近年來，我國個人住房抵押貸款規(guī)模增長較快，個人住房抵押貸款余額占據(jù)了銀行信貸業(yè)務(wù)的較大份額，因此，商業(yè)銀行個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險也是不容忽視的。本章主要介紹了本文的研究背景、研究目的及意義、以及本文的研究思路和內(nèi)容。通過搜集國內(nèi)外專家學(xué)者相關(guān)研究成果并加以學(xué)習(xí)，結(jié)合個人住房抵押貸款風(fēng)險控制目前的研究現(xiàn)狀，以此作為本文研究的起點，對 X 市農(nóng)村信用合作聯(lián)社（以下簡稱 X 市農(nóng)信社）個人住房抵押貸款數(shù)據(jù)進(jìn)行分析建模，以此作為結(jié)論提出個人住房抵押貸款風(fēng)險控制的建議及對策，對 X市農(nóng)信社的個人住房抵押貸款風(fēng)險控制具有一定的實踐指導(dǎo)作用，同時也對增強(qiáng) X 市農(nóng)信社競爭力具有重要意義。

 

1.1 研究背景

商業(yè)銀行的風(fēng)險是同銀行業(yè)的產(chǎn)生同時存在的。上世紀(jì)70年代的布雷頓森林體系崩潰，導(dǎo)致銀行業(yè)的風(fēng)險控制體系面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。這不僅帶來了世界范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，甚至造成實體經(jīng)濟(jì)的危機(jī)。在過去的近十年里，我國有大量的商業(yè)銀行上市，這促進(jìn)了內(nèi)部管理機(jī)制的進(jìn)一步成熟，并且也促進(jìn)了我國商業(yè)銀行的風(fēng)險控制體系的完善。2008年，我國財政部、銀監(jiān)會頒布了《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》，這增強(qiáng)了商業(yè)銀行的風(fēng)險控制意識，促使商業(yè)銀行更加關(guān)注和重視內(nèi)部控制與風(fēng)險防范。在我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展過程中，金融業(yè)始終是實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先驅(qū)，金融業(yè)發(fā)展的質(zhì)量會嚴(yán)重影響實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展質(zhì)量。個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)成為了金融業(yè)增長速度較高的一項信貸業(yè)務(wù)。與此同時，其中蘊(yùn)含的風(fēng)險也暴露出來?，F(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場處于發(fā)展的成熟階段，人們的消費(fèi)觀念也有了很大的改變。近年來，個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的繁榮極大的促進(jìn)了商業(yè)銀行的利潤贈長，商業(yè)銀行帶來可觀的利潤，但是，其風(fēng)險控制體系仍需要進(jìn)一步完善。如果商業(yè)銀行不對個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險進(jìn)行有效控制，將會給我國經(jīng)濟(jì)金融的穩(wěn)定帶來巨大的隱患。2008 年美國爆發(fā)金融危機(jī)，造成了波及全球的經(jīng)濟(jì)蕭條，美國金融危機(jī)對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展也造成了不良影響，此次金融危機(jī)的原因正是因為銀行業(yè)的信貸風(fēng)險沒有有效的控制。個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)在銀行信貸業(yè)務(wù)中有著舉足輕重的地位，因此我國商業(yè)銀行必須增強(qiáng)對個人住房風(fēng)險控制的能力。根據(jù)我國商業(yè)銀行業(yè)務(wù)現(xiàn)狀分析，歸納適用于我哦國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風(fēng)險控制的措施和方案對我國經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定有重大意義。個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)一直是我國商業(yè)銀行一項穩(wěn)定性強(qiáng)、收益率高的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。但是這是在房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展的前提下。房地產(chǎn)市場受經(jīng)濟(jì)政策影響大，一旦我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)政策變動的情況，商業(yè)銀行個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)必然也會受到不利影響，這些無法預(yù)測的經(jīng)濟(jì)波動提醒著商業(yè)銀行不僅要關(guān)注個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展規(guī)模，更要重視個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險控制情況。

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1.2 研究目的及意義

 

1.2.1 研究目的

自 1997 年以來我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)也繁榮起來。對于商業(yè)銀行而言個人住房抵押貸款風(fēng)險較低、利息回收有保障，因此商業(yè)銀行對此項業(yè)務(wù)均比較重視。個人住房抵押貸款作為 X 市農(nóng)信社的一項主要貸款業(yè)務(wù)，其風(fēng)險控制情況對 X 市農(nóng)信社的發(fā)展具有重大的意義。本文以 X 市農(nóng)信社為研究對象進(jìn)行分析，結(jié)合逐年相關(guān)理論并借鑒國內(nèi)外優(yōu)秀案例。研究 X 市農(nóng)信社個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險控制中存在的漏洞，再結(jié)合當(dāng)前實際情況針對 X 市農(nóng)信社提出風(fēng)險防范措施，促進(jìn) X 市農(nóng)信社個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)更好發(fā)展。

 

1.2.2 研究意義

對商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風(fēng)險進(jìn)行有效的控制對維持我國商業(yè)銀行穩(wěn)健經(jīng)營和經(jīng)濟(jì)市場良性發(fā)展有重要意義，否則將會導(dǎo)致嚴(yán)重的社會經(jīng)濟(jì)的巨大風(fēng)險。所以，加強(qiáng)對個人住房抵押貸款的風(fēng)險控制研究，對我國金融業(yè)完善風(fēng)險控制體系有重大意義。從理論價值來看：商業(yè)銀行風(fēng)險是商業(yè)銀行與生俱來的，是無法避免的。商業(yè)銀行風(fēng)險控制的目的是確保商業(yè)銀行在獲得可觀利潤的同時持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營下去。由于 X 市農(nóng)信社個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)起步較晚，但是隨著近年來 X 市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展此項業(yè)務(wù)也迅速壯大起來，在監(jiān)管制度和風(fēng)險控制體系還有許多地方不完善，還需要進(jìn)一步對風(fēng)險控制體系進(jìn)行完善。目前我國在個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)方面的風(fēng)險控制有關(guān)理論研究還不全面。在商業(yè)銀行實際風(fēng)險控制操作中，還沒有形成一套健全的風(fēng)險控制制度。商業(yè)銀行的風(fēng)險控制還需要進(jìn)行綜合的風(fēng)險控制手段，同時也需要廣泛的個人信用信息的支持。因此，加大對商業(yè)銀行個人住房抵押貸款的風(fēng)險控制研究不僅有利于我國金融市場繁榮穩(wěn)定發(fā)展，也有利于我國社會整體經(jīng)濟(jì)規(guī)范健康發(fā)展。從實際價值來看：房地產(chǎn)市場經(jīng)久不息的繁榮是商業(yè)銀行個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)不斷發(fā)展的先決條件。因此加強(qiáng)對個人住房抵押貸款風(fēng)險控制的研究不僅有助于商業(yè)銀行完善風(fēng)險控制體系，也對我國房地產(chǎn)市場維持穩(wěn)定發(fā)展有重要意義。本文以 X 市農(nóng)信社個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)為研究對象，個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)是 X 市農(nóng)信社的一項主要貸款業(yè)務(wù)，其健康穩(wěn)定發(fā)展對地方經(jīng)濟(jì)的增長，滿足居民投資需要有重要意義。本文以 X 市農(nóng)信社個人住房抵押貸款發(fā)放流程和貸款管理程序為研究起點，對遇到的風(fēng)險點進(jìn)行分析，研究切實可行的風(fēng)險控制措施，這有助于 X 市農(nóng)信社管理者在今后的工作中，規(guī)避風(fēng)險，確保安全經(jīng)營。實現(xiàn)業(yè)務(wù)水平和風(fēng)險控制水平得到提升，促進(jìn) X 市農(nóng)信社穩(wěn)健發(fā)展。

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第二章 個人住房抵押貸款風(fēng)險控制相關(guān)理論

 

2.1 商業(yè)銀行風(fēng)險控制概述

風(fēng)險是隨時都存在的，是無法完全避免的，無論人們做出的任何決策，都無法消除風(fēng)險。風(fēng)險與人類生活息息相關(guān)，但是，關(guān)于風(fēng)險的概念卻一直未下定論。不同學(xué)科的研究人員及學(xué)者研究的方向不同，對風(fēng)險的理解也有不同。具體表現(xiàn)在以下幾方面：首先，風(fēng)險是一種不確定性；其次，風(fēng)險是指損失可能發(fā)生的概率，也可以認(rèn)為風(fēng)險就是遭受損害的可能性；最后，風(fēng)險是不愿發(fā)生事件的發(fā)生及其客觀存在[20]。綜上所述，風(fēng)險具有三個特征：不確定性、損失性和客觀性[21]。我們可以認(rèn)為風(fēng)險就是實際現(xiàn)狀和銀行經(jīng)營預(yù)期理想由于不可預(yù)見的因素使銀行遭受損失現(xiàn)象。因此，風(fēng)險也可以理解為企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀與發(fā)展目標(biāo)的偏差。商業(yè)銀行風(fēng)險，是商業(yè)銀行在采取了風(fēng)險控制手段之后仍不可完全避免的損失概率。商業(yè)銀行是經(jīng)營貨幣的特殊單位，是風(fēng)險較高的行業(yè)，在經(jīng)營過程中，風(fēng)險是不可避免的。從銀行的經(jīng)營對象——貨幣資金來看，其在整個交易過程中是虛擬的，而非具有使用價值的實物商品，因而，由于貨幣引發(fā)的風(fēng)險是商業(yè)銀行最基本的風(fēng)險[22]。商業(yè)銀行的風(fēng)險以構(gòu)成成分為標(biāo)準(zhǔn)，可以分為資產(chǎn)風(fēng)險、負(fù)債風(fēng)險和中間業(yè)務(wù)風(fēng)險；商業(yè)銀行風(fēng)險按風(fēng)險形態(tài)分類，可分為無形風(fēng)險和有形風(fēng)險。對于風(fēng)險的不同分類，在不同的研究領(lǐng)域有著不同的意義。“巴林銀行事件”的發(fā)生，將商業(yè)銀行的操作風(fēng)險暴露出來，操作風(fēng)險從此成為風(fēng)險管理界學(xué)者的研究熱點，商業(yè)銀行的風(fēng)險類別也因此有了改變。對于商業(yè)銀行而言，風(fēng)險的存在是正常的，風(fēng)險不能完全消除，但是可以通過風(fēng)險控制措施減弱，因此商業(yè)銀行的關(guān)注重點是如何有效預(yù)防、控制、處理風(fēng)險。在銀行業(yè)的實際風(fēng)險控制過程中，組織剩余風(fēng)險就是業(yè)務(wù)內(nèi)含風(fēng)險減去商業(yè)銀行的可控風(fēng)險，只有風(fēng)險控制能力強(qiáng)并且控制的風(fēng)險量足夠大的情況下，才能降低組織剩余風(fēng)險。這就要求商業(yè)銀行能夠準(zhǔn)確的識別風(fēng)險，并且能夠做到對風(fēng)險多發(fā)的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)進(jìn)行定期檢查，才能有效控制和管理風(fēng)險[23]。

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2.2 商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風(fēng)險概述

商業(yè)銀行個人住房抵押貸款，是指由于購房者無力一次性付完購房的所有款項向銀行申請貸款支付除首期款之外的大部分房款，購房者根據(jù)貸款合同分期向銀行還本付息，在貸款人未還清貸款余額之前，以該房屋產(chǎn)權(quán)作為銀行抵押，如果借款人發(fā)生違約行為，銀行可將房屋進(jìn)行處理作為該筆貸款產(chǎn)生損失的補(bǔ)償。損失貸款是指該筆貸款已經(jīng)可以確定為損失，借款人已經(jīng)無力償還貸款本息，并且由于抵押物價值明顯低于借款人未還本息，即使商業(yè)銀行對抵押物進(jìn)行處置，也無法彌補(bǔ)損失。從商業(yè)銀行的角度來看，已經(jīng)沒有意義將該筆抵押作為資產(chǎn)留存在銀行賬目上，對于該筆貸款在履行了必要的法律程序之后，應(yīng)當(dāng)立即予以注銷，商業(yè)銀行對該筆貸款的損失率一般判定在 75%—100%之間。

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第三章 X 市農(nóng)信社個人住房抵押貸款風(fēng)險控制現(xiàn)狀及問題分析....15

3.1 X 市農(nóng)信社基本情況.............. 16

3.2 X 市農(nóng)信社個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)基本情況....... 16

3.3 X 市農(nóng)信社個人住房抵押貸款風(fēng)險控制現(xiàn)狀....... 17

3.4 X 市農(nóng)信社個人住房抵押貸款風(fēng)險控制中存在的問題............. 23

3.5 個人住房抵押貸款風(fēng)險控制因素分析....... 25

第四章 X 市農(nóng)信社個人住房抵押貸款風(fēng)險的實證研究.........29

4.1 X 市農(nóng)信社個人住房抵押貸款違約風(fēng)險的特征分析 ..... 29

4.2 X 市農(nóng)信社個人住房抵押貸款違約風(fēng)險的影響因素分析 ........ 37

4.3 結(jié)果分析 .......... 43

第五章 X 市農(nóng)信社個人住房抵押貸款風(fēng)險控制措施.............44

5.1 建立客戶經(jīng)理業(yè)務(wù)考核臺賬 ........... 44

5.2 建立全面?zhèn)€人征信評價制度 ........... 46

5.3 完善 X 市農(nóng)信社風(fēng)險控制體系 ...... 48

5.4 加強(qiáng)考核機(jī)制下的員工素質(zhì)培訓(xùn) .............. 50

 

第五章 X 市農(nóng)信社個人住房抵押貸款風(fēng)險控制措施

 

5.1 建立客戶經(jīng)理業(yè)務(wù)考核臺賬

針對由于客戶經(jīng)理業(yè)務(wù)能力參差不齊造成的風(fēng)險，可以通過對客戶經(jīng)理建立業(yè)務(wù)考核臺賬，對客戶經(jīng)理工作能力進(jìn)行評級。通過對每一名客戶經(jīng)理過去發(fā)放的貸款統(tǒng)計不良貸款比率，分析產(chǎn)生不良貸款的原因，分別從客戶經(jīng)理風(fēng)險控制意識、個人住房抵押貸款累計發(fā)放額及五級分類情況這些方面進(jìn)行評價。具體臺賬評價標(biāo)準(zhǔn)如表 5-1 所示。表 5-1 以四位客戶經(jīng)理為例，進(jìn)行了 2016 年客戶經(jīng)理考核臺賬，四位客戶經(jīng)理均來自不同的支行，但上表只對其個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，其中風(fēng)險控制理論認(rèn)知程度主要通過對客戶經(jīng)理定期舉辦考試進(jìn)行考核，主要考察客戶經(jīng)理的風(fēng)險防范意識和風(fēng)險控制理論的掌握程度，成績分為優(yōu)秀、良好、中等、較低四個檔次，客戶經(jīng)理的風(fēng)險控制理論認(rèn)知程度是客戶經(jīng)理進(jìn)行風(fēng)險控制的基本功，因此，可以要求客戶經(jīng)理的此項的評級不得低于良好以下。如果客戶經(jīng)理在考試中取得中等和較低的評價，那么 X 市農(nóng)信社將在下一年度限制其個人住房抵押貸款發(fā)放，并對該強(qiáng)制進(jìn)行理論知識培訓(xùn)，強(qiáng)化客戶經(jīng)理風(fēng)險防范意識。直至客戶經(jīng)理此項獲得良好以上的評價。個人住房抵押貸款累計發(fā)放額指該客戶經(jīng)理在過去的一年累計發(fā)放個人住房抵押貸款總金額，是評價客戶經(jīng)理工作量的主要指標(biāo)，但不得作為客戶經(jīng)理貸款發(fā)放質(zhì)量的評價標(biāo)準(zhǔn)，客戶經(jīng)理累計個人住房抵押貸款發(fā)放額需要與貸款五級分類情況結(jié)合分析。貸款五級分類是把貸款按資產(chǎn)凈值和債務(wù)人償還能力分為：正常貸款、關(guān)注貸款、次級貸款、可疑貸款、損失貸款。對客戶經(jīng)理發(fā)放的貸款進(jìn)行五級分類是評價客戶經(jīng)理風(fēng)險控制的主要指標(biāo)。通過對上表客戶經(jīng)理的貸款五級分類原因進(jìn)行分析對客戶經(jīng)理工作水平進(jìn)行打分，并建立客戶經(jīng)理檔案，進(jìn)行長期評價?？蛻艚?jīng)理評價五個檔次，分別是首席、資深、高級、中級和初級。對于首席客戶經(jīng)理的評分標(biāo)準(zhǔn)是：從事客戶經(jīng)理崗位 20 年以上，累計發(fā)放個人住房抵押貸款 1000 萬以上，風(fēng)險控制理論認(rèn)知程度優(yōu)秀，全年無一筆不良貸款發(fā)生。資深客戶經(jīng)理評分標(biāo)準(zhǔn)是：從事客戶經(jīng)理崗位 15 年以上，累計發(fā)放個人住房抵押貸款 800 萬以上，風(fēng)險控制理論認(rèn)知程度良好以上，全年無一筆不良貸款發(fā)生，關(guān)注類貸款不得超過 20%。高級客戶經(jīng)理評價標(biāo)準(zhǔn)：從事客戶經(jīng)理崗位 10 年以上，累計發(fā)放個人住房抵押貸款 500 萬以上，風(fēng)險控制理論認(rèn)知程度良好以上，關(guān)注類貸款不超過 20%。中級客戶經(jīng)理評價標(biāo)準(zhǔn)：從客戶經(jīng)理崗位 3 年以上，累計發(fā)放個人住房抵押貸款 500 萬以上，風(fēng)險控制理論認(rèn)知程度良好以上，不是由于客戶經(jīng)理自身工作失誤導(dǎo)致的不良類貸款不得超過 5%。初級客戶經(jīng)理：凡是存在由于客戶經(jīng)理自身工作失誤導(dǎo)致的不良貸款的存在，無論客戶經(jīng)理工作年限、累計個人住房抵押貸款發(fā)放額，均評為初級客戶經(jīng)理。

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結(jié)論

 

個人住房抵押貸款是商業(yè)銀行貸款的一個重要部分，是商業(yè)銀行主要的一項授信業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展同我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展緊密關(guān)聯(lián)，隨著近年金融業(yè)和房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展，商業(yè)銀行個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的規(guī)模也有了飛速的發(fā)展，由于商業(yè)銀行風(fēng)險控制能力與個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展水平之間的落差，商業(yè)銀行個人住房抵押貸款蘊(yùn)含的風(fēng)險也逐漸顯現(xiàn)出來。如果對這些暴露出來的風(fēng)險沒有進(jìn)行有效的控制，將會嚴(yán)重影響我國金融市場的良性發(fā)展。本文以 X 市農(nóng)信社個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險控制為研究對象，根據(jù) X 市農(nóng)信社個人住房抵押貸款發(fā)放流程和貸款管理程序，使用 SPSS 數(shù)據(jù)建模，分析了 X 市農(nóng)信社在個人住房抵押業(yè)務(wù)風(fēng)險控制中存在的問題，得出切實可行的風(fēng)險控制措施。根據(jù)對 X 市農(nóng)信社個人住房抵押貸款風(fēng)險控制現(xiàn)狀進(jìn)行分析，目前 X 市農(nóng)信社個人住房抵押貸款風(fēng)險控制中存在的主要問題有：

（1）內(nèi)部控制存在漏洞X 市農(nóng)信社成立時間不長，在內(nèi)部控制方面還存在一些不足之處。從業(yè)務(wù)的操作流程來看主要由于部分客戶經(jīng)理風(fēng)險控制工作經(jīng)驗不足，在對借款人進(jìn)行個人信用分析以及評估抵押物價值時不夠謹(jǐn)慎，貸前調(diào)查工作不夠深入，貸前調(diào)查工作有效性不夠。這也是 X 市農(nóng)信社內(nèi)部風(fēng)險控制工作的不足之處，如果出現(xiàn)借款人進(jìn)行信用造假或抵押物不實的情況，X 市農(nóng)信社將難以追回這項債權(quán)。

（2）貸款人征信調(diào)查不全面隨著互聯(lián)網(wǎng)的繁榮，個人信用的體現(xiàn)方式越來越多，傳統(tǒng)征信體系普遍具有覆蓋群體小、信用評估結(jié)果不全面、評估數(shù)據(jù)來源受限這三個方面的缺陷。首先，傳統(tǒng)征信體系的數(shù)據(jù)來源主要是依靠各個金融機(jī)構(gòu)的授信業(yè)務(wù)并以此建立起相對固定的評估模型，人民銀行征信系統(tǒng)再利用這些模型對借款人進(jìn)行信用水平評估。目前的信用評估模型只能對借款人進(jìn)行靜態(tài)的信用評估，靜態(tài)的信用評估報告并不能反映借款人當(dāng)前的信用情況及其變化；其次，傳統(tǒng)征信體系對借款人的信用評估主要依賴借款人的金融交易信息以及財務(wù)數(shù)據(jù)，對借款人的信用評估指標(biāo)單一，僅能反映借款人在經(jīng)濟(jì)層面的信用水平，無法對借款人綜合信用水平進(jìn)行評估。

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參考文獻(xiàn)（略）