本文是一篇項目管理論文，本文對JY集團云南分公司下轄等高黎貢小鎮(zhèn)項目（二期）的進度管理進行研究的過程，是通過對高黎貢小鎮(zhèn)項目（一期）中存在的問題進行剖析，引申到后續(xù)開發(fā)的分期中，對高黎貢小鎮(zhèn)項目（二期）同樣面臨的問題進行發(fā)掘，找出問題所在，研究解決方法，同時為確保能夠順利推進而梳理出相關(guān)保障措施的全過程。
第1章緒論
1.1問題提出
房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展在過去的二十年中逐步成長為中國經(jīng)濟發(fā)展的支柱并穩(wěn)定下來，在這個過程中雖然不乏批評的聲音，但都沒能讓房地產(chǎn)業(yè)轟然倒塌或者一蹶不振，而是在各種政策的調(diào)控下發(fā)展得更加平穩(wěn)。在這個過程中，市場對于房地產(chǎn)的熱度略有衰減，卻依然不能掩蓋其蠢蠢欲動的本質(zhì)，尤其是住宅地產(chǎn)所對應(yīng)的受眾是最普通的百姓，使得市場更顯活力。
2018年4月22日，由中共海南省委辦公廳和海南省人民政府辦公廳聯(lián)合發(fā)布的瓊辦發(fā)[2018]29號文件《關(guān)于進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》，文件指出，在已出臺限購政策的基礎(chǔ)上，實施全域限購。海南省這條被稱為“422”的“封島”的政策自然而然將旅游地產(chǎn)市場讓位于自然條件相似的云南省。正是基于以上條件，JY集團決定在騰沖曲石鎮(zhèn)開發(fā)高黎貢小鎮(zhèn)項目，將該項目作為進軍云南省旅游地產(chǎn)的第一塊敲門磚。
高黎貢小鎮(zhèn)項目隸屬于JY集團云南公司，是JY集團戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移邁出的第一步，對于集團登陸內(nèi)陸省份、拓展其他新興區(qū)域具有一定的借鑒意義。集團認為國家趨嚴的地產(chǎn)調(diào)控政策對于房地產(chǎn)項目整體的現(xiàn)金流回正周期影響很大，一、二線城市的產(chǎn)品供不應(yīng)求，三、四線城市供大于求，相比之下，三、四線城市的房地產(chǎn)項目預(yù)售門檻較低，能夠加速資金回籠和周轉(zhuǎn)，提速開發(fā)，這也使得“高周轉(zhuǎn)”模式被廣泛應(yīng)用。基于以上，高黎貢小鎮(zhèn)項目被集團定調(diào)為高周轉(zhuǎn)模式項目。但實際上作為新入?yún)^(qū)域的首個項目，項目建設(shè)進度卻嚴重遲滯。
...............................
1.2論文研究的目的和意義
1.2.1論文研究的目的
房地產(chǎn)發(fā)展走過的30多年中，行業(yè)的資金占國家GDP比重越來越大，但房地產(chǎn)項目的管理，與整體發(fā)展趨勢并不匹配，依然是一種粗曠、落后的體現(xiàn)[1]。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)較其他商品的經(jīng)營，涉及范圍更廣、風險更大。全流程開發(fā)過程中交互金融、建筑、環(huán)保等多個領(lǐng)域，相互影響促進，對于不同產(chǎn)業(yè)發(fā)展和國民經(jīng)濟展現(xiàn)了積極的促進作用，長期以來，是我國民生領(lǐng)域不可獲取的重要組成部分。和國際先進水平比較，我國房地產(chǎn)項目管理仍然處于較低水平，存在不少問題[2]。高黎貢小鎮(zhèn)項目（一期）推進過程中顯露出來的作為特殊時期、特殊政策下的中小房地產(chǎn)企業(yè)，在新的區(qū)域探索業(yè)務(wù)，當下的管理水平、開發(fā)模式對日后在其他區(qū)域的開拓都具有極高的示范性房地產(chǎn)項目進度計劃包含在房地產(chǎn)項目管理中，對于這種多學(xué)科交叉，綜合性比較強的復(fù)雜管理系統(tǒng)，可以參考的現(xiàn)代經(jīng)驗相對比較少，理論方面有不少空白[3]。由于房地產(chǎn)項目投資大、環(huán)節(jié)多、建設(shè)周期長、不確定因素多等特點，在建設(shè)過程中很容易造成工期延長、錯過市場機遇，而拖延交房時間給各利益相關(guān)者造成極大損失，甚至造成開發(fā)失敗的風險[4]。本文通過對高黎貢小鎮(zhèn)項目的進度管理研究，希望將項目在推進過程中發(fā)現(xiàn)的問題歸納總結(jié)，有針對性地提出解決方案，使項目能夠按要求順利完成，并系統(tǒng)性地完善公司管理制度和工作流程，避免類似情況再次發(fā)生或發(fā)生在項目后期中，為企業(yè)開疆拓土清除障礙，達到企業(yè)快速、穩(wěn)定成長的良性發(fā)展目的。
........................
第2章高黎貢小鎮(zhèn)項目概況及存在的問題分析
通過結(jié)合高黎貢小鎮(zhèn)項目整體規(guī)劃和項目一期實際建設(shè)過程中的案例，在進度管理研究中分析存在的問題。
2.1高黎貢小鎮(zhèn)項目概況
本研究以JY集團云南分公司下轄的高黎貢小鎮(zhèn)項目為研究對象，利用理論知識與實踐情況相結(jié)合的方式，以項目一期實施過程中所遇到的各種問題為參考對象，對項目二期的實施給予指導(dǎo)、警示之用。
JY集團2014年成立，業(yè)務(wù)營運主要位于廣東、海南、云南及湖南省，其核心業(yè)務(wù)為物業(yè)開發(fā)及銷售（如表2-1所示）。

項目管理論文怎么寫

2016財年到2018財年，集團發(fā)展迅猛，通過大股東無息借款注入和收并購等舉措，調(diào)節(jié)債務(wù)結(jié)構(gòu)，使得經(jīng)負債率有序回落，實現(xiàn)毛利率和凈利率均高于傳統(tǒng)房地產(chǎn)商（如圖2-1所示），同時配合有策略地發(fā)展至選定的市場、持續(xù)改善客戶為本的產(chǎn)品供應(yīng)及提高品牌認知度及客戶忠誠度、維持多元化土地收購策略等，抓緊盈利機會，在審慎的財務(wù)政策及積極管理資本架構(gòu)下實踐可持續(xù)及可盈利發(fā)展。正是在這樣的勢頭下，快速發(fā)展更要注重進度管理的平衡。
.................................
2.2高黎貢小鎮(zhèn)項目（一期）進度管理存在的問題
2.2.1節(jié)點計劃虛設(shè)
（1）經(jīng)驗主義頻現(xiàn)JY集團從初創(chuàng)期到現(xiàn)在，產(chǎn)品多以新現(xiàn)代風格的洋房和別墅為主，為了在競爭激烈的市場中分得一杯羹，就不得不在多方面加強競爭力，對于產(chǎn)品方面，公司提出了打造新亮點的要求。高黎貢小鎮(zhèn)項目的別墅正是公司參考徽派建筑打造的新產(chǎn)品系列。然而高黎貢小鎮(zhèn)項目（一期）節(jié)點計劃排布并沒有嚴格按照項目的工作結(jié)構(gòu)分解執(zhí)行，完全由項目管理人員憑借多年的工作經(jīng)驗來確定的，對于首次針對古建類新產(chǎn)品的節(jié)點計劃排布，難免丟失重要的節(jié)點。
（2）忽視非標工序云南地處高原，為提高居住體驗的舒適性，通常別墅會增設(shè)地暖，但是相同類型的產(chǎn)品在三亞是不存在這個工作環(huán)節(jié)的；再比如別墅主體完成后一些古建構(gòu)件的安裝和屋頂陰陽瓦的鋪設(shè)，別墅屋頂陰陽瓦施工完成是主體外架拆除的必要前置條件，也就是緊前工作，外架拆除后相應(yīng)的園林綠化才能整體完成，所以建筑構(gòu)件的安裝和屋面陰陽瓦鋪設(shè)對于該項目來講是工程施工過程中的需要工時比較長的主要節(jié)點，由于沒有科學(xué)地排布，缺失的主要節(jié)點把控力度就相應(yīng)地減弱，甚至遺漏。而且排布過程中沒有和各專業(yè)條線的部門進行磋商確認，對各節(jié)點的可行性缺乏相應(yīng)的分析，存在缺乏可行性的隱患。
（3）開發(fā)思維僵化開發(fā)證照辦理過程中對建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理時間要求主觀性很強，但是在實際操作過程中，建設(shè)工程規(guī)劃許可證獲取的前提是項目的設(shè)計方案通過當?shù)卣囊?guī)劃局審議委員會專項審議會議，并按修建性詳細規(guī)劃批復(fù)要求完成修改。在這個過程中，公司長期布局的廣深和海南一帶的各城市，規(guī)劃局審議委員會專項審議會議每個城市的召開頻率早已摸透是固定時間的，但是在新拓展的城市區(qū)域這個就不一定是相同的，可能是固定的，也可能是根據(jù)當?shù)匾?guī)劃局工作內(nèi)容即時確定，這就需要項目開發(fā)部的同事提前去了解溝通，否則就導(dǎo)致該證照獲取時間可能存在一定時間的變化。
............................
第3章高黎貢小鎮(zhèn)項目（二期）進度實施...........................21
3.1組織職能改進......................................21
3.1.1項目開發(fā)分類........................................21
3.1.2組織架構(gòu)調(diào)整..................................21
第4章高黎貢小鎮(zhèn)項目（二期）進度管理保障措施............................36
4.1進度管理的組織保障措施...............................36
4.1.1組織結(jié)構(gòu)..........................................36
4.1.2信息傳遞.....................................36
結(jié)論...............................45
第4章高黎貢小鎮(zhèn)項目（二期）進度管理保障措施
4.1進度管理的組織保障措施
組織體系的建立是進度控制目標實現(xiàn)的組織保證[34]。為實現(xiàn)進度管理目標，高黎貢小鎮(zhèn)項目（二期）進度管理團隊的組織架構(gòu)需要從兩個方向考慮，橫向確保運營、成本、合約、采購、設(shè)計、工程、物業(yè)、財務(wù)、營銷、開發(fā)各專業(yè)線條之間的協(xié)同，縱向要保證集團、城市公司、項目之間的溝通信息暢通。
這兩個方向都需要通過對管理團隊確定成員職責、確定組織職責、確定激勵機制和確定運行規(guī)則來實現(xiàn)權(quán)責的具體落實。
4.1.1組織結(jié)構(gòu)
管理團隊成員需要與整個管理架構(gòu)相匹配，且要有能夠代表各專業(yè)及各層級的相應(yīng)水平和能力。尤其是在當前激烈的市場競爭背景下，人才競爭成為主流[35]。針對這一點，企業(yè)需要努力提高工作人員的專業(yè)素養(yǎng)[36]。具有較高專業(yè)素養(yǎng)的管理團隊在職責范圍內(nèi)有一定的決策權(quán)和較強的話語權(quán)，以此來確保其執(zhí)行力，團隊負責人由集團分管城市公司副總裁擔任。結(jié)構(gòu)的明晰是決策事項的前提，也是對于節(jié)點計劃及執(zhí)行的鋪墊。
4.1.2信息傳遞
管理團隊作為集團最高領(lǐng)導(dǎo)層的左臂右膀和智囊團，既要傳達執(zhí)行最高領(lǐng)導(dǎo)層的決策和意志，也要盡可能掌握全部信息，分析情況以供最高領(lǐng)導(dǎo)層參考，明確自身價值定位。

項目管理論文參考

............................
結(jié)論
本文對JY集團云南分公司下轄等高黎貢小鎮(zhèn)項目（二期）的進度管理進行研究的過程，是通過對高黎貢小鎮(zhèn)項目（一期）中存在的問題進行剖析，引申到后續(xù)開發(fā)的分期中，對高黎貢小鎮(zhèn)項目（二期）同樣面臨的問題進行發(fā)掘，找出問題所在，研究解決方法，同時為確保能夠順利推進而梳理出相關(guān)保障措施的全過程。主要結(jié)論如下：
（1）通過梳理高黎貢小鎮(zhèn)項目（一期）實際推進過程中發(fā)現(xiàn)的計劃丟失重要節(jié)點、不同環(huán)境中關(guān)鍵工序增減、前期開發(fā)工作不適應(yīng)節(jié)奏、項目推進缺乏專業(yè)意見造成偏差等現(xiàn)象，提煉出節(jié)點計劃虛設(shè)等問題；決策避重就輕、指令不能落實、過程繁瑣復(fù)雜影響實際工作進度等問題，使得重要信息傳遞阻滯；計劃執(zhí)行過程中審批流轉(zhuǎn)反復(fù)、專業(yè)工作不能達標等執(zhí)行力纖弱等問題，和當下階段資金缺口不能匹配工程需要等都制約高黎貢小鎮(zhèn)項目（一期）推進。
（2）通過對高黎貢小鎮(zhèn)項目（二期）進度把控思路的整理，通過明確項目開發(fā)定位、調(diào)整組織架構(gòu)和完善權(quán)責體系等動作從組織上改進提升，在計劃工作中通過工作結(jié)構(gòu)分解、時間排布、網(wǎng)絡(luò)圖化和整體優(yōu)化等為進度控制統(tǒng)籌性鋪墊；明確項目經(jīng)營定位的歸屬分類，輔以適當?shù)募顧C制，配合風控管理，形成動態(tài)循環(huán)控制，為解決原已發(fā)現(xiàn)的問題提供了解決方案。
（3）通過對高黎貢小鎮(zhèn)項目（二期）工程進度保障措施的剖析，分別從組織、決策、資金、成本和質(zhì)量等方面，緊扣全文“高黎貢小鎮(zhèn)項目（二期）進度管理研究”的主題，提出了完善管理團隊、決策“二八原則”和細化激勵管理的橫向協(xié)同、縱向溝通的組織保障措施；通過精簡會議、高效審議作為決策保障措施；資金保障措施則以完善制度、建立信息監(jiān)控體系和實現(xiàn)多專業(yè)交圈為重點；在成本、質(zhì)量和進度的辯證關(guān)系中，堅持采用優(yōu)化方案、動態(tài)管控、細化管理、統(tǒng)籌全局、分解計劃、責任到人、閉環(huán)管理等方法，實現(xiàn)對成本和質(zhì)量的保障。
參考文獻（略）