本文是一篇運(yùn)營管理論文，本文從目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀入手，通過對現(xiàn)有案例進(jìn)行分析總結(jié)出社區(qū)購物中心存在的問題，提出以“精細(xì)化”為導(dǎo)向來打造社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)這一觀點(diǎn)，并結(jié)合相關(guān)實(shí)例加以論證。根據(jù)長尾理論，微型商業(yè)地產(chǎn)雖然無法與那些高聳入云的大型商業(yè)
第1章 緒論
1.1 研究背景
（1）投資增速放緩與商業(yè)地產(chǎn)存量的爭奪
如今商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，已經(jīng)成為“新常態(tài)”下拉動經(jīng)濟(jì)增長的新動力。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)中，我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正經(jīng)歷著巨大的變化，已經(jīng)開始從以制造業(yè)為主轉(zhuǎn)向以服務(wù)業(yè)為主，服務(wù)業(yè)所依靠的外部表現(xiàn)是商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)槲覈_始以制造業(yè)所在的第二產(chǎn)業(yè)開始往服務(wù)業(yè)所代表的第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)型，作為第三產(chǎn)業(yè)載體的商業(yè)地產(chǎn)必定也會得到一定的快速發(fā)展提升。但隨之而來的各地區(qū)開發(fā)商盲目攀比，同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴(yán)重，近年來商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量已呈爆炸式上升，同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴(yán)重商鋪閑置率高以及社會資源浪費(fèi)問題突出。這會要求商業(yè)地產(chǎn)商們根據(jù)自身項(xiàng)目所在區(qū)域，外部環(huán)境以及周邊客群情況，來定制自身的發(fā)展路線和策略，在建造初期就確定自身的差異化特點(diǎn)，正式投入運(yùn)營后才是“真正的開始”，后期經(jīng)營的效率以及品質(zhì)是覺得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否走遠(yuǎn)的關(guān)鍵。
（2）“互聯(lián)網(wǎng)+”時代的沖擊
隨著科技的發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)的迅速崛起，因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)所獨(dú)有的跨越空間以及時間的特點(diǎn)，同步配上中國物流業(yè)的高速發(fā)展，線上購物方式對實(shí)體經(jīng)營企業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，同時商業(yè)地產(chǎn)作為實(shí)體經(jīng)營企業(yè)的重要載體也受到了巨大的沖擊。隨著電子商務(wù)發(fā)展迅猛，電商平臺不斷崛起，線下零售行業(yè)開始向線上轉(zhuǎn)移，而傳統(tǒng)實(shí)體商業(yè)卻逐漸被取代。2016年，中國線上零售規(guī)模達(dá)到4.2萬億，到2023年規(guī)模已經(jīng)拓張至25萬億元，年均增長43%，占整個零售業(yè)的比例由12%增加到20.7%。隨著電商平臺的發(fā)展以及移動互聯(lián)時代的到來，傳統(tǒng)的商業(yè)運(yùn)營模式已經(jīng)很難適應(yīng)現(xiàn)在市場環(huán)境，傳統(tǒng)線下渠道被逐步取代。

運(yùn)營管理論文怎么寫

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1.2 研究目的與意義
1.2.1 研究目的
商業(yè)地產(chǎn)所面臨的市場環(huán)境越來越嚴(yán)峻，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)管管理的標(biāo)準(zhǔn)也在不斷完善，為探討如何在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中做好運(yùn)營管理工作，緊跟時代步伐，不斷健全運(yùn)營管理體系。本文選取上海H公司商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為研究對象，運(yùn)用運(yùn)營管理理論，結(jié)合國內(nèi)外先進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理方法及H公司商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理情況，重點(diǎn)分析H項(xiàng)目運(yùn)營管理存在的問題，從而深入地發(fā)現(xiàn)與探究造成這些問題的成因，根據(jù)自身所學(xué)的知識，同步提出相對應(yīng)的優(yōu)化策略并且制定一系列的優(yōu)化保障措施來確保運(yùn)營效率的提升。
1.2.2 研究意義
如今商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，已經(jīng)成為“新常態(tài)”下拉動經(jīng)濟(jì)增長的新動力。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)中，我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正經(jīng)歷著巨大的變化，已經(jīng)開始從以制造業(yè)為主轉(zhuǎn)向以服務(wù)業(yè)為主，服務(wù)業(yè)所依靠的外部表現(xiàn)是商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)槲覈_始以制造業(yè)所在的第二產(chǎn)業(yè)開始往服務(wù)業(yè)所代表的第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)型，作為第三產(chǎn)業(yè)載體的商業(yè)地產(chǎn)必定也會得到一定的快速發(fā)展提升。各地區(qū)開發(fā)商盲目投資跟風(fēng)開發(fā)，造成了現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴(yán)重，該現(xiàn)象造成商鋪閑置率居高不下以及社會資源浪費(fèi)等現(xiàn)象突出，這些都需要商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中要注意走差異化之路，特別是商業(yè)地產(chǎn)更需要重視后期經(jīng)營管理上的革新，才能順利破圈并取得競爭激烈環(huán)境下的全面突破。
在互聯(lián)網(wǎng)快速發(fā)展的今天，商業(yè)地產(chǎn)在互聯(lián)網(wǎng)潮流中轉(zhuǎn)型已勢在必行，電商能夠忽視空間以及時間的特性，結(jié)合中國高速發(fā)展的物流行業(yè)以及網(wǎng)上購物的便利性以及優(yōu)惠性已經(jīng)深深融入人們的日常生活，網(wǎng)絡(luò)商品年交易量也在不斷大幅度增加。伴隨著網(wǎng)絡(luò)購物成為一種潮流實(shí)體商業(yè)產(chǎn)業(yè)正式發(fā)展也遭受到極大的影響，傳統(tǒng)零售行業(yè)正面臨著瘋狂關(guān)隘、店零售額增速下滑的尷尬局面，特別是人力資金成本不斷上升、實(shí)體商業(yè)從業(yè)人員壓力成倍加大、商業(yè)地產(chǎn)不斷探索運(yùn)營管理全渠道轉(zhuǎn)型、如萬達(dá)、華潤、龍湖所屬項(xiàng)目開展O2O試水、引入大數(shù)據(jù)管理、加入體驗(yàn)式業(yè)態(tài)迎接電商沖擊、試圖通過運(yùn)營管理創(chuàng)新把互聯(lián)網(wǎng)影響轉(zhuǎn)化為運(yùn)營手段等等。
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第2章 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理相關(guān)概念及理論
2.1 商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)概念
2.1.1 商業(yè)地產(chǎn)概念
商業(yè)地產(chǎn)（Commercial Real Estate）指的是用于商業(yè)活動的房屋，中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒對其進(jìn)行了定義，即那些進(jìn)行商業(yè)零售、其他形式的實(shí)物即時交易或?yàn)榇蟊娞峁┯袃敺?wù)的商業(yè)場所。隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)作為一種投資開發(fā)項(xiàng)目越來越受到人們關(guān)注，對其相關(guān)問題的研究也逐漸成為學(xué)者們研究的重點(diǎn)之一。從定義的角度來看，所有具有商業(yè)功能并能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益的地產(chǎn)都被歸類為商業(yè)地產(chǎn)。從定義的發(fā)展來看，商業(yè)地產(chǎn)分為狹義和廣義兩種。目前，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的研究主要集中在狹義商業(yè)地產(chǎn)上，如大型購物中心、商業(yè)綜合體等，這也是本文的主要研究對象。狹義的商業(yè)地產(chǎn)包括商業(yè)用地、商業(yè)空間、辦公及配套設(shè)施、餐飲娛樂休閑以及交通組織等等。與住宅用途的居住房地產(chǎn)和生產(chǎn)用途的工業(yè)房地產(chǎn)不同，這里所說的商業(yè)房地產(chǎn)主要是用于企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營活動。
這篇文章主要探討了狹義商業(yè)地產(chǎn)的各種形態(tài)，包括其功能用途、發(fā)展策略、投資方式以及運(yùn)營管理方式，這些都與普通房地產(chǎn)存在明顯的不同。
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2.2 運(yùn)營管理概念及理論
2.2.1 運(yùn)營管理概念
運(yùn)營管理（Operations Management）涵蓋了對商業(yè)活動的規(guī)劃、管理和優(yōu)化，它是對所有商業(yè)行為的統(tǒng)一稱呼。從整個商業(yè)地產(chǎn)的投資來看，商業(yè)地產(chǎn)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，其投入成本高，回收期長。運(yùn)營管理的核心任務(wù)是將設(shè)計好的經(jīng)營系統(tǒng)轉(zhuǎn)化為一個具體的生產(chǎn)流程。從某種意義上講，運(yùn)營管理就是通過有效地組織、協(xié)調(diào)以及監(jiān)控這些要素來實(shí)現(xiàn)既定的目標(biāo)，從而達(dá)到提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。運(yùn)營管理涵蓋了設(shè)計、實(shí)施、評價以及優(yōu)化的各個方面。在西方國家中運(yùn)營管理已成為一門獨(dú)立學(xué)科。在五大管理職能中，生產(chǎn)與制造是核心，技術(shù)和財務(wù)管理是基礎(chǔ)，人力資源和市場營銷為保障，市場管理則是最終目的。在企業(yè)運(yùn)營中，這五種管理功能是相互聯(lián)系的，形成了一個反復(fù)循環(huán)的流程。從這個角度來說，運(yùn)營管理就是企業(yè)的整體管理，它包含了整個企業(yè)經(jīng)營活動所需要的一切要素，如產(chǎn)品、價格、銷售渠道等。因此，運(yùn)營管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要各部門相互配合、協(xié)調(diào)工作才能完成。
2.2.2 運(yùn)營管理理論發(fā)展歷程
十九世紀(jì)的古典管理學(xué)對運(yùn)營管理理論的發(fā)展產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。從19世紀(jì)的尾聲到20世紀(jì)的初期，古典管理學(xué)的理論在瓦特和泰勒等領(lǐng)軍人物的推動下得到了進(jìn)一步的拓展。他們研究生產(chǎn)過程中各要素之間的相互關(guān)系，并提出了一系列有名的管理控制思想。他們主要的研究成就涵蓋了科學(xué)管理的基礎(chǔ)理念、對工業(yè)活動的深度探究，以及霍森實(shí)驗(yàn)和泰勒制的應(yīng)用。其中，霍森法是當(dāng)時最為重要的方法之一，它使管理者能夠更加有效地利用生產(chǎn)要素。除此之外，他們還建立了蒸汽機(jī)、甘特圖和流水組裝工廠，以及最為基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)批量訂購方法?，F(xiàn)代管理理論則主要有戰(zhàn)略管理思想、激勵理論、組織設(shè)計與變革、領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)等等。運(yùn)營管理不僅是一種企業(yè)文化，而且是在企業(yè)的長期發(fā)展歷程中逐漸形成并得到廣泛接受的價值觀念體系。它與組織戰(zhàn)略、員工激勵等密切相關(guān)，并且隨著時代變化而不斷演進(jìn)。工業(yè)生產(chǎn)領(lǐng)域成為了研究的主要焦點(diǎn)。它不僅關(guān)注如何提高效率、降低成本，而且也注重通過改善組織結(jié)構(gòu)來促進(jìn)員工積極性的發(fā)揮，從而提升企業(yè)整體競爭力。企業(yè)管理活動的核心目標(biāo)是提升生產(chǎn)的效率和產(chǎn)品的質(zhì)量。
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第3章 H公司商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理現(xiàn)狀及存在的問題 ................ 23
3.1 H公司商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目簡介 ..................... 23
3.2 H公司商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目PEST分析 ..................... 24
3.3 H公司商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理現(xiàn)狀 ......................... 26
第4章 H公司商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理優(yōu)化及保障措施 .................... 36
4.1 運(yùn)營模式優(yōu)化 ................................ 36
4.1.1 售后返租 ................................. 36
4.1.2 售后統(tǒng)一運(yùn)營 .......................... 36
第5章 研究結(jié)論與展望 .......................... 78
5.1 研究結(jié)論 ................................... 78
5.2 研究展望 ........................ 78
第4章 H公司商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理優(yōu)化及保障措施
4.1 運(yùn)營模式優(yōu)化
通過對H公司商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營模式的問題分析，以銷售為主的模式，對于商場整體運(yùn)營造成了極大的負(fù)擔(dān)。在這種管理模式中，高層管理人員通過對企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的分析和判斷，制定出一系列相應(yīng)的計劃和決策。因此，在明確了具體的運(yùn)營策略后，這篇文章將集中探討如何改進(jìn)運(yùn)營管理方式，確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能夠順利進(jìn)行。
4.1.1 售后返租
在確定了具體的運(yùn)營模式之后，本文將重點(diǎn)研究如何優(yōu)化運(yùn)營管理模式，以保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的順利實(shí)施。對于開發(fā)商來說，可以通過租賃的方式將其開發(fā)項(xiàng)目中的一部分產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方公司，從而實(shí)現(xiàn)資金上的良性循環(huán)。這被視為一種雙方都能受益的策略。在這種模式下，開發(fā)商只需要對其擁有所有權(quán)的部分物業(yè)實(shí)施管理，而不需承擔(dān)全部風(fēng)險。為了讓這種操作模式能夠充分發(fā)揮其潛能，一方面，開發(fā)團(tuán)隊(duì)必須擁有出色的管理能力。因?yàn)橐粋€項(xiàng)目成功與否取決于多方面因素，其中最主要的一點(diǎn)就是公司能否對開發(fā)過程中出現(xiàn)的問題及時解決。從另一個角度看，公司的管理層人員必須擁有出色的市場推廣和運(yùn)營技巧。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，他們不僅需要掌握專業(yè)知識和技能，還要有足夠的時間來制定一個完整而詳細(xì)的計劃并付諸實(shí)施。
4.1.2 售后統(tǒng)一運(yùn)營
這種方式在確保運(yùn)營的主導(dǎo)權(quán)，避免了固定的投資回報壓力，同時還能有助于保障銷售收益。這種租賃方式被稱為返租，通常是指在購買時已取得所有權(quán)的商業(yè)房地產(chǎn)，將其出租給第三方使用。在決定這種運(yùn)營模式時，應(yīng)與投資者方進(jìn)行協(xié)商，與投資方簽署《委托管理協(xié)議》，其中約定后續(xù)運(yùn)營由開發(fā)商來進(jìn)行負(fù)責(zé)，同時明確雙方收益分成方式，同步由開發(fā)商組建專業(yè)的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。這種方式可以更好的進(jìn)行通盤規(guī)劃，租金收益規(guī)劃以及物業(yè)管理，為后續(xù)運(yùn)營打造良好基礎(chǔ)。

運(yùn)營管理論文參考

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第5章 研究結(jié)論與展望
5.1 研究結(jié)論
目前我國大多數(shù)城市的購物中心存在著同質(zhì)化嚴(yán)重、定位模糊、業(yè)態(tài)單一以及缺乏特色等一系列問題，這些都是影響商業(yè)運(yùn)營效益和可持續(xù)性發(fā)展的關(guān)鍵因素。如何做好商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理是擺在每個企業(yè)面前急需解決的難題。以H公司商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為例，本文對其運(yùn)營管理問題進(jìn)行了深入研究，探討了H項(xiàng)目在運(yùn)營管理模式選擇、招商營運(yùn)效率和管理主體效率等方面存在的問題，并對其成因進(jìn)行了剖析，揭示了問題的根源，并提出了相應(yīng)的解決方案。
為了確保H項(xiàng)目的長期發(fā)展，必須采取合理的優(yōu)化措施，這些措施主要包括四種:
（1）根據(jù)價值鏈理論，對門店實(shí)施計劃統(tǒng)一管理模式，發(fā)現(xiàn)目前“租售結(jié)合”運(yùn)營模式中存在三種細(xì)分模式，可以進(jìn)一步優(yōu)化。
（2）基于運(yùn)營管理理論和商業(yè)地產(chǎn)價值鏈優(yōu)化模型，我們對招商營運(yùn)管理進(jìn)行了系統(tǒng)優(yōu)化，從招商營運(yùn)、制度體系和監(jiān)督考核等三個方面進(jìn)行了優(yōu)化。具體而言，我們從功能定位清晰、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃、招商統(tǒng)一和經(jīng)營統(tǒng)一等四個方面對招商營運(yùn)管理進(jìn)行了精細(xì)優(yōu)化。
（3）在遵循業(yè)務(wù)流程再造理論的指導(dǎo)下，構(gòu)建一套合理有效的企業(yè)組織架構(gòu)，以實(shí)現(xiàn)扁平化、集中化、分散化的目標(biāo)，從而快速響應(yīng)市場需求。
（4）基于勝任力模型，加強(qiáng)運(yùn)營管理人員的勝任力培訓(xùn)，特別是提升項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的勝任能力，以建立一支專業(yè)卓越的商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)。
參考文獻(xiàn)（略）