JA公司養(yǎng)老服務中心項目投資效益分析
時間：2020-04-20 來源：51mbalunwen作者：vicky
本文是一篇投資分析論文，在對項目進行規(guī)劃后，設計出了項目的整體構造，本著關懷、健康、安全、便捷的主旨，我們將養(yǎng)老服務中心設在南門，方便進出，各種配套設施設在園區(qū)中央位置，使其可以兼顧到各個方位的住宅。建筑風格將偏于古典，營造文化氣息，符合老年懷舊的心情，項目將使用節(jié)能環(huán)保材料，加入防滑、緊急呼叫按鈕等適老化設計，服務到位以使老人可以放心居住，且設有人工湖、公園，較高的綠化率加之配套齊全的健身設施，有利于身心健康。服務上，有定期的檢查身體，溫馨的居家服務，節(jié)能環(huán)保的代步車，便捷的園區(qū)一卡通、理財咨詢及智能化服務平臺養(yǎng)老云等，使客戶可以放心購買、安心居住。
第 1 章 緒論
1.1 選題背景
中國是世界人口大國，人數(shù)總量居世界第一，且老年人口數(shù)量列居前列，其根本原因，是因為人口出生率的降低和死亡率的減少。目前，獨生子女均已長大成人，且成家立業(yè)。二十一世紀的年輕人思想意識活躍，容易接受新潮思想。思想開放的年輕人選擇過二人世界的生活，不要孩子，做“丁客”一族，這就造成了人口出生率的減少。隨著國家整體的生活條件和醫(yī)療水平不斷提高，我國的老年人平均壽命也隨之提高，這就出現(xiàn)了我國人口老齡化現(xiàn)象。
由于我國計劃生育政策的實施，70 年代末、80 年代的獨生子女已成為國家經濟建設的主流人群，第一批響應國家政策的年輕人年歲已高，他們的孩子也長大成人，產生了生育二代的計劃。兩個年輕人組合的家庭上要贍養(yǎng)雙方父母，下要扶養(yǎng)未成年孩子，形成 4-2-1 家庭模式。老年人和年輕人的代溝使得老年人很難和年輕人相處融洽；如果老年人身體不佳，年輕人又難以照顧周全。加之年輕人忙于事業(yè)打拼，有時也會顧及不到老人的精神需求。據(jù)相關人士預測，我國人口老齡化發(fā)展將分為三個階段：
第 3 章 JA 公司養(yǎng)老服務中心項目財務效益分析........................... 22
3.1 項目盈利能力分析................................22
3.1.1 靜態(tài)盈利能力分析............................... 22
第 1 章 緒論
1.1 選題背景
中國是世界人口大國，人數(shù)總量居世界第一，且老年人口數(shù)量列居前列，其根本原因，是因為人口出生率的降低和死亡率的減少。目前，獨生子女均已長大成人，且成家立業(yè)。二十一世紀的年輕人思想意識活躍，容易接受新潮思想。思想開放的年輕人選擇過二人世界的生活，不要孩子，做“丁客”一族，這就造成了人口出生率的減少。隨著國家整體的生活條件和醫(yī)療水平不斷提高，我國的老年人平均壽命也隨之提高，這就出現(xiàn)了我國人口老齡化現(xiàn)象。
由于我國計劃生育政策的實施，70 年代末、80 年代的獨生子女已成為國家經濟建設的主流人群，第一批響應國家政策的年輕人年歲已高，他們的孩子也長大成人，產生了生育二代的計劃。兩個年輕人組合的家庭上要贍養(yǎng)雙方父母，下要扶養(yǎng)未成年孩子，形成 4-2-1 家庭模式。老年人和年輕人的代溝使得老年人很難和年輕人相處融洽；如果老年人身體不佳，年輕人又難以照顧周全。加之年輕人忙于事業(yè)打拼，有時也會顧及不到老人的精神需求。據(jù)相關人士預測，我國人口老齡化發(fā)展將分為三個階段：
第一階段為快速老齡化階段。時長為 20 年，從 2001 年算起，至 2020 年結束。此段時間我國的老年人口平均每年增約 580 萬人左右，年增長率為 3.33%。2020 年底，老年人口就會增至 2.5 億，老齡化水平也會達到 18.2%。尤其是 80 歲以上老人將達到三千萬人，占據(jù)老年人口的 13%。
第二階段將為加速老齡化階段，將歷經 30 年。當七十年代人口生育高峰期的逝去，這一批人已步入老年狀態(tài)，老年人數(shù)量加速增長，平均每年都能增長 600 多萬人。進入二十一世紀三十年代，我國人口數(shù)量會增加到近 3 億人口。這個發(fā)展數(shù)量與 0-14 歲孩子發(fā)展數(shù)量持平。50 年后，老年人口數(shù)量會急劇增長，總量將超過四億，老齡化水平增至31%。80 歲以上老人數(shù)量將至九千五百萬，占據(jù)老年人口總額的 22.3%。
第三階段是重度老齡化階段，將經歷 50 年時間。這一時期，中國老齡化最為嚴重，數(shù)量竟達到四億多，大約為少兒人口數(shù)量的 2 倍。但這個時期也為老齡化的穩(wěn)定期。中國人口老齡化現(xiàn)象日益嚴重，再過 20 年就會進入高峰期。
第二階段將為加速老齡化階段，將歷經 30 年。當七十年代人口生育高峰期的逝去，這一批人已步入老年狀態(tài)，老年人數(shù)量加速增長，平均每年都能增長 600 多萬人。進入二十一世紀三十年代，我國人口數(shù)量會增加到近 3 億人口。這個發(fā)展數(shù)量與 0-14 歲孩子發(fā)展數(shù)量持平。50 年后，老年人口數(shù)量會急劇增長，總量將超過四億，老齡化水平增至31%。80 歲以上老人數(shù)量將至九千五百萬，占據(jù)老年人口總額的 22.3%。
第三階段是重度老齡化階段，將經歷 50 年時間。這一時期，中國老齡化最為嚴重，數(shù)量竟達到四億多，大約為少兒人口數(shù)量的 2 倍。但這個時期也為老齡化的穩(wěn)定期。中國人口老齡化現(xiàn)象日益嚴重，再過 20 年就會進入高峰期。
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1.2 研究狀況
1.2.1 國內研究
在養(yǎng)老產業(yè)服務中，“互聯(lián)網+社區(qū)+養(yǎng)老”作為新興業(yè)態(tài)，成為目前國內學者研究的主流。它可以利用互聯(lián)網對傳統(tǒng)居家養(yǎng)老服務領域的生產要素進行優(yōu)化，使居家老人在所在社區(qū)享受到更有質量的服務。
孫燕軍(2017)對 X 市 Z 信息化養(yǎng)老服務平臺的實踐調研顯示，智慧虛擬養(yǎng)老服務在實踐中遇到很多的挑戰(zhàn)，具體來講包括：服務界定不清晰、配套設施與服務供給不足、服務素質難以保證、服務對象區(qū)分不當以及傳統(tǒng)觀念影響服務推廣等。因此只要積極的面對，采取相關措施，對于實現(xiàn)我們國家養(yǎng)老服務的信息化假設具有非常重要的作用[1]。
李曉軍，馬慧卓，劉翔宇，于騰凱(2018)以 S 街道為具體的研究對象，通過對老年人的真實需求進行研究，可以將他們各種需求進行排序，從低到高分別為社會服務、精神以及基本生理需求?？擅黠@看出，在這一社區(qū)老年人的需求發(fā)生了失衡，通過對其原因分析，得到原因具體包括市場購買的實踐梗阻、社會團體的供給失靈以及政府供給錯位。在信息時代，"數(shù)字化社區(qū)網格養(yǎng)老"利用成熟的城市網格管理系統(tǒng)，以社區(qū)網格為單位，在政府統(tǒng)籌下精準投入多元養(yǎng)老資源，借助于互聯(lián)網+社區(qū)+養(yǎng)老的信息化方式，實現(xiàn)養(yǎng)老服務的精細化管理與無縫隙服務[2]。
1.2.1 國內研究
在養(yǎng)老產業(yè)服務中，“互聯(lián)網+社區(qū)+養(yǎng)老”作為新興業(yè)態(tài)，成為目前國內學者研究的主流。它可以利用互聯(lián)網對傳統(tǒng)居家養(yǎng)老服務領域的生產要素進行優(yōu)化，使居家老人在所在社區(qū)享受到更有質量的服務。
孫燕軍(2017)對 X 市 Z 信息化養(yǎng)老服務平臺的實踐調研顯示，智慧虛擬養(yǎng)老服務在實踐中遇到很多的挑戰(zhàn)，具體來講包括：服務界定不清晰、配套設施與服務供給不足、服務素質難以保證、服務對象區(qū)分不當以及傳統(tǒng)觀念影響服務推廣等。因此只要積極的面對，采取相關措施，對于實現(xiàn)我們國家養(yǎng)老服務的信息化假設具有非常重要的作用[1]。
李曉軍，馬慧卓，劉翔宇，于騰凱(2018)以 S 街道為具體的研究對象，通過對老年人的真實需求進行研究，可以將他們各種需求進行排序，從低到高分別為社會服務、精神以及基本生理需求?？擅黠@看出，在這一社區(qū)老年人的需求發(fā)生了失衡，通過對其原因分析，得到原因具體包括市場購買的實踐梗阻、社會團體的供給失靈以及政府供給錯位。在信息時代，"數(shù)字化社區(qū)網格養(yǎng)老"利用成熟的城市網格管理系統(tǒng)，以社區(qū)網格為單位，在政府統(tǒng)籌下精準投入多元養(yǎng)老資源，借助于互聯(lián)網+社區(qū)+養(yǎng)老的信息化方式，實現(xiàn)養(yǎng)老服務的精細化管理與無縫隙服務[2]。
高騫，楊旸，胡廣偉，徐超，沈高鋒，趙健.(2017)對本地區(qū)已經開展居家養(yǎng)老的社區(qū)居民進行了虛擬養(yǎng)老服務需求調查，發(fā)現(xiàn)調查對象對虛擬養(yǎng)老這種新型的養(yǎng)老方式雖然陌生但是愿意嘗試，同時服務對象比較關注這種新型養(yǎng)老服務的費用，服務對象的服務需求受居民的經濟收入影響較為明顯。由政府推動，多方參與，開發(fā)潛在服務人員，并且形成質量考核是這種新型養(yǎng)老模式推廣的必要手段[3]。
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第 2 章 JA 公司養(yǎng)老服務中心項目現(xiàn)金流量估算
2.1 項目投資估算
2.1.1 流動資金估算
正常的年流動資金的估算是進行詳細分類后進行的，具體如下：
.............................
2.2 項目成本費用估算
(1)成本費用估算
JA 公司養(yǎng)老服務中心項目建成后在日常運營中需要有一個每日物品消耗，比如給老年人配備的醫(yī)療人員、衛(wèi)生人員、看護人員等，把這些轉化為具體的金額就是 JA 公司養(yǎng)老服務中心建成的日常消耗成本。成本有：各項員工的工資費用、使用日常消耗品的材料費用、折舊的費用等。如下表
項目總成本可包含可變的成本與不可變的固定成本，在一定期間內固定資產是不能隨著經營或者建設情況變化而變化的。而可變的成本卻與固定成本恰恰相反，他是可以實時變動的，按照使用情況等可能導致變化的因素變化而變化。本文中的建設項目的總的成本包括可變與固定一共為96219萬元，可變成本為71123.5萬元；固定成本為25095.5萬元。所謂的經營成本是說在使用期內所產生的所有的費用。經營成本等于設施使用動力費加工資、福利費加修理費加其他費用。本建設項目的運營成本為 96219 萬元。
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第 2 章 JA 公司養(yǎng)老服務中心項目現(xiàn)金流量估算
2.1 項目投資估算
2.1.1 流動資金估算
正常的年流動資金的估算是進行詳細分類后進行的，具體如下：
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2.2 項目成本費用估算
(1)成本費用估算
JA 公司養(yǎng)老服務中心項目建成后在日常運營中需要有一個每日物品消耗，比如給老年人配備的醫(yī)療人員、衛(wèi)生人員、看護人員等，把這些轉化為具體的金額就是 JA 公司養(yǎng)老服務中心建成的日常消耗成本。成本有：各項員工的工資費用、使用日常消耗品的材料費用、折舊的費用等。如下表
項目總成本可包含可變的成本與不可變的固定成本，在一定期間內固定資產是不能隨著經營或者建設情況變化而變化的。而可變的成本卻與固定成本恰恰相反，他是可以實時變動的，按照使用情況等可能導致變化的因素變化而變化。本文中的建設項目的總的成本包括可變與固定一共為96219萬元，可變成本為71123.5萬元；固定成本為25095.5萬元。所謂的經營成本是說在使用期內所產生的所有的費用。經營成本等于設施使用動力費加工資、福利費加修理費加其他費用。本建設項目的運營成本為 96219 萬元。
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3.1 項目盈利能力分析................................22
3.1.1 靜態(tài)盈利能力分析............................... 22
3.1.2 動態(tài)盈利能力分析.............................. 23
第 4 章 JA 公司養(yǎng)老服務中心項目社會效益分.................35
4.1 JA 項目符合我國養(yǎng)老產業(yè)政策.......................35
4.2 JA 項目有利于和諧社會穩(wěn)定發(fā)展.......................36
第 5 章 結論與展望..............................................42
5.1 全文總結.....................................42
5.2 展望.....................................42
第 4 章 JA 公司養(yǎng)老服務中心項目社會效益分析
4.1 JA 項目符合我國養(yǎng)老產業(yè)政策
在我國，“4-2-1”的家庭結構逐漸變成了相當常見的現(xiàn)象，“空巢”家庭的數(shù)量日漸增多。人口老齡化的現(xiàn)象不但導致老年社會保障所需的費用大幅上漲，亦導致家庭形成結構產生改變。此種改變不但反映了社會的發(fā)展，還導致傳統(tǒng)的養(yǎng)老遭受了極為嚴峻的戰(zhàn)。以往的家居型養(yǎng)老，也就是年老之人在街坊、小區(qū)、在自己或兒女的居所養(yǎng)老，占據(jù)著相當大的比例。然而，不容忽視的是，傳統(tǒng)的街坊、小區(qū)、居所對老年人的需求來說，還不完善。而養(yǎng)老院、敬老院，因其居住環(huán)境不完善，生活設施不齊全，專業(yè)護理水準欠缺，老年人沒有家庭親情感、生活感，大部分老年人不愿意去居住。
養(yǎng)老方式存在不足，社會性養(yǎng)老規(guī)模偏小，是我們不能忽視的事實。基于我國的經濟條件、社會傳統(tǒng)和風俗習慣，老年人的基本生活需求即經濟保障、生活照料、精神安慰在往后較長的時間里均僅能由家庭承擔。在老年人年紀不斷增加的同時，參加社會活動的頻率降低，心中的孤單感受愈發(fā)強烈，他們亟需獲得兒女的關心、理解以及精神上的照料，老年人此種心理方面以及情感方面的需要，是無論何種福利機構都很難做到的。而小家庭，即核心家庭正逐步取代“四世同堂”式的大家庭，想要都采用以往的家庭養(yǎng)老形式亦是不現(xiàn)實的，國家以及社會亟需進行必需的社會養(yǎng)老幫扶工作。盡管社會養(yǎng)老是與社會發(fā)展相符的必然產物，但因為我國目前處于發(fā)展中國家，生產力水平還無法滿足社會化養(yǎng)老的要求，在往后的較長的期限里，我國依然亦家庭養(yǎng)老為核心，社會養(yǎng)老為輔助方式。何種形式的家庭養(yǎng)老才具有中國特色、適合中國國情呢？
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第 4 章 JA 公司養(yǎng)老服務中心項目社會效益分.................35
4.1 JA 項目符合我國養(yǎng)老產業(yè)政策.......................35
4.2 JA 項目有利于和諧社會穩(wěn)定發(fā)展.......................36
第 5 章 結論與展望..............................................42
5.1 全文總結.....................................42
5.2 展望.....................................42
第 4 章 JA 公司養(yǎng)老服務中心項目社會效益分析
4.1 JA 項目符合我國養(yǎng)老產業(yè)政策
在我國，“4-2-1”的家庭結構逐漸變成了相當常見的現(xiàn)象，“空巢”家庭的數(shù)量日漸增多。人口老齡化的現(xiàn)象不但導致老年社會保障所需的費用大幅上漲，亦導致家庭形成結構產生改變。此種改變不但反映了社會的發(fā)展，還導致傳統(tǒng)的養(yǎng)老遭受了極為嚴峻的戰(zhàn)。以往的家居型養(yǎng)老，也就是年老之人在街坊、小區(qū)、在自己或兒女的居所養(yǎng)老，占據(jù)著相當大的比例。然而，不容忽視的是，傳統(tǒng)的街坊、小區(qū)、居所對老年人的需求來說，還不完善。而養(yǎng)老院、敬老院，因其居住環(huán)境不完善，生活設施不齊全，專業(yè)護理水準欠缺，老年人沒有家庭親情感、生活感，大部分老年人不愿意去居住。
養(yǎng)老方式存在不足，社會性養(yǎng)老規(guī)模偏小，是我們不能忽視的事實。基于我國的經濟條件、社會傳統(tǒng)和風俗習慣，老年人的基本生活需求即經濟保障、生活照料、精神安慰在往后較長的時間里均僅能由家庭承擔。在老年人年紀不斷增加的同時，參加社會活動的頻率降低，心中的孤單感受愈發(fā)強烈，他們亟需獲得兒女的關心、理解以及精神上的照料，老年人此種心理方面以及情感方面的需要，是無論何種福利機構都很難做到的。而小家庭，即核心家庭正逐步取代“四世同堂”式的大家庭，想要都采用以往的家庭養(yǎng)老形式亦是不現(xiàn)實的，國家以及社會亟需進行必需的社會養(yǎng)老幫扶工作。盡管社會養(yǎng)老是與社會發(fā)展相符的必然產物，但因為我國目前處于發(fā)展中國家，生產力水平還無法滿足社會化養(yǎng)老的要求，在往后的較長的期限里，我國依然亦家庭養(yǎng)老為核心，社會養(yǎng)老為輔助方式。何種形式的家庭養(yǎng)老才具有中國特色、適合中國國情呢？
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第 5 章 結論與展望
5.1 全文總結
通過大家的努力，我們完成了沈陽·JA 項目的全程策劃，通過對房地產市場的宏觀分析，項目擬定了養(yǎng)老地產的主題，最終將地址確定為蒲河濕地公園地塊。本地塊處在遼中區(qū)，與沈陽市區(qū)距離 55 公里(蒲河下游)。本濕地公園中有大量天然沼澤、河流以及溝塘，生長了茂密的自然植被，有非常適合野生植物和動物生存的環(huán)境。是沈陽西部的自然生態(tài)防護帶和天然氧吧，未來將打造“西溪濕地”。如此選址，契合養(yǎng)老的主題。
在對項目進行規(guī)劃后，設計出了項目的整體構造，本著關懷、健康、安全、便捷的主旨，我們將養(yǎng)老服務中心設在南門，方便進出，各種配套設施設在園區(qū)中央位置，使其可以兼顧到各個方位的住宅。建筑風格將偏于古典，營造文化氣息，符合老年懷舊的心情，項目將使用節(jié)能環(huán)保材料，加入防滑、緊急呼叫按鈕等適老化設計，服務到位以使老人可以放心居住，且設有人工湖、公園，較高的綠化率加之配套齊全的健身設施，有利于身心健康。服務上，有定期的檢查身體，溫馨的居家服務，節(jié)能環(huán)保的代步車，便捷的園區(qū)一卡通、理財咨詢及智能化服務平臺養(yǎng)老云等，使客戶可以放心購買、安心居住。
5.1 全文總結
通過大家的努力，我們完成了沈陽·JA 項目的全程策劃，通過對房地產市場的宏觀分析，項目擬定了養(yǎng)老地產的主題，最終將地址確定為蒲河濕地公園地塊。本地塊處在遼中區(qū)，與沈陽市區(qū)距離 55 公里(蒲河下游)。本濕地公園中有大量天然沼澤、河流以及溝塘，生長了茂密的自然植被，有非常適合野生植物和動物生存的環(huán)境。是沈陽西部的自然生態(tài)防護帶和天然氧吧，未來將打造“西溪濕地”。如此選址，契合養(yǎng)老的主題。
在對項目進行規(guī)劃后，設計出了項目的整體構造，本著關懷、健康、安全、便捷的主旨，我們將養(yǎng)老服務中心設在南門，方便進出，各種配套設施設在園區(qū)中央位置，使其可以兼顧到各個方位的住宅。建筑風格將偏于古典，營造文化氣息，符合老年懷舊的心情，項目將使用節(jié)能環(huán)保材料，加入防滑、緊急呼叫按鈕等適老化設計，服務到位以使老人可以放心居住，且設有人工湖、公園，較高的綠化率加之配套齊全的健身設施，有利于身心健康。服務上，有定期的檢查身體，溫馨的居家服務，節(jié)能環(huán)保的代步車，便捷的園區(qū)一卡通、理財咨詢及智能化服務平臺養(yǎng)老云等，使客戶可以放心購買、安心居住。
養(yǎng)老房產作為一個新型的房產發(fā)展方向，有利于解決社會老齡化背景下的養(yǎng)生養(yǎng)老供需矛盾，傳承古代孝之文化，兼具盈利與公益性質，不僅帶動經濟發(fā)展，也可提升當?shù)厝藲?，有助于房產企業(yè)轉型跨越和發(fā)展。“醫(yī)養(yǎng)結合”的社區(qū)居家養(yǎng)老服務模式，能夠減輕政府壓力，提高老年人幸福生活指數(shù)。合理的選址，適老化的設計，服務到位的人為關懷，家人型的看護，與醫(yī)院等第三方的合作，創(chuàng)新的營銷策略以及其良好的社會效應，我們認為沈陽· JA 項目具有較好的發(fā)展前景，在實際中具有可行性。
參考文獻（略）
參考文獻（略）
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