措施[50]。
在進行環(huán)境效益評價時需要運用外部性理論。外部性理論是由馬歇爾提出，又稱為外部效應(yīng)和外部影響，它是指在沒有市場交換的前提下，一個經(jīng)濟行為主體或個人影響了其他經(jīng)濟行為主體或個人，且沒有付任何成本。這種影響如果是積極的，我們稱為正外部性；如果是消極的，我們稱為負外部性。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，不可避免地會給環(huán)境到來一定的影響，我們稱之為房地產(chǎn)外部性。它可以是正外部性，即積極的環(huán)境效益，也可以是負外部性，即消極的環(huán)境影響。例如房地產(chǎn)開發(fā)促進城市景觀改善就是積極的環(huán)境效益，而建筑材料的消耗造成的環(huán)境污染就是消極的環(huán)境效益。
..........................

2.2 三種投資效益評價關(guān)系
2.2.1 三種效益的相互矛盾關(guān)系
由于利益主體關(guān)心的側(cè)重點不同，因此存在財務(wù)效益、社會效益和環(huán)境效益三者之間存在著矛盾對立的關(guān)系。對于微觀企業(yè)來說，它更注重和追求是財務(wù)效益，即企業(yè)的獲利情況，導(dǎo)致間接忽視或者損害人類整體利益社會效益和環(huán)境效益。例如，在過去我國存在的粗放型經(jīng)濟發(fā)展進程中，一些微觀企業(yè)在工程項目建設(shè)中，往往一味追求高利益、快效率，而忽略了甚至有意為之地對社會發(fā)展、環(huán)境保護等做出損害，嚴重地造成了社會和環(huán)境負面影響。相反，如果企業(yè)極力創(chuàng)造社會效益和環(huán)境效益，就會相應(yīng)地增加投資成本，給企業(yè)帶來資金負擔，不利于企業(yè)發(fā)展和整體經(jīng)濟運行，也和經(jīng)濟社會發(fā)展相不協(xié)調(diào)。因此，微觀企業(yè)很難在財務(wù)效益與環(huán)境效益、社會效益中找到平衡點，甚至還會做取舍。與此同時，國家和社會則更注重的社會效益和環(huán)境效益，也就是項目給國家和社會帶來的影響和效益。
2.2.2 三種效益的相互統(tǒng)一關(guān)系
隨著社會經(jīng)濟和文明的進步，人們逐漸認識到盲目追求項目的財務(wù)效益，忽略帶來的負面的環(huán)境問題和社會影響，不僅對人類的發(fā)展和社會的進步產(chǎn)生了阻礙，同時也不利于微觀企業(yè)自身長遠利益的發(fā)展。三種效益的有機統(tǒng)一是實現(xiàn)社會和企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然要求，他們之間相互作用、相互促進，也是從不同維度分析項目的可行性情況。我們要兼顧長遠利益和眼前利益相結(jié)合，既重視當前發(fā)展，又要從長遠發(fā)展角度出發(fā)。不能只顧當前，摒棄長遠利益。不僅如此，還要兼顧國家利益和企業(yè)利益相結(jié)合，不能只顧企業(yè)實現(xiàn)盈利目標最大化，還要從整個國家角度出發(fā)，正確處理全局和局部的關(guān)系。

.............................

3 AC 小區(qū)項目概況和投資環(huán)境分析 .................................. 15
3.1 AC 小區(qū)項目概況.............................. 15
3.1.1 項目概況簡介....................................... 15
3.1.2 項目位置規(guī)模.............................. 15
4 AC 小區(qū)項目投資效益分析 ...................... 21
4.1 AC 小區(qū)項目投資數(shù)據(jù)估算............................ 21
4.1.1 項目投資估算................................ 21
4.1.2 開發(fā)資金籌措............................... 25
5 AC 小區(qū)項目投資效益綜合評價 ............................. 47
5.1 AC 小區(qū)項目投資效益評價指標體系構(gòu)建.......................... 47
5.1.1 投資效益評價指標體系.......................... 47
5.1.2 財務(wù)效益評價指標體系......................... 47

6 AC 小區(qū)項目投資效益保障措施

6.1 財務(wù)效益保障措施
6.1.1 積極籌集開發(fā)資金，保證項目順利進行
（1）保持良好銀行信貸關(guān)系
銀行貸款是目前使用最廣泛的一種融資方式，也是繳納保證金、拿地和建設(shè)施工的主要資金來源。因此，開發(fā)商需要資信良好，與銀行保持良好信貸關(guān)系。KJ 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是國家一級開發(fā)商，也是錦州市規(guī)模最大的房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，被國內(nèi)合作的幾大銀行評為“AAA”等級。AC 小區(qū)項目的開發(fā)，無論是銀行保證、票據(jù)承兌還是融資債券等業(yè)務(wù)，都需要與某城市銀行繼續(xù)保持良好關(guān)系，因為，只有充足可靠的資金來源，才不會發(fā)生資金斷鏈的情況，也是項目保證實現(xiàn)其財務(wù)效益的有效途徑。
（2）做好房屋預(yù)售回款工作
AC 小區(qū)項目的資金來源之一是房屋預(yù)售款，因此，做好宣傳預(yù)售工作很是重要。首先，辦理預(yù)售許可，嚴格執(zhí)行有關(guān)審批手續(xù)；其次，組建高效的銷售宣傳團隊，提高銷售效率和收益；再次，做好銷售宣傳方案，有的放矢地加強銷售宣傳；最后，投入資金成本，保障宣傳銷售工作的順利實施。
.....................

7 結(jié)論和展望

7.1 研究結(jié)論
AC 小區(qū)項目具有占用資金大、建設(shè)周期長、投資風(fēng)險高等風(fēng)險，因此，在投資決策前進行投資效益評價具有十分重要的意義。本文從財務(wù)效益、社會效益和環(huán)境效益三方面進行綜合評價，不僅預(yù)測了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資收益，同時也從國家和社會層面進行了綜合效益分析。在構(gòu)建評價指標體系時，確定了三個指標層和 31 個具體指標，科學(xué)且全面。在效益分析的基礎(chǔ)上，選用了模糊綜合評價方法進行整體效益評價，得出的評價結(jié)果為 AC 小區(qū)項目投資決策提供意見參考。最后，提出了有效措施以保障投資效益的順利實現(xiàn)。
本文主要研究成果如下：
（1）綜合全面地分析了 AC 小區(qū)項目投資效益。本文通過閱讀研究大量文獻和實證數(shù)據(jù)，對投資效益的概念和內(nèi)容進行了界定，不僅分析了微觀企業(yè)的財務(wù)效益，還從社會效益和環(huán)境效益進行了分析，角度全面，考慮了所有相關(guān)主體的利益。
（2）全面客觀地建立了 AC 小區(qū)項目綜合效益的評價指標體系。本文通過查閱國內(nèi)外理論成果，又實地調(diào)查走訪，最終確立了財務(wù)效益、社會效益、環(huán)境效益三個方面31 個具體指標，既有定性又有定量，全面客觀地對 AC 小區(qū)項目進行了綜合評價。
（3）科學(xué)合理地評價了 AC 小區(qū)項目的投資效益。本文結(jié)合 AC 小區(qū)項目的實際情況，采用定性和定量相結(jié)合的方法，運用模糊綜合評價方法架構(gòu)出評價模型，得出綜合得分和評價結(jié)果。結(jié)果顯示 AC 小區(qū)項目的隸屬度為“較好”，說明該項目整體可行。
（4）詳實全面地提出了 AC 小區(qū)項目投資效益實現(xiàn)的保障措施。本文針對財務(wù)效益、社會效益和環(huán)境效益提出相應(yīng)的保障措施和合理化建議，確立了 AC 小區(qū)項目的工作重點和方向。
參考文獻（略）