本文是一篇運(yùn)營(yíng)管理論文，本文通過(guò)構(gòu)建消費(fèi)者店鋪選擇影響因素的指標(biāo)體系，分析商業(yè)綜合體消費(fèi)者店鋪選擇行為決策機(jī)制并構(gòu)建了決策模型，定量地揭示了消費(fèi)者店鋪選擇行為規(guī)律，在此基礎(chǔ)上構(gòu)建了消費(fèi)者行為視角下商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)的理論模型及仿真模型，應(yīng)用案例進(jìn)行了實(shí)證分析，完成了仿真驗(yàn)證與情景模擬，實(shí)現(xiàn)了研究目標(biāo)。
1  緒論
1.1 研究背景與問(wèn)題的提出
1.1.1 研究背景
①中國(guó)商業(yè)綜合體市場(chǎng)發(fā)展步入存量階段，傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn) 商業(yè)空間是城市生活的重要組成部分[1]。隨著我國(guó)城市化水平的提高和城市生活質(zhì)量的改善，城市居民對(duì)物質(zhì)與精神層面需求日趨多元化。商業(yè)綜合體作為一種復(fù)合型現(xiàn)代城市商業(yè)設(shè)施，是城市商業(yè)空間發(fā)展的高級(jí)形態(tài)，以功能復(fù)合化、規(guī)模集約化、運(yùn)營(yíng)一體化為特點(diǎn)[2]，整合了包括零售、餐飲、文娛等多種功能業(yè)態(tài)，全面滿足消費(fèi)者多樣化的消費(fèi)需求。體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，商業(yè)綜合體不僅僅是商業(yè)空間，同時(shí)也是城市公共生活和社會(huì)活動(dòng)的重要載體，在匯集城市人氣、發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)和展現(xiàn)城市面貌等方面都發(fā)揮著十分重要的作用。
近十年來(lái)，我國(guó)商業(yè)綜合體項(xiàng)目處于蓬勃發(fā)展的狀態(tài)。根據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，從2008年至2020年，全國(guó)一線至六線城市體量在3萬(wàn)平米以上的商業(yè)綜合體存量規(guī)模逐年增長(zhǎng)，截至2020年底，國(guó)內(nèi)商業(yè)綜合體數(shù)量約4800家，面積達(dá)4.4億平方米。但最近兩年因經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)放緩、人口紅利邊際下降，加上線上消費(fèi)的擠壓，使得商業(yè)綜合體市場(chǎng)漸趨飽和，尤其近兩年競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境異常激烈，存量增速明顯降緩。從2015年開(kāi)始，中國(guó)商業(yè)綜合體存量的相對(duì)增速同比下降，而增量在2017年達(dá)到約5500萬(wàn)平方米的峰值后也開(kāi)始逐年減少，2018年存量增速首度跌破20%，2019年更進(jìn)一步降至15%之下，存量約為4.2億平方米。隨著全國(guó)各大中城市商業(yè)綜合體的存量趨于飽和，商業(yè)綜合體的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，其業(yè)態(tài)組合呈現(xiàn)同質(zhì)化趨勢(shì)，部分綜合體甚至遭遇了客流急劇下降、店鋪不斷倒閉等經(jīng)營(yíng)危機(jī)。在市場(chǎng)飽和之際，商業(yè)綜合體更需要注重存量經(jīng)營(yíng)，加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型，提升管理和運(yùn)營(yíng)效率，以進(jìn)一步提升自身競(jìng)爭(zhēng)力。

運(yùn)營(yíng)管理論文怎么寫(xiě)

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1.2 國(guó)內(nèi)外研究綜述
1.2.1 商業(yè)綜合體相關(guān)研究
近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平快速提高，城市商業(yè)設(shè)施取得了巨大的發(fā)展，商業(yè)綜合體逐漸成為城市商業(yè)空間領(lǐng)域的研究熱點(diǎn)。國(guó)內(nèi)外不同學(xué)科的學(xué)者對(duì)于商業(yè)綜合體的研究側(cè)重點(diǎn)有所不同，其關(guān)注領(lǐng)域主要集中在建筑設(shè)計(jì)、空間規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)策略等方面。
傳統(tǒng)的建筑學(xué)從建筑設(shè)計(jì)的視角出發(fā)，在商業(yè)綜合體空間結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化方面已積累了一定成果。武銳基于個(gè)人的設(shè)計(jì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，從總平面規(guī)劃、動(dòng)線設(shè)計(jì)、立面造型、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)四個(gè)方面分析總結(jié)了商業(yè)綜合體的一般性設(shè)計(jì)方法[15]。張偉結(jié)合近年來(lái)的商業(yè)建筑工程設(shè)計(jì)實(shí)踐，從規(guī)模定位、功能組合、空間組織、交通整合等方面提出可持續(xù)設(shè)計(jì)策略，并從實(shí)踐角度構(gòu)建可持續(xù)設(shè)計(jì)操作指引體系[16]。伍利君基于實(shí)證研究結(jié)果，分析了商業(yè)空間對(duì)消費(fèi)行為特征的影響因素，從建筑形象、交通組織、公共空間、動(dòng)線設(shè)計(jì)等方面提出了商業(yè)綜合體空間設(shè)計(jì)方法及相應(yīng)措施[17]。金紫崧通過(guò)實(shí)際案例對(duì)不同商業(yè)綜合體的空間形態(tài)組成進(jìn)行對(duì)比與研究，梳理了空間形態(tài)的構(gòu)造方法及設(shè)計(jì)策略[18]。洪暉通過(guò)分析消費(fèi)者的行為心理對(duì)商業(yè)空間環(huán)境的要求，圍繞商業(yè)綜合體內(nèi)部的開(kāi)放空間提出了一系列設(shè)計(jì)原則和應(yīng)對(duì)策略[19]。
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2 概念界定和相關(guān)理論基礎(chǔ)
2.1 商業(yè)綜合體相關(guān)概念界定
2.1.1 商業(yè)綜合體的概念及特點(diǎn)
伴隨著城市化水平的不斷提高，我國(guó)商業(yè)建筑的發(fā)展經(jīng)歷了獨(dú)立店鋪——百貨店鋪——超級(jí)市場(chǎng)——購(gòu)物中心——商業(yè)綜合體等集聚型商業(yè)形態(tài)轉(zhuǎn)變過(guò)程[16]?！吨袊?guó)大百科全書(shū)》將“由多個(gè)具有不同使用功能的空間組合成的建筑”稱(chēng)為“建筑綜合體”。商業(yè)綜合體作為建筑綜合體的衍生概念，指的是以商業(yè)功能為核心，將零售、餐飲、娛樂(lè)等多種業(yè)態(tài)進(jìn)行組合，產(chǎn)生商業(yè)服務(wù)的規(guī)模效應(yīng)和集聚效應(yīng)，滿足人們消費(fèi)、集會(huì)、體驗(yàn)、社交等多種社會(huì)需求和心理需求的綜合性商業(yè)服務(wù)設(shè)施。
商業(yè)綜合體以其特有的業(yè)態(tài)組合形式和混合功能效應(yīng)在城市發(fā)展中承擔(dān)著越來(lái)越重要的作用[62]。結(jié)合以往的研究總結(jié)了商業(yè)綜合體具有以下主要特征：①公共空間屬性：商業(yè)綜合體是可以為公眾使用、滿足居民商品交易和信息交流等生活需求的室內(nèi)公共空間[63]。②商業(yè)功能屬性：商業(yè)綜合體以商業(yè)服務(wù)為發(fā)展核心，作為人們消費(fèi)行為的物質(zhì)空間載體，滿足消費(fèi)者“一站式、多樣化”的消費(fèi)需求。③復(fù)合功能屬性：商業(yè)綜合體將三種及三種以上的功能有機(jī)整合在一起，各功能之間相互依存、相互裨益，具有協(xié)同作用和連鎖反應(yīng)[16]。④管理統(tǒng)一屬性：由于商業(yè)綜合體規(guī)模龐大，功能復(fù)雜，因此應(yīng)通過(guò)統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一設(shè)計(jì)和統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)對(duì)松散的經(jīng)營(yíng)商戶和多樣的消費(fèi)形態(tài)的統(tǒng)一管理。
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2.2 消費(fèi)者行為學(xué)理論
消費(fèi)者作為商業(yè)綜合體的使用主體之一，其消費(fèi)心理與行為模式對(duì)于商業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)決策有著重要的參考價(jià)值。消費(fèi)者行為學(xué)是研究消費(fèi)活動(dòng)的一門(mén)科學(xué)，通過(guò)分析并掌握消費(fèi)者的心理活動(dòng)和行為規(guī)律，從而適應(yīng)、引導(dǎo)和優(yōu)化消費(fèi)者行為，同時(shí)助力產(chǎn)品定位及營(yíng)銷(xiāo)等活動(dòng)[65]。以下將從消費(fèi)者行為學(xué)的角度，對(duì)消費(fèi)者與消費(fèi)者行為的內(nèi)涵、消費(fèi)者行為的分類(lèi)、消費(fèi)者行為決策模式和消費(fèi)者行為的理論模型四個(gè)方面進(jìn)行闡述。
2.2.1 消費(fèi)者與消費(fèi)者行為的內(nèi)涵
①消費(fèi)者
所謂消費(fèi)者，就是在消費(fèi)過(guò)程中產(chǎn)生需求或動(dòng)機(jī)，實(shí)施購(gòu)買(mǎi)并處置的消費(fèi)實(shí)體[66]。按照消費(fèi)目的可以分為個(gè)體消費(fèi)者和組織消費(fèi)者，個(gè)體消費(fèi)者是指購(gòu)買(mǎi)和使用商品或服務(wù)的個(gè)人或住戶，組織消費(fèi)者是為了維持其組織運(yùn)行而購(gòu)買(mǎi)和使用商品或服務(wù)的企業(yè)、政府、公共機(jī)構(gòu)等[67]。按照消費(fèi)過(guò)程可以分為狹義的消費(fèi)者和廣義的消費(fèi)者，狹義的消費(fèi)者是指購(gòu)買(mǎi)各種商品和服務(wù)的個(gè)體，而廣義的消費(fèi)者是指參與整個(gè)消費(fèi)過(guò)程的各種決策所有行為主體，包括所有商品和服務(wù)的發(fā)起者、影響者、決策者、購(gòu)買(mǎi)者、使用者等[68]。
基于研究背景與研究問(wèn)題，本研究中的消費(fèi)者指的是狹義的個(gè)體消費(fèi)者，即通過(guò)自身的需求認(rèn)知，結(jié)合對(duì)外部環(huán)境的信息搜尋，經(jīng)過(guò)一定的心理評(píng)估選擇特定消費(fèi)場(chǎng)所的個(gè)人。
②消費(fèi)者行為
對(duì)于消費(fèi)者行為，目前學(xué)界尚未達(dá)成統(tǒng)一的概念，許多專(zhuān)家學(xué)者從不同角度對(duì)消費(fèi)者行為進(jìn)行了定義（見(jiàn)表2.1）。

運(yùn)營(yíng)管理論文參考

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3 消費(fèi)者行為決策機(jī)制分析 ............................... 47
3.1 消費(fèi)者店鋪選擇行為范式分析 .................................... 48
3.1.1 階段一：需求認(rèn)知 ................................. 48
3.1.2 階段二：消費(fèi)決策 ...................................... 50
4 消費(fèi)者行為視角下商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)的理論模型構(gòu)建 .......................... 61
4.1 消費(fèi)者行為視角下商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)機(jī)制分析 ............................... 61
4.1.1 消費(fèi)者行為對(duì)商業(yè)綜合體的影響關(guān)系推理 ................................ 61
4.1.2 商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)機(jī)制分析 ............................ 62
5 消費(fèi)者行為模擬與商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)的仿真模型構(gòu)建 ......................... 75
5.1 建模目標(biāo)與結(jié)構(gòu) ............................................. 75
5.1.1 建模目標(biāo)與思路 ..................................... 75
5.1.2 模型結(jié)構(gòu) ...................................... 77
6 消費(fèi)者行為模擬與商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)策略仿真的實(shí)證分析
6.1 基于數(shù)據(jù)挖掘的消費(fèi)者行為特征與偏好分析
6.1.1 研究地點(diǎn)與指標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)源
①研究地點(diǎn)
本文將研究地點(diǎn)選為重慶市渝中區(qū)龍湖時(shí)代天街A館。龍湖集團(tuán)作為深耕多年的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，其持有的主要商業(yè)地產(chǎn)品牌“天街”是面向中等收入家庭的集零售、餐飲、文娛等多業(yè)態(tài)的一站式區(qū)域型商業(yè)綜合體。龍湖旗下的第一座天街——重慶北城天街自2003年開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)以來(lái)，一直是重慶的生活中心和時(shí)尚地標(biāo)之一。時(shí)代天街是近年來(lái)龍湖打造的又一地標(biāo)性商業(yè)綜合體，位于重慶市渝中區(qū)長(zhǎng)江二路，臨近軌道交通1號(hào)線石油路站，于2012年開(kāi)業(yè)，包含ABCD四個(gè)場(chǎng)館，總商業(yè)體量接近60萬(wàn)方，是重慶市極具代表性的商業(yè)綜合體。
據(jù)2019年上半年《全國(guó)商業(yè)綜合體客流規(guī)模指數(shù)榜單》顯示，重慶龍湖時(shí)代天街的客流規(guī)模指數(shù)為78.03，位于全國(guó)第二，僅次于廣州天河城。巨大的客流量為經(jīng)營(yíng)的商家提供了消費(fèi)力，為重慶商業(yè)的創(chuàng)新和迭代提供了基礎(chǔ)。同時(shí)也從側(cè)面反映了重慶具有良好的消費(fèi)群體規(guī)模和消費(fèi)市場(chǎng)，需要更好地挖掘消費(fèi)需求，融合線上線下消費(fèi)趨勢(shì)，提供滿足消費(fèi)需要的商業(yè)模式。此外，強(qiáng)大的客流基礎(chǔ)也為本次線下調(diào)研提供了有力的數(shù)據(jù)支撐，推動(dòng)實(shí)地調(diào)研的順利開(kāi)展。龍湖時(shí)代天街A館作為最早開(kāi)業(yè)的場(chǎng)館，業(yè)態(tài)形式以服裝、美食、日用品等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)為主，客流量在四個(gè)場(chǎng)館中位列第一。故選擇龍湖時(shí)代天街A館作為研究地點(diǎn)展開(kāi)實(shí)地調(diào)研，為后續(xù)模型搭建提供數(shù)據(jù)來(lái)源。
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7 主要結(jié)論與展望
7.1 本文主要結(jié)論
本文通過(guò)構(gòu)建消費(fèi)者店鋪選擇影響因素的指標(biāo)體系，分析商業(yè)綜合體消費(fèi)者店鋪選擇行為決策機(jī)制并構(gòu)建了決策模型，定量地揭示了消費(fèi)者店鋪選擇行為規(guī)律，在此基礎(chǔ)上構(gòu)建了消費(fèi)者行為視角下商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)的理論模型及仿真模型，應(yīng)用案例進(jìn)行了實(shí)證分析，完成了仿真驗(yàn)證與情景模擬，實(shí)現(xiàn)了研究目標(biāo)。本研究得出的主要研究結(jié)論和成果如下：
①提出了商業(yè)綜合體消費(fèi)者店鋪選擇行為的理論框架
在綜述西方經(jīng)典消費(fèi)者行為決策模式的基礎(chǔ)上，本文將消費(fèi)者行為過(guò)程劃分為需求認(rèn)知、消費(fèi)決策、消費(fèi)行為、購(gòu)后行為4個(gè)階段。在此基礎(chǔ)上，構(gòu)建了商業(yè)綜合體內(nèi)消費(fèi)者店鋪選擇行為邏輯。經(jīng)實(shí)證分析及仿真驗(yàn)證，該理論框架能夠較好地還原現(xiàn)實(shí)生活中消費(fèi)者的店鋪選擇決策行為，為后續(xù)理論研究及相關(guān)實(shí)踐提供了開(kāi)展思路。
②構(gòu)建和完善了消費(fèi)者店鋪選擇影響因素指標(biāo)體系
本文借鑒二因素理論，認(rèn)為消費(fèi)者行為決策主要受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)屬性特征和商業(yè)空間環(huán)境因素兩方面因素的影響。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)屬性特征方面，本研究賦予消費(fèi)者多個(gè)屬性標(biāo)簽，包括性別、年齡、職業(yè)、收入、婚育情況、異性陪同情況、出行方式等7類(lèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)屬性信息，并運(yùn)用K-means聚類(lèi)方法將消費(fèi)者劃分為精英品質(zhì)型，中年剛需型，年輕活力型和職場(chǎng)休閑型，發(fā)現(xiàn)不同類(lèi)型的消費(fèi)者對(duì)于店鋪選擇的偏好各不相同。在商業(yè)空間環(huán)境因素方面，本文通過(guò)文獻(xiàn)綜述和指標(biāo)篩選，發(fā)現(xiàn)商業(yè)綜合體內(nèi)的消費(fèi)者在選擇前往購(gòu)物的店鋪時(shí)，影響其選擇的四類(lèi)因素分別是：業(yè)態(tài)規(guī)模、樓層屬性、空間距離、網(wǎng)絡(luò)口碑。其中空間距離包括水平距離和豎向樓層差2個(gè)指標(biāo)，網(wǎng)絡(luò)口碑包括知名度和滿意度2個(gè)指標(biāo)。經(jīng)分析離散選擇模型擬合結(jié)果，發(fā)現(xiàn)各指標(biāo)顯著性程度較高，均可作為消費(fèi)者決策的重要因素。因此，消費(fèi)者的社會(huì)經(jīng)濟(jì)屬性特征會(huì)通過(guò)影響自身的需求偏好進(jìn)而影響消費(fèi)決策，而商業(yè)空間環(huán)境因素也是消費(fèi)者進(jìn)行店鋪選擇的重要依據(jù)。這在一定程度上完善和豐富了消費(fèi)者行為的指標(biāo)體系，有助于系統(tǒng)全面地認(rèn)識(shí)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下實(shí)體商業(yè)空間中消費(fèi)者行為的影響因素。
參考文獻(xiàn)（略）