本文是一篇項目管理論文，本文是一篇項目管理論文，?本文首先分析了風(fēng)險管理的相關(guān)理論，并對國內(nèi)外研究現(xiàn)狀進(jìn)行了對比。風(fēng)險管理的流程包括風(fēng)險識別、風(fēng)險評估、風(fēng)險控制，以上也是本文整體的思路，通過對中岳房地產(chǎn)公司概況和風(fēng)險管理現(xiàn)狀的了解。
1緒論
1.1研究背景及意義
1.1.1研究背景

項目管理論文怎么寫

改革開放以來，在我國經(jīng)濟(jì)體制改革持續(xù)深入的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)發(fā)展到了一個新的高度，房地產(chǎn)市場為我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展提供了強大的支撐。根據(jù)每個時期市場的需求及國家政策的變化，對我們房地產(chǎn)市場進(jìn)行劃分，可具體分成四大階段。第一階段自2003年起，房地產(chǎn)業(yè)被列為了國民經(jīng)濟(jì)中的重要支柱行業(yè)，在此期間，國家一直在出臺各種政策來鼓勵房地產(chǎn)市場的發(fā)展，希望通過房地產(chǎn)來推動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時也能帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第二階段自2011年開始，將房地產(chǎn)作為一個民生問題，國家對金融政策、監(jiān)管政策、土地政策都進(jìn)行了有效的調(diào)整，一切以廣大群眾的需求出發(fā)，不忘初心，從根本上解決“大家買不起房”這一問題，盡可能多建房子，以達(dá)到“百姓皆有房住”的狀態(tài)。第三階段自2015年起，把房地產(chǎn)看作是一個產(chǎn)能問題，國家為此提出了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，要刺激市場，減少存量。第四階段自2016年起，把房地產(chǎn)看作是金融風(fēng)險問題，國家在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確了“房住不炒，打擊投機性需求”的目的，進(jìn)而有效抑制泡沫。第四階段有了質(zhì)的變化，在此期間要抑制炒房，人口剛需衰減疊加去金融化，房地產(chǎn)市場的行情也逐漸出現(xiàn)下滑的趨勢。
近幾年，受國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策及國內(nèi)外的疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)重新進(jìn)入冰河時期，管理費用、銷售費用及財務(wù)費用居高不下，融資難、周期長、去化慢、利潤低成為各個房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的困難點，開發(fā)風(fēng)險也日益加大。現(xiàn)階段，在國內(nèi)，投資失控是工程項目中常見的情況，通常是由管理不當(dāng)、方法落后等原因造成的，更多的是由于沒有充分認(rèn)識到對工程項目產(chǎn)生影響和制約的風(fēng)險因素，從而造成了工程項目的巨大損失。所以，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中要高度重視風(fēng)險管理，認(rèn)真通過風(fēng)險識別、評估并采取相應(yīng)的防范與應(yīng)對措施，從而提升企業(yè)所具備的管理決策能力，既能規(guī)避風(fēng)險，又能獲得更大的利潤，是今后房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部管理的重要內(nèi)容。
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1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀分析
1.2.1國外研究現(xiàn)狀
早在兩個世紀(jì)前，西方經(jīng)典經(jīng)濟(jì)論著就對風(fēng)險進(jìn)行了最初的界定。經(jīng)營者的營業(yè)收益主要是指其在經(jīng)營過程中所承受的風(fēng)險所獲得的收益。在此之后，1901年，美國學(xué)者威雷特對風(fēng)險進(jìn)行了較為精確的界定。在他看來，風(fēng)險是一種不確定因素，而這些因素又是人們所不愿意面對的。這一概念所包含的兩個方面的含義，為以后的學(xué)者對危險問題的探討奠定了基礎(chǔ)。首先，風(fēng)險的存在是客觀的，不以人的意志為轉(zhuǎn)移，可以規(guī)避，可以控制，可以轉(zhuǎn)移，但不能從根源上消除。其次，不確定是風(fēng)險的實質(zhì)和核心。風(fēng)險的產(chǎn)生和影響的后果都是不確定的。
為了防止事件發(fā)生產(chǎn)生的不利后果，減小事件所造成的各類損失，也就是降低風(fēng)險成本，人們借用管理科學(xué)的原理和方法，對風(fēng)險進(jìn)行防范，從而產(chǎn)生了風(fēng)險管理。美國保險公司于1931年成立了保險公司，并在此基礎(chǔ)上對風(fēng)險管理和保險進(jìn)行了深入的研究。1953年通用公司發(fā)生的一次大火為美國商界、學(xué)界帶來了巨大的沖擊，為風(fēng)險管理學(xué)科的發(fā)展開辟了新的道路。美國學(xué)者于1963年出版的《企業(yè)的風(fēng)險管理》一書，在歐美國家得到了廣泛關(guān)注。在一九八三年五月，美國風(fēng)險業(yè)和保險業(yè)協(xié)會的年度會議上，各國的專家、學(xué)者們共同制定了“101條風(fēng)險管理準(zhǔn)則”。歐洲危險學(xué)會是由歐洲11國于1986年聯(lián)合組建的；同年十月，在新加坡舉行的一次風(fēng)險管理國際研討會，標(biāo)志著這一運動已在全球范圍內(nèi)展開，并形成了一場全球性的活動。Krechowice（2017）提出風(fēng)險識別的重點工作是充分做好前期的調(diào)研，充分了解和掌握每個風(fēng)險存在的原因，同時將各個階段所面臨的風(fēng)險進(jìn)行分類，然后通過相關(guān)分析方法重點分析主要風(fēng)險因素并采取相應(yīng)的防范與應(yīng)對措施[1]。Malka 和Nishai （2019）提出了網(wǎng)絡(luò)分析法的運用，通過分析各個風(fēng)險因素之間的關(guān)系，并通過分析計算出各個風(fēng)險因素相對于目標(biāo)層的重要程度排序，根據(jù)風(fēng)險類型及重要性程度采取相應(yīng)的防控措施[2]。
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2相關(guān)概念與理論
2.1相關(guān)概念
2.1.1風(fēng)險的定義
1901年，美國學(xué)者威雷特提出,“風(fēng)險”屬于不確定因素，反映出人們不愿看到的情況出現(xiàn)。在今天看來，風(fēng)險是客觀存在的事實。有兩個主要的特征：其一，其客觀性；二是它具有不確定性，即在一定條件下可能出現(xiàn)某種結(jié)果，這種結(jié)果有其可能性或必然性，也有可能不會產(chǎn)生這種結(jié)果，因而會對社會造成損失。風(fēng)險存在具有客觀性，不以人們的意愿為轉(zhuǎn)移的、可避免的、可支配的、可轉(zhuǎn)讓的，但是，無法從根本上杜絕。其次，風(fēng)險具有兩重屬性，即不確定性與可變性。其中，不確定性是風(fēng)險的本質(zhì)與核心。風(fēng)險不是由客觀因素造成的，而是由主觀因素引起的，是由于主體認(rèn)識能力或判斷錯誤所導(dǎo)致的不確定性。風(fēng)險發(fā)生及影響結(jié)果均具有不確定性。第三，不確定性是風(fēng)險管理中最重要的特征之一。1921年美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家F.H.奈特根據(jù)威雷特“風(fēng)險”理論，對“風(fēng)險”與“不確定”進(jìn)行了較為明確的區(qū)分。他認(rèn)為“風(fēng)險”就是不確定的因素或結(jié)果，它是一種不確定性。法茨與斯通在1992年才更深入地探討“風(fēng)險”之涵義。在此基礎(chǔ)上，兩位學(xué)者又提出了“風(fēng)險管理”這一概念，并認(rèn)為企業(yè)所面臨的各種風(fēng)險就是一種管理過程中的不確定性。他們認(rèn)為風(fēng)險主要包括三個方面：（1）潛在損失；（2）虧損的范圍；（3）潛在損失的不確定性。Fates,Stone提出了風(fēng)險三因素模型，內(nèi)在地體現(xiàn)著風(fēng)險的基本含義，從而構(gòu)成了這一理論的基本框架。
綜合國內(nèi)外學(xué)者及文獻(xiàn)中關(guān)于風(fēng)險的界定，文章定義房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險是由于客觀條件不確定而引起，由此造成了實際結(jié)果和預(yù)期目標(biāo)之間出現(xiàn)偏差，這種背離包含著背離的可能、背離的范圍和方向。
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2.2相關(guān)理論
2.2.1房地產(chǎn)開發(fā)項目的基本特點
房地產(chǎn)開發(fā)項目是房地產(chǎn)開發(fā)公司按照項目所在城市的上位規(guī)劃條件，按照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門及政策、規(guī)范要求規(guī)劃設(shè)計產(chǎn)品組合，然后按照約定的工期，組織總承包單位及各個分包單位完成施工建設(shè)所涵蓋的內(nèi)容，達(dá)到預(yù)售條件后通過一定的銷售策略取得收益。其主要有以下幾個顯著特點：
（1）投資規(guī)模大
從土地獲取到租賃銷售，項目開發(fā)的每個一階段都需要大量的資金支持，相比其他行業(yè)房地產(chǎn)項目投資動輒千萬，投資額過億的項目比比皆是，如大型文旅項目、鄉(xiāng)村振興項目都會引來數(shù)百億的投資。如此巨大的投資，將給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來通貨膨脹，現(xiàn)金流，融資，貸款利率等方面的風(fēng)險。
（2）開發(fā)周期長
整個項目開發(fā)涉及分部分項工程的數(shù)量、工種和工序較多，平均開發(fā)周期至少兩年，時間跨度較大。由于周期長，導(dǎo)致開發(fā)過程中不可預(yù)見的因素也隨之增多，如房地產(chǎn)政策的變化、利率的變化、客戶習(xí)慣的變化、供給側(cè)結(jié)構(gòu)的變化、建設(shè)成本的變化等，這些都會影響房地產(chǎn)的正常開發(fā)，進(jìn)而帶來一些不可預(yù)知的風(fēng)險。
（3）涉及面廣
房地產(chǎn)與千家萬戶的生活緊密相連，任何一個家庭對住房都會有不同的需求。另外，房地產(chǎn)項目不僅包含鋼筋混凝土、水電安裝，還包含裝修、園林景觀、自來水、燃?xì)夂蜔崃こ?，每一道工藝和流程都牽扯很多的行業(yè)和企業(yè)，涉及面較廣。在整個開發(fā)過程中隨時都會遇到各種類型的問題，這些不確定的風(fēng)險因素可能會直接影響項目的經(jīng)濟(jì)效益。
（4）受自然環(huán)境影響大
房地產(chǎn)項目設(shè)計工藝流程多，每個分部分項工程都有標(biāo)準(zhǔn)的施工工藝和施工節(jié)點，受季節(jié)、溫度及天氣影響較大，自然環(huán)境的變化將會影響項目施工的質(zhì)量、安全和進(jìn)度，如冬季澆筑混凝土必須采用冬季施工措施，室外風(fēng)力較大時不應(yīng)高空作業(yè)。
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3 中岳房地產(chǎn)公司風(fēng)險管理現(xiàn)狀 .................. 16
3.0 中岳房地產(chǎn)公司概況 ........................ 16
3.1 中岳房地產(chǎn)公司組織框架 ............................ 16
3.2 中岳房地產(chǎn)公司風(fēng)險管理現(xiàn)狀 ...................... 17
4 D項目的風(fēng)險識別 ............................... 22
4.1 D項目風(fēng)險因素識別流程 ......................... 22
4.1.1 第一輪調(diào)研 .............................. 22
4.1.2 第二輪調(diào)研 ...................................... 22
5 D項目的風(fēng)險評估 .......................... 31
5.1 投資決策階段風(fēng)險評估................... 31
5.2 前期準(zhǔn)備階段風(fēng)險評估....................... 32
5.3 施工建設(shè)階段風(fēng)險評估............................. 33
6 D項目的風(fēng)險防范與應(yīng)對
6.1投資決策階段
投資決策階段是是判斷項目是否具有可行性的關(guān)鍵階段，通過對當(dāng)?shù)卣叩牧私?、周邊競品的調(diào)研及其他房地產(chǎn)政策的實施情況，將決定項目的可行性、規(guī)劃設(shè)計方向等。其存在的主要風(fēng)險為政策風(fēng)險、融資風(fēng)險、土地價格風(fēng)險、產(chǎn)品定位風(fēng)險，將采取以下防范與應(yīng)對措施：
（1）加大前期市場調(diào)研力度，充分了解當(dāng)?shù)卣?br /> 前期調(diào)研的精細(xì)度對于投資決策階段至關(guān)重要，調(diào)動參與調(diào)研人員的主觀能動性，讓項目管理人員全身心投入到市場當(dāng)中，充分了解D項目所處的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境、交通情況、配套設(shè)施、周邊競品的定位及未來發(fā)展的趨勢，為項目未來規(guī)劃提供有效的參考價值，這樣能夠為項目工程決策的制定提供指導(dǎo)和依據(jù)。通過調(diào)研報告的分析，應(yīng)給項目的可行性給出合理的答案，對市場未來的發(fā)展具有延展性，并對項目未來的規(guī)劃及產(chǎn)品組合提出合理化建議，這樣才能保證D項目在周邊項目中脫穎而出。
（2）充分了解當(dāng)?shù)仨椖康某杀厩闆r，為目標(biāo)成本提供可靠的數(shù)據(jù)支撐
根據(jù) D項目的具體情況，對該項目的成本和費用進(jìn)行了測算，并對其進(jìn)行了詳細(xì)的分析。對項目造價進(jìn)行科學(xué)、精確的評估，可以為項目的后續(xù)建設(shè)、建設(shè)、投資等提供設(shè)計依據(jù)。項目可行性報告中最重要的就是前期的成本測算，測算結(jié)果直接決定D項目的利潤率，也是判定項目是否可行的關(guān)鍵因素?？赏ㄟ^周邊項目的調(diào)研，了解項目的前期工程費用，主要包括主體土建安裝費用、基礎(chǔ)設(shè)施費用、室外工程以及營銷費用、財務(wù)費用的籌劃等，通過對比為D項目提供有效的數(shù)據(jù)參考，這樣才能夠更加準(zhǔn)確做出D項目的成本測算。

項目管理論文參考

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7結(jié)論與展望
7.1結(jié)論
房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，橫跨生產(chǎn)、流通、消費三大領(lǐng)域，在增加稅收收入、創(chuàng)造就業(yè)崗位、改善居住環(huán)境、提高城市居民居住條件，并對推動有關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、拉動經(jīng)濟(jì)增長起到了重大作用，成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。然而，受國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策及國內(nèi)外的疫情影響，隨著我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)成本急劇增加，同時管理費用、銷售費用及財務(wù)費用居高不下，融資難、周期長、去化慢、利潤低成為各個房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的困難點，房地產(chǎn)開發(fā)所遇到的困難不斷增加，所面臨的風(fēng)險也隨之增大。
本文首先分析了風(fēng)險管理的相關(guān)理論，并對國內(nèi)外研究現(xiàn)狀進(jìn)行了對比。風(fēng)險管理的流程包括風(fēng)險識別、風(fēng)險評估、風(fēng)險控制，以上也是本文整體的思路，通過對中岳房地產(chǎn)公司概況和風(fēng)險管理現(xiàn)狀的了解，并對專家組成員進(jìn)行調(diào)查訪談，歸納出項目開發(fā)四個階段分別存在的管理風(fēng)險，首先分析了投資決策階段存在的政策風(fēng)險、融資風(fēng)險、土地價格風(fēng)險、產(chǎn)品定位風(fēng)險、施工技術(shù)風(fēng)險等，其次分析了前期準(zhǔn)備階段的勘察風(fēng)險、規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險、招標(biāo)風(fēng)險、合同風(fēng)險、前期手續(xù)辦理風(fēng)險、資金風(fēng)險等；在施工建設(shè)階段，包括工期風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險及安全文明施工風(fēng)險等；在項目租售階段，包括定價風(fēng)險、銷售風(fēng)險及物業(yè)管理風(fēng)險等。通過對以上風(fēng)險因素的評估后，提出了D房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的防范于應(yīng)對措施：
（1）投資決策階段：加大前期市場調(diào)研力度，充分了解D項目所在地的政策，精細(xì)化前期目標(biāo)成本測算，同時，將區(qū)域發(fā)展環(huán)境、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、行業(yè)競爭狀況等因素結(jié)合起來，對項目所對應(yīng)的市場展開分析和預(yù)測；
（2）前期準(zhǔn)備階段：應(yīng)加大前期地質(zhì)勘探，充分了解D項目的地質(zhì)情況；充分了解當(dāng)?shù)鼐幼×?xí)慣及周邊競品的產(chǎn)品組合，設(shè)計合理的戶型配比及產(chǎn)品組合；嚴(yán)格把控招標(biāo)清單準(zhǔn)確性，認(rèn)真審核招標(biāo)圖紙，謹(jǐn)防后期設(shè)計變更；
（3）施工建設(shè)階段：嚴(yán)格把控現(xiàn)場施工質(zhì)量，認(rèn)真落實施工組織計劃，保證施工進(jìn)度，同時嚴(yán)格要求現(xiàn)場安全文明施工；
（4）項目租售階段：充分做好前期市場調(diào)研，規(guī)避定價風(fēng)險及銷售風(fēng)險，并選擇口碑較好的物業(yè)管理工作，嚴(yán)控后期的物業(yè)管理風(fēng)險。
參考文獻(xiàn)（略）