（一）租賃合同糾紛案件基本情況

筆者主要通過“中國裁判文書網(wǎng)”進行案例檢索，對全國租賃合同糾紛案件進行檢索、篩選與統(tǒng)計。筆者在“中國裁判文書網(wǎng)”中以“租賃合同”作為檢索關(guān)鍵詞，便于囊括所有與租賃合同相關(guān)的案件；將裁判文書選擇為僅包括“判決書”，排除了裁定書、決定書，有助于更準確的定位租賃合同案件中的實體問題，篩除與實體問題無關(guān)的程序性問題；考慮到“中國裁判文書網(wǎng)”的開通時間2，同時也是為保證檢索結(jié)果的時效性，筆者將時間范圍限定為 2013 年1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日；在案由方面，筆者將案由限定為民事案由中的租賃合同糾紛，排除了僅在判決書全文中涉及租賃合同但并非屬于租賃合同糾紛的案件。此外，為保證筆者的檢索能夠全面客觀反映我國租賃合同糾紛案件的整體情況，筆者沒有對法院層級進行限定，法院層級中包括了最高人民法院、各高級人民法院、各中級人民法院以及各基層人民法院。通過以上檢索筆者共檢索到案件 113190 個。筆者共選取了三個角度對檢索結(jié)果進行分析：案件地域分布、案件案由分布、原告身份比例，從不同的側(cè)面總結(jié)租賃合同糾紛案件的基本情況。從租賃合同糾紛案件地域分布來看，我國租賃合同糾紛案件顯現(xiàn)出分布不均衡的現(xiàn)象，65.31%的租賃合同糾紛案件集中分布在十個區(qū)域：江蘇省、浙江省、北京市、廣東省、山東省、上海市、河南省、河北省、四川省以及遼寧省，其中江蘇省和浙江省更是典型的租賃合同糾紛頻發(fā)地區(qū)，分別占據(jù)了租賃合同糾紛案件的 11.3%和 9%。不難看出，這些地區(qū)均為經(jīng)濟較為發(fā)達的地區(qū)，越是經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)越涉及到租賃關(guān)系的建立，而大量的租賃關(guān)系的建立必然引發(fā)大量租賃法律關(guān)系的產(chǎn)生，從而導(dǎo)致租賃合同糾紛案件數(shù)量的攀升。經(jīng)濟較為落后的中部或偏遠地區(qū)如黑龍江省、山西省、青海省以及海南省，租賃合同糾紛案件數(shù)量較少，分別僅占總案件數(shù)量的 0.7%、0.65%、0.37%和 0.36%。 

...............

 

（二）租賃合同糾紛相關(guān)問題的提出 

根據(jù)以上數(shù)據(jù)分析結(jié)果，筆者發(fā)現(xiàn)通過總結(jié)原告訴訟請求高頻詞，可以進一步整理出高頻詞背后存在的租賃合同糾紛相關(guān)問題。這些問題雖然法院或依據(jù)現(xiàn)行法規(guī)定或依據(jù)法官自由裁量權(quán)做出了裁判，但在租賃合同相關(guān)理論上仍頗具爭議。在出租人出賣房屋的情形，房屋承租人根據(jù)《合同法》第二百三十條規(guī)定，有權(quán)主張優(yōu)先購買權(quán)，在房屋存在其他共有人時，按份共有人根據(jù)《物權(quán)法》第一百零一條規(guī)定，有權(quán)主張優(yōu)先購買權(quán)。因此，交易實踐中常出現(xiàn)房屋共有人和房屋承租人均主張優(yōu)先購買權(quán)的情形，產(chǎn)生了房屋共有人優(yōu)先購買權(quán)和房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的競合問題。優(yōu)先租賃權(quán)糾紛的產(chǎn)生主要源于雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定了優(yōu)先租賃的條款，但實踐中當(dāng)事人關(guān)于優(yōu)先租賃權(quán)的約定往往只有簡單的一句“租賃期間屆滿時承租人享有優(yōu)先承租權(quán)”，甚至一些當(dāng)事人在租賃合同中沒有約定的情況下，也向法院主張其享有優(yōu)先承租權(quán)。在當(dāng)事人就優(yōu)先租賃權(quán)問題發(fā)生糾紛并形成訴訟時，法院一般按照當(dāng)事人約定進行裁判，但由于當(dāng)事人約定模糊，在處理優(yōu)先承租權(quán)的行使要件、行使方式和救濟途徑方面，法院往往面臨無法可依的困境。 

........

 

二、   房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)和房屋共有人優(yōu)先購買權(quán)的沖突 

 

在筆者檢索的案例中，承租人作為原告提起訴訟時，其訴訟請求中出現(xiàn)較為頻繁的關(guān)鍵詞之一為優(yōu)先購買權(quán)，這其中又有一部分涉及到房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)和房屋共有人優(yōu)先購買權(quán)的沖突。房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)是指在出租人在房屋租賃關(guān)系存續(xù)期間出賣租賃房屋的，承租人在同等條件下享有優(yōu)于第三人的優(yōu)先購買權(quán)。房屋共有人優(yōu)先購買權(quán)包括按份共有人優(yōu)先購買權(quán)和共同共有人優(yōu)先購買權(quán)。按份共有人優(yōu)先購買權(quán)是指在按份共有人出讓其財產(chǎn)份額時，其他按份共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。共同共有人優(yōu)先購買權(quán)是指共同共有人在共同共有財產(chǎn)分割后出賣自己所分財產(chǎn)時，如果其出賣財產(chǎn)與其他共同共有人所分財產(chǎn)為一個整體或配套使用，其他共同共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。房屋承租人與房屋共有人均享有優(yōu)先購買權(quán)，因此實踐中存在二者發(fā)生沖突的情形。 

 

（一）房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)和房屋共有人優(yōu)先購買權(quán)沖突的認定 

在租賃房屋轉(zhuǎn)讓的情形，房屋承租人與房屋共有人均享有房屋優(yōu)先購買權(quán)，此時房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)與房屋共有人優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生沖突，產(chǎn)生競合問題。我國《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《房屋租賃司法解釋》）第二十四條第一項規(guī)定，在房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的情形下，人民法院不支持房屋承租人主張優(yōu)先購買權(quán)。但理論上對二者沖突的認定以及對該法條的理解仍有爭議。在房屋承租人與房屋共有人之間的優(yōu)先購買權(quán)沖突認定方面，理論界共有三種明確觀點。第一種觀點認為在二者競合時，房屋共有人優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先，即房屋共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的情形下，房屋承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的主張不被支持，這也是我國現(xiàn)行法所持觀點。但這一觀點內(nèi)部在論證房屋共有人優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先的理論依據(jù)和法理支撐方面存在差異：一些學(xué)者從基礎(chǔ)法律關(guān)系性質(zhì)的角度論證房屋共有人優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先的正當(dāng)性，認為房屋共有人的優(yōu)先購買權(quán)來源共有，共有屬于物權(quán)關(guān)系，因而房屋共有人優(yōu)先購買權(quán)具有物權(quán)屬性。

...........

 

（二）房屋承租人與房屋共有人優(yōu)先購買權(quán)沖突方面司法裁判規(guī)則整理 

在房屋共有人優(yōu)先購買權(quán)和房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生沖突與矛盾時，法院依據(jù)《房屋租賃司法解釋》第二十四條第一項，不支持房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)請求。 在蘇志成與沈陽市土產(chǎn)總公司房屋租賃合同案件2中，上訴人認為被上訴人向鯤鵬房屋開發(fā)公司出售涉案房屋時未通知上訴人，其優(yōu)先購買權(quán)受到侵害。法院認為涉案房屋系鯤鵬房屋開發(fā)公司為土產(chǎn)皇姑分公司安置的回遷房屋，鯤鵬房屋開發(fā)公司交納補償后，雖然涉案房屋未能辦理房屋權(quán)屬證書，但被告與鯤鵬房屋開發(fā)公司應(yīng)為涉案房屋的共同事實物權(quán)人。因此，鯤鵬房屋開發(fā)公司在于被告簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》前，其已成為涉案房屋事實共有人，依據(jù)《房屋租賃司法解釋》第二十四條第一項，在鯤鵬房屋開發(fā)公司行使優(yōu)先購買權(quán)時，原告作為涉案房屋的承租人對該房屋沒有優(yōu)先購買權(quán)。因此，法院不支持上訴人認為被上訴人侵害其優(yōu)先購買權(quán)的主張。在房屋共有人優(yōu)先購買權(quán)和房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)競合問題上，理論界共有三種觀點，即房屋共有人優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先以及對競合問題的否定。法院裁判采取房屋共有人優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先的觀點。筆者認為解決二者的競合問題應(yīng)首先承認沖突問題并非當(dāng)然存在，接下來再探討解決二者沖突的方法。

..........  

 

三、   優(yōu)先承租權(quán)的法律規(guī)制 ......... 15 

（一）優(yōu)先承租權(quán)的法律性質(zhì) ..... 15 

（二）優(yōu)先承租權(quán)的立法定位 ..... 16 

（三）優(yōu)先承租權(quán)方面司法裁判規(guī)則整理 ......... 17

（四）優(yōu)先承租權(quán)法律規(guī)制方式的設(shè)想 ..... 18 

四、   抵押權(quán)實現(xiàn)時承租人的保護 ......... 22 

（一）抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突 ..... 22 

（二）抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突方面司法裁判規(guī)則整理 ......... 23 

（三）抵押權(quán)實現(xiàn)時承租人保護措施的設(shè)想 ..... 24 

五、   租賃權(quán)讓與與租賃物轉(zhuǎn)租 ..... 27 

（一）租賃權(quán)讓與與租賃物轉(zhuǎn)租的區(qū)分 ..... 27 

（二）租賃權(quán)讓與法律關(guān)系的調(diào)整模式 ..... 28 

 

五、   租賃權(quán)讓與與租賃物轉(zhuǎn)租 

 

在筆者檢索的案例中，出租人作為原告的訴訟請求中出現(xiàn)的較為頻繁的關(guān)鍵詞包括租賃權(quán)讓與與租賃物轉(zhuǎn)租。我國立法對于租賃權(quán)讓與與租賃物轉(zhuǎn)租這兩個概念并沒有進行明確的區(qū)分，忽視了對租賃權(quán)讓與的立法規(guī)制，引起了當(dāng)事人的混淆和法律適用過程中的不便。因此，有必要從理論層面與法律適用層面，就租賃權(quán)讓與與租賃物轉(zhuǎn)讓進行辨析。 

 

（一）租賃權(quán)讓與與租賃物轉(zhuǎn)租的區(qū)分 

租賃物轉(zhuǎn)租是指承租人在租賃合同有效期內(nèi)將租賃物出租給次承租人使用、收益的情形；租賃權(quán)讓與是指承租人將其在租賃合同剩余期間的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給第三人的情形。在租賃物轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)讓與的區(qū)分方面存在著“同一論”和“區(qū)別論”兩種觀點：“同一論”認為二者沒有區(qū)別，該觀點的代表學(xué)者為日本學(xué)者我妻榮，他認為租賃物轉(zhuǎn)租是創(chuàng)設(shè)取得，租賃權(quán)讓與是移轉(zhuǎn)取得，二者具有相同的性質(zhì)且都依賴于出租人的同意，產(chǎn)生的效果相同，因此應(yīng)當(dāng)同等看待。1“區(qū)別論”認為租賃物轉(zhuǎn)租有別于租賃權(quán)讓與，當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)不同，應(yīng)當(dāng)予以區(qū)分，該觀點為我國的主流觀點。 筆者認為應(yīng)該明確界分這兩個概念。租賃物轉(zhuǎn)租是指，承租人在租賃合同的有效期內(nèi)將租賃物出租給次承租人使用、收益的情形；租賃權(quán)的讓與是指，承租人在租賃合同有效期內(nèi)將其在租賃合同剩余期間的權(quán)利與義務(wù)完全轉(zhuǎn)讓給第三人的情形。租賃物轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)讓與的共同點在于均需取得出租人的同意或認可后才對出租人產(chǎn)生法律效力。二者最大的區(qū)別是法律后果的不同：在租賃物轉(zhuǎn)租中，承租人仍是原租賃合同的當(dāng)事人，同時是次承租人的出租人，其仍要承擔(dān)原租賃合同的義務(wù)；在租賃權(quán)讓與中，受讓人成為租賃合同新的當(dāng)事人，雙方繼續(xù)原租賃合同的合同關(guān)系，出讓人即承租人退出原租賃合同，不再承擔(dān)原租賃合同義務(wù)，即承租人將其在原租賃合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系概括轉(zhuǎn)讓給第三人。此外，二者的合同客體不同，租賃物轉(zhuǎn)租的客體是租賃物，租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓的客體是租賃合同的權(quán)利義務(wù)。因此，租賃物轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)讓與為兩個存在明顯區(qū)別的概念，立法上對租賃權(quán)讓與概念的忽略容易引起司法實踐對二者的混淆，從而影響對租賃權(quán)處分的效力判斷。 

...........

 

結(jié)   語 

 

本文提出了租賃合同糾紛中的五個問題，為解決這五個問題展開思考，為完善租賃合同相關(guān)法律制度提出建議。在房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)和房屋共有人優(yōu)先購買權(quán)沖突方面，應(yīng)在明確該沖突并非當(dāng)然存在的前提下從解釋論角度確立共有房屋轉(zhuǎn)讓時的房屋共有人優(yōu)先購買權(quán)制度；在優(yōu)先租賃權(quán)法律規(guī)制方面，應(yīng)將優(yōu)先承租權(quán)定位為約定權(quán)利，從立法層面對優(yōu)先承租權(quán)的行使條件、行使方式和救濟途徑進行規(guī)制；在抵押權(quán)實現(xiàn)時承租人的保護方面，通過對《物權(quán)法》第一百九十條第二句進行解讀論證抵押權(quán)實現(xiàn)時租賃權(quán)并非當(dāng)然除去，在具體措施上確立寬限期規(guī)則、知情權(quán)規(guī)則以及抵押權(quán)實現(xiàn)時的承租人優(yōu)先購買權(quán)；在租賃物讓與與租賃物轉(zhuǎn)租方面，應(yīng)明確租賃物讓與與租賃物轉(zhuǎn)租的區(qū)別以及租賃權(quán)讓與法律關(guān)系的調(diào)整模式，完善房屋租賃權(quán)讓與制度；在住宅用房租賃相關(guān)法律制度方面，應(yīng)以保護承租人合法利益為立法宗旨設(shè)計住宅用房租賃法的相關(guān)制度，采取限制出租人權(quán)利、提高承租人地位的具體措施。希望通過以上結(jié)論能夠為促進租賃合同相關(guān)立法的完善和裁判的進步貢獻自己的力量。

.........

參考文獻(略)