本文是一篇投資分析論文，本文從實(shí)證研究的結(jié)果中我們獲悉，較小范圍的波動(dòng)趨向存在于 A 投資公司的整體投資效率中，變動(dòng)幅度以政府政策調(diào)控手段及市場(chǎng)供需關(guān)系之間的變動(dòng)予以呈現(xiàn)，其中，有很多的房地產(chǎn)企業(yè)的自身調(diào)節(jié)能力較強(qiáng)，能夠因地制宜，根據(jù)市場(chǎng)的變化以及相關(guān)政策來對(duì)自身的投資策略進(jìn)行調(diào)整，以將市場(chǎng)的沖擊力度削弱。

1  緒論

1.1 研究背景
房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中占據(jù)著非常重要的地位。自 2016 年開始，政府部門針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)頒布了一系列政策，致使房地產(chǎn)的發(fā)展受到一定程度的限制。尤其是 2018 年，政府部門針對(duì)當(dāng)?shù)卣哳C布了房地產(chǎn)的限購(gòu)、限貸、限售政策。房地產(chǎn)過快發(fā)展才得到了有效的遏制。同時(shí)，中央銀行明確表示，居民名下已經(jīng)有一套住房的，在購(gòu)買二套住房時(shí)，支付比例不得低于 50%。提高炒房門檻。隨著相關(guān)政策的頒布，投資性炒房得到了遏制，房地產(chǎn)大大回歸居住屬性。據(jù)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，我國(guó)房地產(chǎn) GDP 在 2017 年和 2018 年的銷售金額分別為  74.36 萬億元和  82.71  萬億元，同比上年，呈現(xiàn)出持續(xù)增長(zhǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。這個(gè)數(shù)據(jù)直接證明了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位。房地產(chǎn)依舊是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，也是居民日常居住需求的根本保障。對(duì)于我國(guó)今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)將由高速發(fā)展走向平穩(wěn)發(fā)展。主要原因在于銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的限制性貸款政策。隨著國(guó)家政策的不斷調(diào)整，國(guó)家要求銀行限制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的過度融資，該手段雖然有效遏制了房地產(chǎn)企業(yè)的野蠻發(fā)展，但是也導(dǎo)致一部分優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目呈現(xiàn)出資金鏈斷裂問題。在此背景下，A 類型投資公司承接了部分銀行地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)，以一種新型的、區(qū)別于傳統(tǒng)銀行債權(quán)投資的方式，逐漸在房地產(chǎn)行業(yè)中獲得發(fā)展，且在發(fā)展的過程中得到不斷完善。
現(xiàn)階段，隨著城市化進(jìn)程速率的下降，人口增長(zhǎng)速度的減緩，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將逐漸呈現(xiàn)出“經(jīng)濟(jì)新常態(tài)”的發(fā)展趨勢(shì)。而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)也將由過去的高速發(fā)展走向持續(xù)低平發(fā)展[1]。雖然房地產(chǎn)行業(yè)增速減緩，但總體來說，房地產(chǎn)行業(yè)依舊在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著重要比例。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)投資企業(yè)的數(shù)量依舊很多。但是隨著國(guó)家宏觀政策的調(diào)整，投資企業(yè)想要在房地產(chǎn)行業(yè)中獲得份額，還是需要結(jié)合國(guó)家政策來不斷調(diào)整企業(yè)發(fā)展模式，結(jié)合市場(chǎng)需求實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展，才能在激烈的投資市場(chǎng)中謀求生存之路。另外，對(duì)于企業(yè)來說，企業(yè)的投資行為是否得當(dāng)直接關(guān)系著企業(yè)后期的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效益。

1.2 研究意義
通過研究房地產(chǎn)投資企業(yè)的投資現(xiàn)狀，能夠幫助投資企業(yè)更好的找出投資過程中的投資問題，從而改善投資企業(yè)投資不當(dāng)?shù)默F(xiàn)狀，幫助投資企業(yè)更好的制定出投資計(jì)劃。同時(shí)，本文的研究結(jié)果還能夠幫助投資企業(yè)提升企業(yè)內(nèi)部管理效率，改善企業(yè)管理質(zhì)量差等問題，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督管理機(jī)制等。
本文查閱了大量國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)資料，并對(duì)相關(guān)資料進(jìn)行了整理和匯總，結(jié)合相關(guān)研究理論，對(duì) A 投資公司投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資效率進(jìn)行了實(shí)證分析，并得出影響 A 投資公司投資效率的主要影響因素，并掌握了不同影響因素對(duì)投資效率的影響程度。該研究有助于提升企業(yè)制定投資策略、遏制非有效投資、優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部管理，提升企業(yè)投資效率。同時(shí)，在宏觀視角下，良性的房地產(chǎn)投資可以促進(jìn)社會(huì)資源的有效配置及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展。

2 投資效率相關(guān)理論與研究

2.1 房地產(chǎn)投資決策理論基礎(chǔ)
投資企業(yè)是房地產(chǎn)發(fā)展主體中的重要參與者，是以營(yíng)利為目的的投資機(jī)構(gòu)，有著很強(qiáng)烈的商業(yè)化投資特點(diǎn)[31]。但是，由于房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)制造出來的建筑產(chǎn)品的特殊性，導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)品逐漸成為國(guó)家財(cái)富增值的主要來源之一，在城市化建設(shè)過程中也起著重要的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的建筑商品既滿足了居民的日常居住使用需求，又改善了城市居民的居住環(huán)境，優(yōu)質(zhì)化了城市居民的生活品質(zhì)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所具備的主要特點(diǎn)如下所示：
（1）產(chǎn)品的固定性 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)生產(chǎn)的建筑產(chǎn)品具備不可移動(dòng)性和固定性。這項(xiàng)產(chǎn)品與其它商業(yè)產(chǎn)品相比，與其他項(xiàng)目有著最為明顯的區(qū)別。并且，由于存在著環(huán)境特征、區(qū)域性差異以及客戶人群需求差異等因素，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所生產(chǎn)的產(chǎn)品不會(huì)出現(xiàn)完全相同的情況。
（2）人才和資金的密集性 資本加運(yùn)營(yíng)模式，使所有項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。因此，在運(yùn)營(yíng)的過程中就需要相當(dāng)大的資金支持，包括在開發(fā)前期的各種補(bǔ)償安置費(fèi)用以及建筑安裝的相關(guān)工程費(fèi)用等。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的過程中還需要專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，這些人才通常來自于多個(gè)專業(yè)領(lǐng)域，如：投資領(lǐng)域、建設(shè)領(lǐng)域、設(shè)計(jì)領(lǐng)域、分析領(lǐng)域、財(cái)務(wù)領(lǐng)域等，以目標(biāo)項(xiàng)目為中心，通過相互協(xié)作方式來完成開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的全過程。
（3）業(yè)務(wù)形態(tài)的服務(wù)性
對(duì)于業(yè)務(wù)活動(dòng)所具備的性質(zhì)而言，房地產(chǎn)開發(fā)的建筑產(chǎn)品屬于商業(yè)產(chǎn)品，那么說明了房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中屬于服務(wù)型企業(yè)，它是基于滿足客戶的使用需求而開發(fā)建造的。而在經(jīng)營(yíng)過程中則需要與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、客戶群體、物業(yè)等主體之間進(jìn)行有效協(xié)調(diào)，才能保證建筑產(chǎn)品滿足建設(shè)需求。

2.2 委托代理理論
委托代理理論主要指企業(yè)在從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)，通過簽訂委托代理，讓非企業(yè)經(jīng)營(yíng)者從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。在委托代理?xiàng)l件下，股東及管理人分別承擔(dān)著不同的主體責(zé)任及權(quán)力義務(wù)。管理人需要承擔(dān)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任，即承擔(dān)著所有者的全部創(chuàng)收義務(wù)。因?yàn)槠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)企業(yè)的過程中，面臨著企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)和為所有經(jīng)營(yíng)者提供勞動(dòng)報(bào)酬的義務(wù)[32]。而在這種傳統(tǒng)權(quán)利分離的模式下，企業(yè)所有者和經(jīng)營(yíng)者往往會(huì)為了各自的權(quán)利和利益而對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展造成一定的限制。這是因?yàn)槠髽I(yè)的股東和管理人之間存在著信息不對(duì)稱問題，導(dǎo)致兩者之間存在著較大的經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)，直接威脅著所有企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)濟(jì)收益[33]。
委托代理關(guān)系就是主人與代理人之間的委托雇傭關(guān)系。主人享有企業(yè)的所有權(quán)和代理人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成果。主人就會(huì)根據(jù)代理人從事的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)想代理人支付一定的勞動(dòng)報(bào)酬。而代理人一旦接受了委托代理關(guān)系，那么就需要根據(jù)主人的意愿從事某一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)業(yè)務(wù)，主人也會(huì)針對(duì)代理人賦予一定程度的經(jīng)營(yíng)決策權(quán)力，幫助代理人更好地進(jìn)行委托代理管理。
3  A 投資公司投資效率模型構(gòu)建 ............................ 17
3.1 A 投資公司房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)現(xiàn)狀 .................................. 17
3.1.1 A 投資公司概況 .......................... 17
3.1.2 A 投資公司房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)概況 ............................ 17
4  A 投資公司投資效率及影響因素實(shí)證分析 ............................... 30
4.1 投資效率分析 .............................. 30
4.2 投資純技術(shù)效率分析 .............................. 32
5  A 投資公司投資效率改進(jìn)對(duì)策 ............................... 43
5.1  注重財(cái)務(wù)管理效率 ........................... 44
5.2  提高資源配置效率 ................................. 44

5  A 投資公司投資效率改進(jìn)對(duì)策

5.1  注重財(cái)務(wù)管理效率
房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，業(yè)務(wù)流程涉及多個(gè)環(huán)節(jié)，如：產(chǎn)品設(shè)計(jì)、采購(gòu)招標(biāo)、工程管理、營(yíng)銷策劃等。在開發(fā)過程中，多環(huán)節(jié)同時(shí)重疊運(yùn)行情況普遍存在，因此會(huì)產(chǎn)生較大的資金壓力[46-47]。因此，于單個(gè)項(xiàng)目的生命周期而言，財(cái)務(wù)管理是至關(guān)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。從第四章節(jié)結(jié)果中我們可以獲悉，企業(yè)的投資效率與資產(chǎn)負(fù)債率之間存在著顯著的負(fù)相關(guān)聯(lián)系，其中邢臺(tái) SZ 建設(shè)項(xiàng)目、欒城 WY 地產(chǎn)項(xiàng)目一期、保定在建工程投融資項(xiàng)目表現(xiàn)較為直觀。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，當(dāng)其資產(chǎn)負(fù)債率超出了自身所能承受的限度之后，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)非常巨大[48]，進(jìn)而導(dǎo)致投資效率的增長(zhǎng)受到阻礙。欒城 WY 地產(chǎn)項(xiàng)目一期以及保定在建工程投融資項(xiàng)目，由于過高的資產(chǎn)負(fù)債率，在投資期間內(nèi)，資產(chǎn)負(fù)債率影響了投資效率的提升；因此需要做好財(cái)務(wù)規(guī)劃，降低負(fù)債率水平，對(duì)項(xiàng)目整體資金鏈進(jìn)行綜合考量，科學(xué)規(guī)劃，防止過度負(fù)債經(jīng)營(yíng)的情況出現(xiàn)。同時(shí)，實(shí)證分析得出，資本投入冗余是影響投資效率無法實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的重要原因，其中：ZM 地產(chǎn)石家莊城中村項(xiàng)目、DCJT 開發(fā)區(qū)項(xiàng)目、DX 地產(chǎn)藁城、BZ建設(shè)邯鄲地產(chǎn)收購(gòu)項(xiàng)目、張家口 RS 集團(tuán)產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目、滄州 JH 地產(chǎn)短期融資項(xiàng)目均存在的過度投資的問題，因此要借助科學(xué)的財(cái)務(wù)管理模型，實(shí)現(xiàn)投資機(jī)會(huì)與現(xiàn)金持有量度之間的有效平衡。此外，在企業(yè)發(fā)展過程中，要重視引入優(yōu)秀財(cái)務(wù)管理人員，提升企業(yè)管理水平，使得資源的獲取與利用效率得到提升。
6  結(jié)論與展望

6.1 結(jié)論
房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著重要地位。其有著非常強(qiáng)的資本吸附能力，如果能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展提供資金保障，那么可以在很大程度上對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到一定促進(jìn)作用，保障市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序健康發(fā)展。本文以當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況為基礎(chǔ)，實(shí)證分析了 2016 年到 2019 年之間 A 投資公司的投資效率，同時(shí)進(jìn)行了更加深入的研究，即基于企業(yè)的 IPTE、ISE 來對(duì)房地產(chǎn)投資效率的動(dòng)態(tài)變動(dòng)趨向進(jìn)行了評(píng)估。具體地分析了影響 A 投資公司投資效率的一些要素。
從實(shí)證研究的結(jié)果中我們獲悉，較小范圍的波動(dòng)趨向存在于 A 投資公司的整體投資效率中，變動(dòng)幅度以政府政策調(diào)控手段及市場(chǎng)供需關(guān)系之間的變動(dòng)予以呈現(xiàn)，其中，有很多的房地產(chǎn)企業(yè)的自身調(diào)節(jié)能力較強(qiáng)，能夠因地制宜，根據(jù)市場(chǎng)的變化以及相關(guān)政策來對(duì)自身的投資策略進(jìn)行調(diào)整，以將市場(chǎng)的沖擊力度削弱。在這 4 年時(shí)間中，并沒有獲取整體的最高效率值，其原因在于很多企業(yè)受到純技術(shù)效率的影響較大，當(dāng)?shù)貨]有足夠高的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，有較多的問題存在于技術(shù)和管理體制中，部分房地產(chǎn)企業(yè)不能夠與時(shí)俱進(jìn)，沒有及時(shí)學(xué)習(xí)先進(jìn)的企業(yè)管理知識(shí)，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部資源配置呈現(xiàn)出不均衡問題，使得企業(yè)的投資效率提升過程受到了較大的阻礙。此外，部分項(xiàng)目也受到了規(guī)模效率的影響，由于投入過度，使得企業(yè)的規(guī)模收益呈現(xiàn)出逐年降低的趨向，即規(guī)模無效反向作用于其投資效率中，如 DX 地產(chǎn)、保定在建工程投融資項(xiàng)目等。而在大多數(shù)項(xiàng)目中，如果從動(dòng)態(tài)的發(fā)展層面來看，那些具有較為明顯上升趨向的企業(yè)都是小規(guī)模的，而保持了較高效率水平的項(xiàng)目大都在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)達(dá)，政策較為開明的城市。
不僅如此，企業(yè)自身的資源配置、財(cái)務(wù)情況、經(jīng)營(yíng)規(guī)模以及外部的環(huán)境等因素都會(huì)或多或少地影響到 A 投資公司的投資效率。例如：企業(yè)所處的地區(qū)的政府政策以及經(jīng)濟(jì)水平會(huì)正向作用于其投資效率。同時(shí)，較弱的正相關(guān)聯(lián)系也存在于投資效率與企業(yè)的規(guī)模和技術(shù)人員所占比重之間，可見企業(yè)的投資效率與企業(yè)的規(guī)模效率、純技術(shù)效率及所在區(qū)域的政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境均存在一定的關(guān)聯(lián)關(guān)系。
參考文獻(xiàn)（略）