第一節(jié)  業(yè)主自治概況

從我國大陸現(xiàn)行法律法規(guī)分析業(yè)主的含義：最早使用“業(yè)主”概念的是1996 年我國發(fā)改委發(fā)布的部門規(guī)章《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（現(xiàn)已失效），該辦法第 6 條涉及“業(yè)主管理委員會(huì)”的規(guī)定。之后 1997年原建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)公有住房售后維修養(yǎng)護(hù)管理工作的通知》，該通知不僅使用了“業(yè)主”概念，而且進(jìn)一步規(guī)定了業(yè)主自治的相關(guān)內(nèi)容。2003 年國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條則明確界定業(yè)主為“房屋的所有權(quán)人”，2006 年《物權(quán)法》將業(yè)主的身份以法律形式確定下來。 從建筑物區(qū)分所有權(quán)概念來分析業(yè)主的含義：根據(jù)最高院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋第一條的界定，業(yè)主與建筑物區(qū)分所有權(quán)人同義。1隨著我國福利型住房轉(zhuǎn)為商品化住房制度以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，建筑物區(qū)分所有權(quán)制度是一種社會(huì)需求很高的新型物權(quán)。我國 2007 年 3 月通過的《物權(quán)法》專章規(guī)定了“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”，不僅把“業(yè)主”的身份以法律這種高效力的形式確定下來，而且設(shè)置了業(yè)主自治的“格局”——由業(yè)主大會(huì)制度來實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治。人們購買了某小區(qū)的商品房并在房地產(chǎn)權(quán)證上登記為所有權(quán)人，便成為了小區(qū)的業(yè)主。于是產(chǎn)生一個(gè)問題：城市小區(qū)能否仍由國家通過行政力量統(tǒng)籌安排小區(qū)治理？小區(qū)是否需要業(yè)主自治？以下通過分析業(yè)主的居住形態(tài)、房屋產(chǎn)權(quán)的私有化、城市治理以及基層民主等四大方面來闡述業(yè)主自治產(chǎn)生的原因，體現(xiàn)出業(yè)主自治的必要性。人們應(yīng)該珍視業(yè)主的身份，積極投入到小區(qū)業(yè)主自治，這是法律賦予的一份權(quán)利。 

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第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)概況 

我國《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然設(shè)計(jì)了業(yè)主大會(huì)制度用于實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治，但設(shè)計(jì)的內(nèi)容卻很粗淺，僅對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的形式、議事規(guī)則、執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)委會(huì)的相關(guān)職責(zé)等問題做了相應(yīng)規(guī)定。但立法未明確業(yè)主大會(huì)會(huì)議是否系業(yè)主意思決策機(jī)構(gòu)；未明確業(yè)主大會(huì)是否系我國業(yè)主管理團(tuán)體的名稱；未明確業(yè)主大會(huì)是否系獨(dú)立于業(yè)主的自治團(tuán)體組織。以上不明確的內(nèi)容需要具體進(jìn)行分析。《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的會(huì)議形式、議事規(guī)則等內(nèi)容均有細(xì)化的規(guī)定：業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期和臨時(shí)會(huì)議，會(huì)議形式可以采取集體討論和書面征求意見，會(huì)議決定的表決方式采取少數(shù)服從多數(shù)的“過半數(shù)”以及“2/3多數(shù)決”方式。 業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)制度實(shí)施自治的過程是這樣的：業(yè)主們通過業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)于小區(qū)自治過程中的重大事項(xiàng)進(jìn)行商議，形成一項(xiàng)項(xiàng)意思決策；業(yè)主決策之后再交給執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)委會(huì)，于是我們?cè)跇I(yè)主自治過程中常常見到業(yè)委會(huì)的身影：一是對(duì)外參與訴訟，查看相關(guān)司法案例，業(yè)委會(huì)作為原被告積極參加了多種類型的速速，例如開發(fā)商、物業(yè)公司等的民事糾紛，與相關(guān)行政職能部門進(jìn)行行政訴訟。二是對(duì)外作為合同當(dāng)事人簽訂協(xié)議，例如新聘或解聘物業(yè)服務(wù)公司的委托合同，維護(hù)小區(qū)公共設(shè)施與建設(shè)單位簽訂的建筑合同。所以看到，業(yè)主自治的過程是很流暢的，先是決策后是執(zhí)行。所以我們不能將業(yè)主大會(huì)會(huì)議僅僅理解是一種會(huì)議形式，其更多的體現(xiàn)為一種業(yè)主意思決策機(jī)構(gòu)，類似于公司法人中的股東大會(huì)。

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第二章  我國業(yè)主自治的發(fā)展與現(xiàn)狀 

 

第一節(jié)  業(yè)主自治的三個(gè)發(fā)展階段 

業(yè)主自治是有其發(fā)展過程的。在業(yè)主自治的實(shí)踐過程中，隨著整個(gè)外部制度環(huán)境和業(yè)主個(gè)人法治意識(shí)的調(diào)整與變化，業(yè)主逐步認(rèn)識(shí)到業(yè)主自治的價(jià)值與魅力所在，業(yè)主通過自治追求的權(quán)益也在不斷提升。主要表現(xiàn)為以下三個(gè)發(fā)展階段：即建筑物區(qū)分所有權(quán)之物權(quán)、業(yè)主自治權(quán)和公民權(quán)。這三個(gè)階段對(duì)于業(yè)主而言是是一個(gè)逐步成長的發(fā)展過程。通過以下深入解析，我們能夠體會(huì)到業(yè)主自治的價(jià)值與魅力，并了解目前我國的業(yè)主自治的現(xiàn)狀，提出問題并找到切入點(diǎn)解決問題。這是業(yè)主自治的最初階段，當(dāng)業(yè)主與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，業(yè)主的消費(fèi)權(quán)益予以體現(xiàn)。業(yè)主的消費(fèi)權(quán)益是指業(yè)主作為消費(fèi)者在購買房屋時(shí)所享有的基本權(quán)益，這份消費(fèi)權(quán)益注意體現(xiàn)的是物權(quán)中的建筑物區(qū)分所有權(quán)。 住房這種商品非常特殊，不僅價(jià)值不菲，可能會(huì)消耗業(yè)主及其家庭幾乎一生的積蓄，而且房子質(zhì)量很難一時(shí)獲得檢驗(yàn)，需要較長的時(shí)間才能逐漸獲得證實(shí)和確認(rèn)。從業(yè)主維權(quán)的實(shí)踐來看，業(yè)主的消費(fèi)權(quán)益遭受到侵害往往體現(xiàn)在以下方面：房產(chǎn)商在賣房階段對(duì)業(yè)主存在欺詐，例如預(yù)售房屋階段存在虛假宣傳、銷售房屋時(shí)設(shè)置各種“霸王條款”合同、交付房屋時(shí)嚴(yán)重延期，另外還有業(yè)主入住之后發(fā)現(xiàn)所購房屋面積縮水，且存在其他房屋質(zhì)量問題等。因?yàn)樯婕暗氖菢I(yè)主個(gè)人的房屋專有所有權(quán)，業(yè)主在這個(gè)階段維權(quán)意識(shí)很強(qiáng)，往往通過與開發(fā)商不斷調(diào)解，若調(diào)解不成則會(huì)選擇仲裁或訴訟等方式維權(quán)。這個(gè)維權(quán)的自治過程也是在鍛煉業(yè)主自治意識(shí)和民主意識(shí)的過程，與之前我國實(shí)行住房公有制福利分房時(shí)相比較，那時(shí)候的老百姓不會(huì)有此種自治意識(shí)，而是完全依靠國家行政力量管控。 

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第二節(jié)  業(yè)主自治的現(xiàn)狀——以業(yè)主大會(huì)為切入點(diǎn)

改革開放以來，國家試圖從經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活中退出，但由于國家權(quán)力長期以來對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活的深入，業(yè)主已習(xí)慣全能型國家的存在，造就了業(yè)主的被動(dòng)性、依賴性和惰性?，F(xiàn)在房屋私有化后，業(yè)主對(duì)于法律所賦予的建筑物區(qū)分所有權(quán)感到陌生，僅珍惜其享有的房產(chǎn)專有所有權(quán)，而對(duì)共有所有權(quán)以及成員權(quán)是沒有感情的?？v然物業(yè)的公共部位出了問題，只要不直接影響到該業(yè)主利益，他們照樣“只掃門前雪”。 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托合同，花錢購買并享受物業(yè)服務(wù)，但業(yè)主的自治觀念卻沒有同步轉(zhuǎn)變，仍習(xí)慣接受別人管理，享受他人奉獻(xiàn)，缺乏自治愿望，匱乏公共意識(shí)。在城市小區(qū)業(yè)主自治過程中，業(yè)主普遍缺乏積極性與熱情，錯(cuò)誤地認(rèn)為物業(yè)管理工作是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的事情，與業(yè)主毫無關(guān)系，對(duì)業(yè)主大會(huì)的召開態(tài)度漠然，當(dāng)小區(qū)業(yè)委會(huì)計(jì)劃召開業(yè)主大會(huì)對(duì)小區(qū)某些事務(wù)進(jìn)行討論表決時(shí)，有些業(yè)主即便看到了業(yè)主大會(huì)的召開通知也不會(huì)積極參加，導(dǎo)致一些待決事項(xiàng)往往因?yàn)槠睌?shù)問題而難以形成決議。 其次，政府雖然在簡政放權(quán)方面做了很多努力以積極構(gòu)建服務(wù)型政府，但不可否認(rèn)的是某些職能部門仍用行政的慣用思維來治理城市，對(duì)于業(yè)主自治這種新型社會(huì)治理方式還沒有很好的理解和運(yùn)用。物權(quán)法等相關(guān)法律已經(jīng)明確了職能部門有行政指導(dǎo)和監(jiān)督的義務(wù)，可見小區(qū)業(yè)主自治離不開政府的力量。但實(shí)踐中仍然存在：對(duì)于業(yè)委會(huì)運(yùn)作中遇到的現(xiàn)實(shí)困難和矛盾，相關(guān)職能部門未能及時(shí)介入指導(dǎo)、調(diào)解。對(duì)于小區(qū)的公共收益、專項(xiàng)維修基金的收支及使用情況等，街道、相關(guān)行政職能部門應(yīng)未能有效實(shí)施監(jiān)督。 

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第三章 業(yè)主大會(huì)自治職能未能顯現(xiàn)的原因......16 

第一節(jié) 法律方面的原因...........17 

一、立法未明確業(yè)主大會(huì)的民事主體地位....17 

二、《民法通則》二元民事主體結(jié)構(gòu)缺陷....17 

第二節(jié) 非法律方面的原因.........18 

第四章 業(yè)主大會(huì)民事主體地位的探索與構(gòu)建....22 

第一節(jié)  探索業(yè)主大會(huì)民事主體地位 ........22 

一、不同國家和地區(qū)的立法模式....22 

二、我國業(yè)主大會(huì)民事主體地位的路徑選擇..........23 

第二節(jié) 構(gòu)建我國業(yè)主大會(huì)法人化...........24 

一、各地業(yè)主大會(huì)法人化的探索....24 

二、明確業(yè)主大會(huì)法人化的必要性和可行性..........25 

三、業(yè)主大會(huì)機(jī)構(gòu)模式的設(shè)想......28 

 

第四章 業(yè)主大會(huì)民事主體地位的探索與構(gòu)建

 

業(yè)主大會(huì)的民事主體地位在業(yè)主大會(huì)制度中是一個(gè)基本問題，也是我們必須直面的問題。首先，我們應(yīng)該分析世界不同國家和地區(qū)關(guān)于業(yè)主自治團(tuán)體的立法模式，以發(fā)展開放的態(tài)度從中吸取經(jīng)驗(yàn)為我國所用。再根據(jù)我國的客觀情況來探索我國業(yè)主大會(huì)民事主體地位的路徑選擇，主要分析賦予業(yè)主大會(huì)法人化或賦予非法人團(tuán)體兩種路徑的利弊。最后從我國各地業(yè)主大會(huì)法人化探索的客觀情況出發(fā)，以及分析業(yè)主大會(huì)法人化的必要性和可行性，筆者認(rèn)為應(yīng)該賦予我國業(yè)主大會(huì)法人的民事主體地位，并在此基礎(chǔ)上提出具體業(yè)主大會(huì)機(jī)構(gòu)模式的設(shè)想。  

 

第一節(jié)  探索業(yè)主大會(huì)民事主體地位  

 

一、不同國家和地區(qū)的立法模式 

各國關(guān)于業(yè)主團(tuán)體組織的立法例歸納起來主要有三種模式，即具有法人人格團(tuán)體的模式、不具有法人人格團(tuán)體的模式和折衷式的法人人格模式?？疾旆治龈鲊牧⒎ɡ龑⒂兄谕卣顾悸?，為我國業(yè)主大會(huì)的民事主體地位提供寶貴的借鑒。 法國 1938 年的《有關(guān)區(qū)分各階層不動(dòng)產(chǎn)共有之法律》系建筑物區(qū)分所有權(quán)的單行特別法，該法律只有 14 個(gè)條文，但其具有重要的法律地位。該法律也具有明顯的缺陷，主要表現(xiàn)在：第一、該法律規(guī)定業(yè)主團(tuán)體組織自愿決定是否成立，其成立不具備強(qiáng)制性。第二、因?yàn)榉▏ㄉ咸貏e注重個(gè)人所有權(quán)，小區(qū)建筑物的改良需要獲得全體區(qū)分所有權(quán)人的同意才能開展，這就極大限制了業(yè)主團(tuán)體組織的職能。因此 1965 年法國的《住宅分層所有權(quán)法》第 14 條修改了1938 年的《有關(guān)區(qū)分各階層不動(dòng)產(chǎn)共有之法律》，明確業(yè)主團(tuán)體組織的名稱為“協(xié)同管理團(tuán)體”，其享有法人人格。 

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結(jié) 語

 

城市治理逐步向小區(qū)業(yè)主自治轉(zhuǎn)變是世界趨勢(shì)，也是我國構(gòu)建社會(huì)發(fā)展和管理新格局的關(guān)鍵所在。法治社會(huì)更應(yīng)該尊重業(yè)主自治，預(yù)留業(yè)主自治的充分空間，充分挖掘業(yè)主自身的自治潛能。我國立法應(yīng)明確業(yè)主大會(huì)的民事主體地位，構(gòu)建業(yè)主大會(huì)法人化道路，這已成為城市治理方式研究中重大而緊迫的現(xiàn)實(shí)課題。 

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參考文獻(xiàn)(略)