一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)內(nèi)涵與外延的不同之處

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指依照國(guó)家規(guī)劃等相關(guān)法律規(guī)定，合法取得建設(shè)用地使用權(quán)，從而對(duì)土地進(jìn)行改造利用符合人們的日常生產(chǎn)生活需要。以國(guó)家現(xiàn)行有效遵守執(zhí)行的法律規(guī)定即《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二條第三款規(guī)定1，不難看出只有具備兩個(gè)前提條件才能進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，一個(gè)是建造在已經(jīng)取得國(guó)有土地規(guī)劃許可之范圍內(nèi)的土地上，另一個(gè)是必須要取得該片土地的建設(shè)用地使用權(quán)。主要是兩個(gè)內(nèi)容，即開(kāi)發(fā)土地和建造房屋。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是指已獲得國(guó)家特許經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)入資格的法人主體，將已經(jīng)開(kāi)發(fā)建成的土地或房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓出租并取得收益的行為，以國(guó)家現(xiàn)行遵守有效執(zhí)行的法規(guī)即《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定，主體必須是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，內(nèi)容是將依規(guī)劃建設(shè)完成的房地產(chǎn)進(jìn)入流通領(lǐng)域和市場(chǎng)。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定對(duì)是否需要取得許可經(jīng)營(yíng)資格的不同要求作出區(qū)分，前者法律明確規(guī)定不需要從國(guó)家行政機(jī)關(guān)取得該類從業(yè)經(jīng)營(yíng)資格，如國(guó)有企業(yè)在已經(jīng)取得建設(shè)用地使用權(quán)的國(guó)有土地上的自建房；而后者就有準(zhǔn)入資格限制即具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格是個(gè)前置條件，如我國(guó)最高人民法院之《民事案件案由規(guī)定》之第四部分中“合同糾紛項(xiàng)下之房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同糾紛之合資、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛”，該糾紛對(duì)此類合同之主體經(jīng)營(yíng)資格是有要求的，即只有已經(jīng)取得國(guó)家許可的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)才可以從事此類經(jīng)營(yíng)行為。但在我國(guó)的法院審理判決文書(shū)中中還是存在將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)兩者相混淆的例子，如有些法院把企業(yè)的內(nèi)部職工自發(fā)集資蓋房過(guò)程中發(fā)生的建房爭(zhēng)議，將此類爭(zhēng)議錯(cuò)誤認(rèn)定為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同糾紛，認(rèn)定從事此類經(jīng)營(yíng)活動(dòng)按照法律要求必須合同主體的資格適格，屬于強(qiáng)制性效力條款，是不可觸碰的紅線。從而發(fā)生令人嘀笑皆非的判決。 

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二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中參建、聯(lián)建合同的內(nèi)涵與外延、合同分類和合同特征

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中參建、聯(lián)建是一種各方合作的民事行為，由平等主體設(shè)立、變更和終止民事權(quán)利和民事義務(wù)且具體體現(xiàn)在合同上。在《中華人民共和國(guó)民法通則》之第八十五條規(guī)定對(duì)合同的概念下了定義,《中華人民共和國(guó)合同法》之第二條規(guī)定同樣對(duì)合同做出了定義。若從學(xué)理上進(jìn)行解釋，上述法律條文中明確寫(xiě)明的“協(xié)議”，其實(shí)指的就是合意。那么所謂的參建、聯(lián)建合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，是指作為平等主體的參建聯(lián)建各方就合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)之事宜所達(dá)成的合意，這是在廣義上的理解。以參建、聯(lián)建方式形成的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同屬于無(wú)名合同，但其概念或明確的定義可以從法律規(guī)定和司法解釋中獲取，例如《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十八條規(guī)定，明確了在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)中土地的使用權(quán)可以作為一項(xiàng)資產(chǎn)，能夠根據(jù)一定規(guī)則進(jìn)行作價(jià)投資.另外最高院之國(guó)有土地使用權(quán)合同的司法解釋之第十四條7規(guī)定，在具有正式法律解釋效力的層面上對(duì)參建、聯(lián)建形式的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同下了定義，該種定義是一種狹義上的理解,本文采取該司法解釋中合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的定義。 

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第二章  參建、聯(lián)建合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的法律性質(zhì)及其效力 

 

一、以參建、聯(lián)建方式合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同法律性質(zhì)的界定 

能夠準(zhǔn)確界定該合同的法律關(guān)系的性質(zhì),就能夠準(zhǔn)確判斷該合同所約定的主體權(quán)利義務(wù)關(guān)系各自的界限，同時(shí)又為處理權(quán)利沖突提供依據(jù)。實(shí)踐中,由于適用法律法規(guī)等條文規(guī)定的內(nèi)容不同, 合作開(kāi)發(fā)合同之表現(xiàn)形式不一,對(duì)于合作開(kāi)發(fā)合同的性質(zhì)的觀點(diǎn)可謂多種多樣。  我國(guó)臺(tái)灣學(xué)者對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同的性質(zhì)有如下認(rèn)定：“1． 承攬合同說(shuō)。 該學(xué)說(shuō)的觀點(diǎn)是，施工方依該合同約定建造住宅廠房等,相對(duì)于以土地作為出資的合同一方,施工方即以實(shí)物作為出資形式的一方當(dāng)事人，在最終建成的住宅或廠房中取得一定比例的產(chǎn)權(quán)，相當(dāng)于獲取施工的酬勞,因此可以解釋為承攬合同。 2． 互易合同說(shuō)。該學(xué)說(shuō)的觀點(diǎn)是，建筑商經(jīng)地主之允許,在地主的土地上為自己建造房屋, 互相約定，于房屋建造完成后,將應(yīng)分歸地主之房屋,與地主交換分歸自己之房屋之土地權(quán)利,不屬于金錢(qián)類財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移,具有以物易物性質(zhì), 因此應(yīng)適用互易之規(guī)定。 3． 承攬合同與互易合同混合合同說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為,房屋合作開(kāi)發(fā)過(guò)程中, 存在建筑方依約完成建筑施工，就該義務(wù)來(lái)說(shuō)具備承攬合同特征,又存在以建筑方所建房屋產(chǎn)權(quán)與供地方的土地所有權(quán)進(jìn)行交換，從而取得建筑方自身房屋所占土地的所有權(quán),因此將定房屋聯(lián)建合同定性為承攬與互易的混合合同性質(zhì)。 4． 承攬與買(mǎi)賣之混合契約說(shuō)。該學(xué)說(shuō)的觀點(diǎn)是，該合同中將土地作為出資方式的當(dāng)事人一方，以合同約定取得的全部建成房屋的一定比例的房屋所有權(quán)，所有建成的房屋是以資金、實(shí)物、勞務(wù)作為出資形式的當(dāng)事人一方所承攬完成的成果；以資金、實(shí)物、勞務(wù)作為出資形式的當(dāng)事人一方依合同約定取得部分房屋土地權(quán)利，實(shí)際上就是拿應(yīng)獲取的報(bào)酬購(gòu)買(mǎi)了部分房屋土地所有權(quán)，關(guān)鍵是拿報(bào)酬購(gòu)買(mǎi)了土地所有權(quán)，在性質(zhì)上又使得該合同具有了買(mǎi)賣性質(zhì)。 

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二、影響參建、聯(lián)建合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同效力的因素 

根據(jù)我國(guó)《合同法》第四十四條19對(duì)生效形式要件的明確規(guī)定，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同在實(shí)際履行過(guò)程中，將會(huì)涉及到大量的立項(xiàng)、建設(shè)、規(guī)劃等向相關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)申請(qǐng)行政許可的前置程序。這些行政前置程序是否會(huì)影響到本身合作開(kāi)發(fā)合同的效力? 一個(gè)在建房地產(chǎn)工程，從開(kāi)工建設(shè)到銷售的最終環(huán)節(jié)，一般要到相關(guān)的行政管理部門(mén)辦理出如下的許可證：建設(shè)用地和規(guī)劃審批許可、竣工驗(yàn)收許可及銷售預(yù)售許可等。 建設(shè)用地和規(guī)劃審批許可又分為：建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可和建設(shè)用地使用權(quán)出讓登記、建設(shè)用地規(guī)劃許可等。 《城市房地產(chǎn)管理法》第二條第一款20規(guī)定，可以分析得出，只有滿足以下條件的，一是在國(guó)有土地范圍內(nèi)且城市規(guī)劃已取得許可，二是已經(jīng)合法取得相關(guān)地塊的土地使用權(quán)，才可以進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 從以上法律條文內(nèi)容來(lái)看，合同無(wú)效的情形歸納為主體資格和土地使用權(quán)性質(zhì)，即必需具備國(guó)有土地使用權(quán)限且非劃撥方式取得，主體具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。但是，該解釋中對(duì)主體資質(zhì)取得采用了一種時(shí)間補(bǔ)救措施，筆者認(rèn)為從保證經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有序性、穩(wěn)定性和可持續(xù)性出發(fā)，該立法傾向于使合同有效的方向靠攏，只要在訴訟前取得相應(yīng)資格即可生效，這種傾向選擇是可取的。 因此該合作合同從法律上判斷有效無(wú)效，并不是以是否辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)或具備合建審批手續(xù)為標(biāo)準(zhǔn)，從一般私權(quán)利法理理解，法無(wú)明文禁止即可行，那么就使得以參建、聯(lián)建的形式參與到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是可行的，是在法律上沒(méi)有禁止性規(guī)定的，對(duì)于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的行政前置程序來(lái)說(shuō)并不會(huì)影響合作開(kāi)發(fā)合同的效力。 

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第三章   參建、聯(lián)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之標(biāo)的物歸屬問(wèn)題 ..... 27 

一、標(biāo)的物及其物權(quán)設(shè)立、初始登記效力和救濟(jì)途徑和分割轉(zhuǎn)讓 .... 27 

（一）標(biāo)的物概念及分類.... 27 

（二）標(biāo)的物物權(quán)設(shè)立、初始登記效力和救濟(jì)途徑......... 28 

（三）標(biāo)的物分割轉(zhuǎn)讓........ 30 

二、參建、聯(lián)建房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同中標(biāo)的物物權(quán) .......... 32 

（一）物權(quán)和債權(quán)的法律概念及其關(guān)系........ 32 

（二）關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變動(dòng)的區(qū)分原則及其意義........ 34 

三、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同之標(biāo)的物歸屬 ....... 36 

（一）我國(guó)現(xiàn)行法律框架內(nèi)的關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的法律規(guī)定.......... 37 

（二）實(shí)踐中合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同中約定標(biāo)的物歸屬..... 38 

第四章  結(jié)語(yǔ)....... 42 

 

第三章  參建、聯(lián)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之標(biāo)的物歸屬問(wèn)題 

 

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的參建、聯(lián)建，實(shí)際上是一種平等主體間之合同關(guān)系，屬于合同之債。但是，參建、聯(lián)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作合同的標(biāo)的物，一般就是指房屋，那么，對(duì)于標(biāo)的物本身而言就涉及到了物權(quán)法律關(guān)系。首先，需要把握住參建、聯(lián)建之下的標(biāo)的物即房屋本身的問(wèn)題，尤其是初始登記中的申請(qǐng)人資格問(wèn)題；第二，對(duì)于參建、聯(lián)建之下的標(biāo)的物即房屋歸屬就屬于債權(quán)和物權(quán)相關(guān)理論規(guī)定的典型，從另一層面來(lái)說(shuō)，探討房地產(chǎn)標(biāo)的物歸屬問(wèn)題實(shí)際上是探究一種利益沖突如何平衡以及價(jià)值如何取向的問(wèn)題；第三，研究參建聯(lián)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同能否約定標(biāo)的物歸屬。  

 

一、標(biāo)的物及其物權(quán)設(shè)立、初始登記效力和救濟(jì)途徑和分割轉(zhuǎn)讓

合同標(biāo)的，學(xué)者們廣泛認(rèn)為，是合同法律關(guān)系的客體，包括物、行為和智力成果。合同標(biāo)的物就是當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)共同指向的對(duì)象。標(biāo)的和標(biāo)的物的關(guān)系，前者可以包含后者，但兩者不共存。本文的標(biāo)的物僅指房屋。     參建、聯(lián)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作合同中的合同標(biāo)的物一般就是房屋。不動(dòng)產(chǎn)的種類根據(jù)土地使用用途進(jìn)行劃分，可以分為住宅和非住宅，住宅又可以按建筑面積、容積率和單位價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)，分為普通住宅和非普通住宅（如別墅），又可以按權(quán)利限制分為產(chǎn)權(quán)房和使用權(quán)房（公租房），還可以分為商品房、配套商品房（拆遷安置房）、經(jīng)濟(jì)適用房等；非住宅按照不同的土地使用用途（工業(yè)用地和商業(yè)用地）可以分為廠房、商場(chǎng)商鋪、公寓酒店、辦公樓等等。在參建、聯(lián)建房地產(chǎn)項(xiàng)目中，在建房地產(chǎn)項(xiàng)目由于不同的商業(yè)構(gòu)思和市場(chǎng)需求會(huì)產(chǎn)生混合類型的房屋，例如商住兩用房，既可以作為辦公用房，又可以作為住宅居住使用；或者在之后的辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)程中由于土地性質(zhì)變化如從工業(yè)用地變成商業(yè)用地等，使得該地塊上所建成的房屋進(jìn)行相應(yīng)的變化，即從工業(yè)廠房變更為商鋪商場(chǎng)、酒店公寓等。 

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結(jié)語(yǔ)

 

本文認(rèn)為，在依法治國(guó)的基本前提下，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也是法治經(jīng)濟(jì)，而房地產(chǎn)又是國(guó)家經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的參建聯(lián)建合作方式是有利于國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)，吸引民營(yíng)資本開(kāi)發(fā)建設(shè)，而最大受益者是廣大人民，滿足了住房這一根本的物質(zhì)需求，在政策上需要鼓勵(lì)但要加以引導(dǎo)，從而促使房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中各方權(quán)責(zé)明確，以避免不必要的糾紛發(fā)生。在現(xiàn)行的法律框架內(nèi)，房地產(chǎn)參建聯(lián)建的法律障礙是不存在的，然而標(biāo)的物歸屬作為價(jià)值的核心是一個(gè)值得探討的問(wèn)題，本文在對(duì)參建、聯(lián)建過(guò)程中的房地產(chǎn)合作合同之概念、特征、性質(zhì)界定、效力及轉(zhuǎn)化等進(jìn)行了闡述，并對(duì)以房屋作為標(biāo)的物的本身、標(biāo)的物分割做了簡(jiǎn)要的概述，并對(duì)標(biāo)的物物權(quán)與參建聯(lián)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作合同之間的關(guān)系建立了物權(quán)與債權(quán)關(guān)系的模型加以研究，進(jìn)而發(fā)問(wèn)該合同對(duì)于標(biāo)的物之歸屬的約定是否有約束力，并進(jìn)行適當(dāng)分析，采用了比較法等手段，得出結(jié)論即分階段適用，即以不動(dòng)產(chǎn)是否辦理公示登記程序?yàn)榻缇€，之前的單獨(dú)適用意思自治原則，之后的則適用公示登記原則優(yōu)先，兼顧意思自治原則。 筆者在本文中結(jié)合案例和現(xiàn)行法律規(guī)定和法學(xué)理論，簡(jiǎn)約地論述了參建、聯(lián)建房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的兩個(gè)典型問(wèn)題，并提出解決問(wèn)題的實(shí)際操作辦法，望得到指正。 

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參考文獻(xiàn)(略)