1.1 業(yè)主委員會的產(chǎn)生 

近代的“物業(yè)管理”起源于 19 世紀 60 年代英國，在 20 世紀 80 年代初期，才從香港傳入內(nèi)地。從上世紀九十年代開始，我國的城市建設發(fā)展情況迅速，投入開發(fā)建設的住宅小區(qū)規(guī)模越來越大，小區(qū)內(nèi)業(yè)主的數(shù)量也越來越多，要想管理好此類新興的社區(qū)，一方面要依靠政府的外部行政管理，另一方面還得依靠業(yè)主內(nèi)部的自治管理。因此由所有業(yè)主參加而形成的業(yè)主大會就成為業(yè)主自我管理的最高的自治管理機構(gòu)。但是由于召開業(yè)主大會耗時、費力、開支增加，因此不可能時常召開，這就需要成立一個處理日常物業(yè)管理事務的常設性辦事機構(gòu)，這就是我們所說的業(yè)主委員會。 

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1.2 業(yè)主委員會的概念 

在實踐中不斷的探索之下，社會各界對業(yè)主委員會的概念的表述仍然不一樣，但區(qū)別并不很明顯。分析各界對業(yè)主委員會的概念的不同理解以及物業(yè)管理條例中的一些規(guī)定，可以經(jīng)過總結(jié)而得出：業(yè)主委員會是經(jīng)過了業(yè)主大會非常嚴格的選舉而產(chǎn)生的，同一個小區(qū)內(nèi)的業(yè)主代表構(gòu)成了一個業(yè)主委員會組織，在經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門的登記以后，在平時通過對小區(qū)的各種活動進行管理，對業(yè)主們的合法的、正當?shù)臋?quán)益進行保護，業(yè)主的希望和請求也由業(yè)主委員會負責向社會各方反映，并且負責對物業(yè)服務企業(yè)如何展開正常的、合理的運行活動進行監(jiān)督。［1］小區(qū)的中全體業(yè)主對物業(yè)享有的所有權(quán)是業(yè)主委員會的權(quán)利基礎，其代表著這個物業(yè)之內(nèi)的全部的小區(qū)業(yè)主，對外、對內(nèi)行使與本物業(yè)有關(guān)聯(lián)的所有重大的事項的監(jiān)管權(quán)。同業(yè)主委員會有關(guān)一些制度的執(zhí)行程度，關(guān)系著業(yè)主大會是不是能夠順利的進行以及小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主的基本權(quán)利能否實際進行行使，在業(yè)主自治活動的工作中占有非常重要的地位。 業(yè)主委員會所享有的法律地位，及其是不是具有起訴和應訴的主體資格的問題，在我國的司法實踐中是一個尚有爭議的問題。我國的《物業(yè)管理條例》中對業(yè)主委員會的概念并沒有給出確切的定義。在我國的《物業(yè)管理條例》之中，第十五條規(guī)定：“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行以下職責（1）召開業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；（3）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（4）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（5）業(yè)主大會賦予的其他職責。” 第十六條規(guī)定：“業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起 30 日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強具有一定組織能力的業(yè)主擔任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會中推選產(chǎn)生。”有關(guān)業(yè)主委員會的內(nèi)容只有在這兩條中做出了大概的說明。在《物權(quán)法》實施之前，因為《物業(yè)管理條例》在這一問題上沒有作出準確的劃分，在法院的審判實踐之中，其只能自由裁量。有一部分法院承認業(yè)主委員會享有為業(yè)主們的共同利益而起訴或應訴的權(quán)利，另一部分法院在這個問題上則持否定觀點，造成了司法上比較嚴重的不統(tǒng)一的后果。不僅使社會大眾感到迷茫，也讓法官們在裁量上感到為難和困惑。雖然如此，我們翹首期盼的《物權(quán)法》對業(yè)主委員會的主體地位的問題依然沒有給出明確規(guī)定，從實施后的司法實踐中來看，不同的法院對此肯定或否定的混亂現(xiàn)象仍然存在。［2］因此，對于業(yè)主委員會法律地位問題的深刻探究具有著非常重要的現(xiàn)實意義。 

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第 2 章  不同國家和地區(qū)的業(yè)主委員會法律主體地位概述及比較 

 

每個國家和地區(qū)在法律法規(guī)中對業(yè)主委員會主體地位的規(guī)定都各不相同，本章就是針對不同國家和地區(qū)進行了概述，并且結(jié)合我國情況進行了比較。 

 

2.1 各國業(yè)主委員會概況 

在美國的生活中，公寓的業(yè)主委員會也被稱為理事會(BOARD)。小區(qū)這個“公司”的生存與業(yè)務通常都是由理事會來操做的，聘用的物業(yè)服務企業(yè)則是這個“公司”的總經(jīng)理。如果業(yè)主買了公寓的一個或兩個單元，那也就是相當于成為了這個小區(qū)公寓的股東之一了。 開發(fā)商從新公寓開盤這天開始享有兩年擔任業(yè)主委員會主席及別的職務的權(quán)利，也可以指定代理人來擔任。也就是說，開發(fā)商可以在兩年的時間里充分掌控這個公寓的運作，這兩年中他依然可以作為大股東而擁有對這里的所有產(chǎn)權(quán)。 美國的司法部門批準的公寓銷售計劃書中，［8］其中有一條指出：開發(fā)商只要還有 1％的單元(非自用)在出售，業(yè)主委員會中就有開發(fā)商或其代表的一席之地；但如果是留作自己使用，那么他只能算是業(yè)主之一，和其他業(yè)主一樣只有選舉權(quán)和被選舉權(quán)。德國把業(yè)主委員會叫作為“管理人”，是一個沒有權(quán)利能力的團體也就是所說的非法人團體，《住宅所有權(quán)法》是德國業(yè)委會的代表。在德國的法律中，全體區(qū)分所有權(quán)人會議和業(yè)主委員會都是不具有法人資格的。德國的《住宅所有權(quán)法》第 27 條第 2 款規(guī)定:“管理人得以全體住宅所有權(quán)人的名義為下列行為，并對其發(fā)生效力：（1）于住宅所有權(quán)人共同事物范圍內(nèi)，請求、受領及清償負擔與費用額；（2）履行或受領與共有物的長期管理有關(guān)的支付或給付；（3）接受對以全體住宅所有權(quán)人自己名義的意思表示及送達；（4）采取確保期間或防止其他法律上不利的措施；（5）基于住宅所有權(quán)人的決議的授權(quán)，在訴訟上或訴訟外主張請求權(quán)。”

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2.2 我國部分地區(qū)的業(yè)主委員會概況 

香港雖是我國的特別行政區(qū)之一，但由于受到英美法系和傳統(tǒng)中華法系的歷史影響它的法律制度與大陸存在著一些不同之處。香港地區(qū)在隨著在實際的生活中對物業(yè)管理不斷改進和改革的需要，關(guān)于業(yè)委會的立法也在一步步的完善。1993 年頒布的《建筑物管理條例》中有一條規(guī)定：“全體區(qū)分所有權(quán)人即業(yè)主組成的團體具有法人資格，并賦予了其當事人能力”。［12］香港對于業(yè)主委員會法人資格的承認的法律條文具體的描述與其他的國家是不同的，由所有的區(qū)分所有權(quán)的業(yè)主們通過一定的方式組建成立的一個名為“業(yè)主立案法團”的團體，就相當于是我們的業(yè)主委員會。“業(yè)主立案法團”如果想要具備法人的資格，就必須經(jīng)過管理委員會進行申請、注冊，而管理委員會又是由業(yè)主們的事先的選舉而產(chǎn)生的；在“業(yè)主立案法團”具有了法人資格之后便可以由它來對業(yè)主的共同權(quán)益進行行使，相關(guān)法律責任由該法團獨立承擔。在我國臺灣地區(qū)實施的《公寓大廈管理條例》中規(guī)定：“臺灣地區(qū)的業(yè)主團體分為區(qū)分所有權(quán)人會議和管理委員會，由全體區(qū)分所有權(quán)人組成的區(qū)分所有權(quán)人會議是公寓大廈管理的決議機關(guān)，管理委員會是區(qū)分所有權(quán)人會議的執(zhí)行機關(guān)，但是賦予管理委員會當事人能力，全體住戶的對外行為都由管理委員會以自身名義來直接實施，而對于其在執(zhí)行內(nèi)部管理事務時以自身名義還是區(qū)分所有權(quán)會議名義，法律則并未明確”。

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第 3 章  業(yè)主委員會的實體法律地位的分析 ..... 8 

3.1 業(yè)主團體與業(yè)主委員會的定位 ........... 8 

3.2 實證法分析 .......... 9 

第 4 章  業(yè)主委員會的程序法定位 ........ 11 

4.1 業(yè)主委員會的原告資格的質(zhì)疑 ......... 11 

4.2 被告資格是否應與原告資格具有一致性 .... 12 

4.3 具體問題的分析與討論 .......... 12 

第 5 章  對我國業(yè)主委員會法律主體地位的完善的一些建議 ........ 16 

5.1 相關(guān)法律法規(guī)上的完善 .............. 16 

5.2 運行機制的健全和規(guī)范 .............. 18

5.3 訴訟權(quán)限的明確與完善 .............. 20

5.4 業(yè)主委員會所應擔負的法律責任 ......... 22 

 

第 5 章  對我國業(yè)主委員會法律主體地位的完善的一些建議 

 

俗話說千千萬萬的小家庭構(gòu)成了社會的大家庭，而在我們的實際生活中，若干個小家庭首先組成的是一個小區(qū)，也就是說每一個小區(qū)的和諧與穩(wěn)定是我們整個社會穩(wěn)定發(fā)展的基礎，對社會、經(jīng)濟、文化等各方面的發(fā)展有著非常重要的意義。所以如何治理好每一個小區(qū)就顯得尤為重要，而業(yè)主委員會的法律地位的確定更是亟待解決的重中之重。 

 

5.1 相關(guān)法律法規(guī)上的完善 

由于我國一直以來在法律法規(guī)中對于主委員會的相關(guān)問題規(guī)定的缺乏，所以首先要做的就是從立法入手，完善相關(guān)的法律法規(guī)、政策制度，讓業(yè)主委員會的成立、運行、監(jiān)管等各方面有法可依，借鑒外國的先進經(jīng)驗，根據(jù)我國目前的實際情況制定出一套具有我國特色的業(yè)主自治制度。隨著我國特色的會主義法律體系的不斷發(fā)展，目前實行的小區(qū)業(yè)主自治的法律規(guī)定已顯得力不從心，所以相關(guān)的法律法規(guī)尚需完善。目前，關(guān)于小區(qū)業(yè)主自治的規(guī)定表示得含糊，業(yè)主自治管理組織法律地位和性質(zhì)的相關(guān)規(guī)定的缺失，操作性的缺乏表現(xiàn)在業(yè)主委員會和委員的法律責任的承擔上還有委員的任命、失職的認定等內(nèi)容上，對業(yè)主委員會的監(jiān)督與管理的機制還需要進一步建立?！段餀?quán)法》在起草制定的過程中，其中的《中國物權(quán)法草案學者建議稿》是由著名的民法學家梁慧星教授主持起草的，其中的第 111 條、112 條和 113 條對管理委員會進行了規(guī)定，［26］包括管理人的選舉程序、管理人的職責、管理人的任期及它的訴訟主體資格。在此草案建議稿中，第 113 條規(guī)定：“管理委員會和管理人具有當事人能力，可以獨立充任原告或被告”，提出這條立法建議的理由是“賦予管理委員會和管理人當事人能力具有起訴時的便捷性與有力性。” 12但是這幾條最終沒有出現(xiàn)在《物權(quán)法》之中。我國的小區(qū)自治管理實踐中越來越需要關(guān)于業(yè)主委員會的立法的不斷完善，也有很多障礙存在于司法實踐中，不利于又好又快的解決小區(qū)矛盾與糾紛。尤其是關(guān)乎小區(qū)業(yè)主公共利益的案件不能及時進行解決的情況，如涉及小區(qū)道路交通、生活環(huán)境、治安安全等這些方面的問題，有可能因此而激化社會矛盾，甚至可能會轉(zhuǎn)變成刑事案件而帶來更大的危害和隱患。所以，我國急切的需要結(jié)束這種法律體系混亂和實際生活中沒有法律可以依據(jù)的尷尬情況，業(yè)主委員會在立法上的主體地位的確定是解決這一問題的重要條件，這也是我國目前在小區(qū)自治管理中最急需解決的。 

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結(jié)語

 

隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展和住房制度改革的不斷深入，有關(guān)小區(qū)物業(yè)管理方面的問題不斷凸顯出來，產(chǎn)生的矛盾糾紛也隨之增多，健全有效的業(yè)主自治管理是解決出現(xiàn)的這些問題的必然途徑和選擇。我國業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的常設和執(zhí)行機構(gòu)，在實踐中發(fā)揮著越來越大的作用，對維護業(yè)主公共利益以及社會和諧穩(wěn)定有著不可替代的作用。但是因為理論研究和立法方面的相對滯后，尤其是法律地位的模糊不清，使業(yè)主委員會的應有的功能還沒有完全的顯現(xiàn)出來，司法實務中也遇到了諸多困難，所以明確業(yè)主委員會的法律主體地位便成了一個亟待解決的問題。本文參考了國外以及我國部分地方的立法，結(jié)合我國的實際情況，著重從實體、程序兩個方面分析了業(yè)主委員會的法律主體地位問題，提出實體上應當將業(yè)主委員會界定為我國民法上的“其他組織”，程序上應當在滿足一定條件的前提下，賦予業(yè)主委員會當事人資格，同時還對如何構(gòu)建業(yè)主委員會法律制度提出了自己的觀點，希望能夠解決實際出現(xiàn)的一些問題，為我國法律法規(guī)的不斷完善提供一些參考。 業(yè)主委員會制度涉及民法和訴訟法的諸多基本理論問題，內(nèi)涵非常豐富，本文僅就其中的部分內(nèi)容進行了較為粗淺的分析，由于才識有限，很多想法可能并不成熟，存在一些疏漏和偏頗之處，懇請各位老師不吝賜教。我也將繼續(xù)關(guān)注建筑物區(qū)分所有權(quán)、業(yè)主自治和物業(yè)管理等相關(guān)問題，不斷學習和充實自身的理論和實踐素養(yǎng)。

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參考文獻(略)