本文通過(guò)對(duì)比輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)前后風(fēng)險(xiǎn)情況和構(gòu)建模型進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，都顯示出了輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)有利于保利地產(chǎn)抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?？傮w來(lái)說(shuō)，無(wú)論是在投資、籌資、運(yùn)營(yíng)還是現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)方面，保利地產(chǎn)選擇的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式在一定程度上都降低這幾個(gè)方面原有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

第一章 緒論

1.1研究背景及意義
1.1.1 研究背景
中國(guó)住房改革的艱難歷程是從 1998 年正式廢除福利性住房分配制度開始的。隨后，2003年房地產(chǎn)行業(yè)正式成為促進(jìn)中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。但在市場(chǎng)的瘋狂炒作之后，政府各項(xiàng)政策和監(jiān)管措施的實(shí)施抑制了整個(gè)市場(chǎng)的飛速發(fā)展。此后，我國(guó)的土地成交量和價(jià)格自 2011 年起開始不同程度的下降，導(dǎo)致依賴高地價(jià)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)陷入經(jīng)營(yíng)危機(jī)。2016的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，此后習(xí)近平總書記更加強(qiáng)調(diào)了把握住房居住屬性的重要性；而 2019 年，多家銀行也相應(yīng)地提高了房貸利率。在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的銷售量下降、庫(kù)存量上升使得整個(gè)行業(yè)不再有往日的蒸蒸日上的趨勢(shì)，甚至出現(xiàn)步步下跌，此時(shí)“去庫(kù)存”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言顯得尤為重要。然而，“去庫(kù)存”是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的重要體現(xiàn)，這一模式的正確應(yīng)用能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化水平并且加快資本的周轉(zhuǎn)速度，最重要的是能夠達(dá)到適合企業(yè)自身發(fā)展的高效資本匹配水平，從而在適應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)的前提條件下，使得企業(yè)穩(wěn)定并持續(xù)的發(fā)展。
除此之外，市場(chǎng)的發(fā)展促使我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)品種類逐步細(xì)化，除了傳統(tǒng)住宅，市場(chǎng)還衍生出了商業(yè)、養(yǎng)老、旅游等不同類型的地產(chǎn)。這些產(chǎn)品的出現(xiàn)使得一些房地產(chǎn)企業(yè)形成了自身不同地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)，提高了其經(jīng)營(yíng)效率，為企業(yè)轉(zhuǎn)變輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式奠定了一定的基礎(chǔ)。
如今，萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)這樣的產(chǎn)業(yè)巨頭都為了“轉(zhuǎn)型”走著自己的不同“輕資產(chǎn)”道路來(lái)適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)和政策以求得更好的發(fā)展。作為央企的保利地產(chǎn)在 2012 年也宣布選擇了輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，那么，保利地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的必要性和途徑分別是什么？尤其是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)前后企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有哪些變化？該影響能否量化分析？在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)后，是否抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力得到提升？就此，本文將以房地產(chǎn)企業(yè)中在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型方面頗具特點(diǎn)的“保利地產(chǎn)”進(jìn)行案例研究。
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1.2國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)綜述
1.2.1 輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的相關(guān)研究
（1）輕資產(chǎn)模式的理論起源和定義
十九世紀(jì)八十年代，耐克通過(guò)將制造環(huán)節(jié)外包并且大力發(fā)展其核心業(yè)務(wù)，即研發(fā)和營(yíng)銷環(huán)節(jié)來(lái)達(dá)到穩(wěn)定企業(yè)發(fā)展的效果。這一運(yùn)營(yíng)策略使得耐克成為最早實(shí)踐輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的企業(yè)，由此該模式的理論和實(shí)踐得到了發(fā)展。
在界定輕資產(chǎn)模式的內(nèi)涵方面，國(guó)外學(xué)者強(qiáng)調(diào)的是重視企業(yè)有競(jìng)爭(zhēng)力的環(huán)節(jié)。CamarinaMatos(1998)主張輕資產(chǎn)模式是發(fā)展企業(yè)具有強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的部分，向其投入核心資本且剝離其他資源[1]。WeiKang Wang(2017)主張“輕資產(chǎn)”是該模式的核心，關(guān)鍵要重視能夠支持競(jìng)爭(zhēng)的相關(guān)資源[2]。
施正榮先生提出著名的微笑曲線理論中，曲線從左至右分別是研發(fā)、制造和營(yíng)銷環(huán)節(jié)，呈現(xiàn)兩邊高中間低的“微笑”。這實(shí)際上就是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的本質(zhì)：只有盡最大可能發(fā)展研發(fā)和營(yíng)銷環(huán)節(jié)，企業(yè)才能獲取更高的利潤(rùn)空間[3]。
輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式在我國(guó)得到廣泛應(yīng)用是由于著名的管理咨詢公司麥肯錫提出的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略有效的解決了光明乳業(yè)發(fā)展中的瓶頸問(wèn)題。
我國(guó)學(xué)術(shù)界還沒(méi)有對(duì)“輕資產(chǎn)”的內(nèi)涵有既定的解釋。學(xué)者白仁春(2004)主張企業(yè)能夠利用其有限的資本、資金和現(xiàn)有的發(fā)展條件發(fā)揮最大優(yōu)勢(shì)使得股東價(jià)值最大化就是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式[4]。楊天波、景梁(2011)主張類似企業(yè)研發(fā)、銷售經(jīng)驗(yàn)、品牌文化等才能成為企業(yè)真正的“輕資產(chǎn)”，這些資產(chǎn)的特點(diǎn)是足夠虛擬化[5]。湯谷良等(2012)主張品牌效應(yīng)、人力資源、客戶資源等才能成為運(yùn)營(yíng)的核心，這種輕資產(chǎn)模式的本質(zhì)是能夠合理整合企業(yè)內(nèi)外部?jī)?yōu)質(zhì)資源從而提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)[6]。李端生、王東升(2016)認(rèn)為“輕資產(chǎn)”的定義應(yīng)主要從資源配置角度考慮[7]。何瑛、胡月(2016)在理解“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”的時(shí)候更注重能夠提升公司競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的價(jià)值鏈核心部分[8]。

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第二章 研究理論基礎(chǔ)

2.1關(guān)鍵概念界定
2.1.1 輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的定義
在探討“輕資產(chǎn)”這個(gè)概念時(shí)，是不能將其與“重資產(chǎn)”分開的，因?yàn)槎弑旧砭褪且粚?duì)具有相對(duì)性的概念。著名的管理咨詢公司麥肯錫將“輕資產(chǎn)”界定為：能夠用有限投資創(chuàng)造無(wú)限價(jià)值的資產(chǎn)。也解釋道此種資產(chǎn)應(yīng)該包括但不限于企業(yè)的品牌建設(shè)、人力資源、研發(fā)能力、專利技術(shù)等，雖然這些“輕資產(chǎn)”并不一定能在企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表中體現(xiàn)，但卻能成為企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并帶來(lái)巨額利潤(rùn)。
此后經(jīng)學(xué)術(shù)界不斷發(fā)展，學(xué)者們將“輕資產(chǎn)”在廣義上定義為一項(xiàng)能夠決定公司核心競(jìng)爭(zhēng)力的特殊資源。此種特殊資源需要企業(yè)投資的資金不多，但是卻能改變“重資產(chǎn)”帶來(lái)的資產(chǎn)流動(dòng)性不強(qiáng)的劣勢(shì)，同時(shí)增強(qiáng)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境變化的反應(yīng)能力和適應(yīng)能力。因?yàn)?ldquo;輕資產(chǎn)”所具有的相對(duì)性特征，使得其在每個(gè)企業(yè)中的表現(xiàn)形式是不相同的，除了類似品牌建設(shè)和研發(fā)能力等，相對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，減少庫(kù)存商品的數(shù)量和增加長(zhǎng)期股權(quán)投資項(xiàng)目、金額也能成為企業(yè)的“輕資產(chǎn)”，由此可見“輕資產(chǎn)”的形成能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)更多的利潤(rùn)并且讓企業(yè)在行業(yè)中具有更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式是對(duì)企業(yè)合理運(yùn)營(yíng)“輕資產(chǎn)”模式的戰(zhàn)略概括，這種戰(zhàn)略概括在上個(gè)世紀(jì)麥肯錫提出的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略有效的解決了光明乳業(yè)發(fā)展中的瓶頸問(wèn)題后得到了學(xué)者們的重視和普及。我國(guó)學(xué)者杜海霞(2015)將輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)定義為使用智力資本運(yùn)營(yíng)，并且利用財(cái)務(wù)杠桿綜合有效配置企業(yè)資源以發(fā)揮資源最大獲取商業(yè)價(jià)值的能力，最終實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化[80]。而從戰(zhàn)略角度來(lái)看，王軍輝(2014)主張企業(yè)積攢的人力資源、品牌價(jià)值以及研發(fā)能力和專利技術(shù)等都成為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的核心資產(chǎn)，對(duì)這些資產(chǎn)合適的投入資本進(jìn)行運(yùn)營(yíng)就是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式[81]。
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2.2輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的相關(guān)理論
2.2.1 分工理論
1776 年 3 月，《國(guó)富論》的作者亞當(dāng)·斯密首次總結(jié)了“勞動(dòng)分工”的相關(guān)觀點(diǎn)，主張勞動(dòng)分工能夠促進(jìn)生產(chǎn)力的發(fā)展，企業(yè)根據(jù)自身的生產(chǎn)特點(diǎn)進(jìn)行合適其發(fā)展的分工，能夠提高工人乃至整個(gè)企業(yè)的生產(chǎn)效率和商業(yè)價(jià)值。此觀點(diǎn)的主要內(nèi)容是：對(duì)生產(chǎn)線上的環(huán)節(jié)進(jìn)行較為細(xì)致的分解，根據(jù)工人們對(duì)工藝的熟練程度來(lái)分配相應(yīng)的工作，由此簡(jiǎn)化了工作內(nèi)容并在一定程度上降低了損耗成本，包括材料和人力損耗成本，達(dá)到提高生產(chǎn)速度和生產(chǎn)效率的目的。此外，對(duì)于具有高工藝水平的環(huán)節(jié)，可以進(jìn)行例如生產(chǎn)工具改進(jìn)這種有針對(duì)性的生產(chǎn)環(huán)節(jié)優(yōu)化，增加產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。
此觀點(diǎn)在當(dāng)時(shí)意義非凡，所以到 20 世紀(jì)初亨利·福特成功的運(yùn)用此觀點(diǎn)，將一輛福特汽車的制造過(guò)程進(jìn)行細(xì)致分解為八千多工時(shí)。這一案例的成功，使得當(dāng)時(shí)的制造企業(yè)紛紛開始以勞動(dòng)分工為主要的模式來(lái)管理企業(yè)的生產(chǎn)環(huán)節(jié)?？梢哉f(shuō)，分工理論成為了管理理論發(fā)展過(guò)程中的一塊里程碑，也為此后更多的經(jīng)濟(jì)管理理論奠定了基礎(chǔ)。
企業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式其實(shí)也是以分工論為基礎(chǔ)的，其實(shí)質(zhì)是企業(yè)細(xì)化分工，將資源更多的投入核心環(huán)節(jié)以求獲取利潤(rùn)最大化，剝離或者外包企業(yè)自身不占優(yōu)勢(shì)的部分，降低自身資產(chǎn)的比例，這種模式得益于對(duì)分工理論的繼承與發(fā)展。

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第三章 保利地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的必要性和途徑.................................. 20
3.1保利地產(chǎn)概況............................ 20
3.2保利地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的必要性 ...................................... 21
第四章 保利地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)................................ 30
4.1保利地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)前后的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)情況............................ 30
4.1.1 籌資風(fēng)險(xiǎn) ...................... 30
4.1.2 投資風(fēng)險(xiǎn) ..................................... 34
第五章 對(duì)保利地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的相關(guān)建議 .................................... 55
5.1增加輕資產(chǎn)并調(diào)整收入結(jié)構(gòu) ....................... 55
5.2擴(kuò)充資金和現(xiàn)金流來(lái)源 ............................... 56
5.3削減庫(kù)存并建立信用管理系統(tǒng) ..................... 56

第五章 對(duì)保利地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的相關(guān)建議

5.1增加輕資產(chǎn)并調(diào)整收入結(jié)構(gòu)
從投資的角度看，保利地產(chǎn)要想將重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)徹底“輕資產(chǎn)化”，還得循序漸進(jìn)不斷的增加“輕資產(chǎn)”。
首先是針對(duì)“重資產(chǎn)”進(jìn)行的投資改革。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，所謂的開發(fā)成本是企業(yè)對(duì)土地以及存貨的大量資金投入而產(chǎn)生的。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)離不開“拿地”產(chǎn)生的成本，而此類成本對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目而言占比較大，所以更多的房地產(chǎn)企業(yè)開始選擇多家合作拿地開發(fā)項(xiàng)目或者采取房地產(chǎn)金融的模式對(duì)拿地開發(fā)進(jìn)行股權(quán)投資來(lái)降低開發(fā)成本。保利地產(chǎn)選擇的就是房地產(chǎn)金融進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，尤其是其信?；鸬臉I(yè)務(wù)，通過(guò)對(duì)本企業(yè)投資的基金和企業(yè)本身合作拿地開發(fā)，轉(zhuǎn)化了部分拿地開發(fā)的成本，使其成為了長(zhǎng)期股權(quán)投資的金融資產(chǎn)，有效的縮減了資金的占用比例。雖然信保基金的業(yè)務(wù)規(guī)模還不能滿足保利地產(chǎn)大部分的開發(fā)項(xiàng)目，但是對(duì)于已產(chǎn)生的效果還是給予肯定的，后期還需要擴(kuò)大信?；鹨?guī)模，加速其發(fā)展。
其次是提升已有“輕資產(chǎn)”的質(zhì)量。對(duì)于房地產(chǎn)而言，大型企業(yè)之所以能夠取得絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)一方面是因?yàn)槠滟Y金的雄厚，另一方面就是其品牌價(jià)值或者物業(yè)服務(wù)更勝一籌。品牌價(jià)值是企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，尤其對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，在整個(gè)市場(chǎng)中能擁有較好口碑的品牌基本集中于固定的十幾家，這里不得不提的是同行業(yè)的萬(wàn)科地產(chǎn)，其良好的聲譽(yù)也歸功于嚴(yán)格的流程和管理標(biāo)準(zhǔn)，這也讓品牌價(jià)值成為了萬(wàn)科非常寶貴的核心競(jìng)爭(zhēng)力。保利地產(chǎn)的品牌價(jià)值也相對(duì)較好，但在流程和管理上可以借鑒萬(wàn)科的標(biāo)準(zhǔn)化體系，來(lái)實(shí)現(xiàn)提升企業(yè)的品牌價(jià)值。而在物業(yè)和社區(qū)服務(wù)方面，保利地產(chǎn)有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。保利物業(yè)在母公司輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)后的發(fā)展也極其的迅速，在香港上市后也呈現(xiàn)出了大好的發(fā)展勁頭。社區(qū)服務(wù)由于還在前期投資基礎(chǔ)建設(shè)的階段，所以優(yōu)勢(shì)不明顯，但其發(fā)展成熟后定會(huì)與物業(yè)服務(wù)一樣成為保利地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
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第六章 結(jié)論與展望

6.1結(jié)論
當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著政策縮緊、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇以及融資成本上升等多重危機(jī)，單純依靠重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)來(lái)推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展已經(jīng)存在困難，保利地產(chǎn)選擇房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)、社區(qū)消費(fèi)服務(wù)業(yè)務(wù)以及合作開發(fā)業(yè)務(wù)和品牌輸出業(yè)務(wù)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式來(lái)應(yīng)對(duì)現(xiàn)有的困境。本文將輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)對(duì)保利地產(chǎn)的影響歸納為以下三點(diǎn)：
第一，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)增強(qiáng)了保利地產(chǎn)整體抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。本文通過(guò)對(duì)比輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)前后風(fēng)險(xiǎn)情況和構(gòu)建模型進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，都顯示出了輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)有利于保利地產(chǎn)抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?？傮w來(lái)說(shuō)，無(wú)論是在投資、籌資、運(yùn)營(yíng)還是現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)方面，保利地產(chǎn)選擇的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式在一定程度上都降低這幾個(gè)方面原有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
第二，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)提升抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能力有限。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式并沒(méi)有改善部分財(cái)務(wù)指標(biāo)，一些指標(biāo)依然處于行業(yè)憑據(jù)水平，并不能完全體現(xiàn)出此模式的優(yōu)勢(shì)。結(jié)合中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)而言，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的加劇與政策調(diào)控頻率高和調(diào)控愈嚴(yán)苛息息相關(guān)。而提升保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)抵御能力有限，與信?；鸪闪r(shí)間短、籌資金額有限以及社區(qū)服務(wù)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展需要前期投入較多資金進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)。
第三，帶來(lái)了新的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一方面，保利地產(chǎn)其他業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率不穩(wěn)定性尤其值得關(guān)注，后期的發(fā)展中需要企業(yè)考慮是否會(huì)因?yàn)閲?guó)家房地產(chǎn)政策變化等緣故導(dǎo)致其他業(yè)務(wù)收入波動(dòng)過(guò)大，帶來(lái)一定的投資風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，保利地產(chǎn)的收賬速度在行業(yè)中較慢，尤其是這不利于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，在行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中可能造成劣勢(shì)，而且企業(yè)應(yīng)關(guān)注流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的低位運(yùn)行，考慮流動(dòng)資產(chǎn)增加速度是否與營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)不匹配，造成新的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn)（略）