筆者探討我國在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的階段參與舊工業(yè)建筑的多主體方，在這些相關(guān)利益主體的高度配合下，分析探討我國的土地現(xiàn)行管理制度、各地政府指定的政策制度充分可以說明在舊工業(yè)區(qū)建筑改造中暴露出的矛盾和問題；本文以天津棉三改造利用項(xiàng)目為實(shí)例，通過地方政府、開發(fā)商、舊工業(yè)區(qū)原單位主體和非政府組織等受益主體在舊工業(yè)區(qū)改造利用中的特征和利益訴求。

第一章 緒論

1.1 研究背景
改革開放以來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，工業(yè)產(chǎn)業(yè)集中從傳統(tǒng)的生產(chǎn)型向服務(wù)型偏移。原來占主導(dǎo)地位的工業(yè)區(qū)已經(jīng)無法體現(xiàn)自身的優(yōu)勢，跟不上時(shí)代發(fā)展的步伐，部分工業(yè)產(chǎn)業(yè)由于生產(chǎn)技術(shù)落后、廠區(qū)搬遷或者破產(chǎn)倒閉、安全性不足等問題閑置了一大批的舊工業(yè)區(qū)建筑。同時(shí)在“退城進(jìn)園”等相關(guān)政策環(huán)境下，也促使城市中出現(xiàn)了大量的閑置工業(yè)建筑。因此我國許多城市的舊城區(qū)內(nèi)，存在土地空間利用效率較低的問題，在布局混亂和建筑密度較高的情況下，會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的干擾，引發(fā)不良的城市問題等。在此基礎(chǔ)上，為了保障城市功能的再現(xiàn)以及城市空間、土地合理利用，對(duì)于城市中的舊工業(yè)區(qū)建筑如何實(shí)現(xiàn)有效的改造再利用，成為我國城市化發(fā)展極其重要的環(huán)節(jié)。
在現(xiàn)代化建設(shè)的進(jìn)程中，新建筑需要占用城市中心大量的土地，而原有的舊工業(yè)區(qū)建筑需要被廢棄或轉(zhuǎn)移。而且在此過程中，不僅僅是建筑本身悄悄消失，連根拔起的還有更多城市歷史文化和人文特色。按照可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)思想和路 線方針政策下，社會(huì)大眾對(duì)舊建筑改造的關(guān)注度越來越大，尤其是舊工業(yè)區(qū)的舊建筑 再生利用改造項(xiàng)目，關(guān)注度更高。財(cái)務(wù)部、工信部發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)工業(yè)文化發(fā)展之道意見》等相關(guān)政策、老工業(yè)基地的振興發(fā)展，這些共同促進(jìn)了舊工業(yè)區(qū)建筑改造再生利用的歷史發(fā)展。
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1.2 研究目的
改革開發(fā)以來，我國通過分權(quán)、價(jià)格和產(chǎn)權(quán)等市場行為建立了獨(dú)具中國特色的市場經(jīng)濟(jì)體系。隨著我國城市逐漸融入世界市場和國際社會(huì)，我國產(chǎn)業(yè)調(diào)轉(zhuǎn)方向，結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整城市土地資源進(jìn)行重新配置，為的就是能夠適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，中國進(jìn)入了高速城市化。而我國的高速城市化是一個(gè)雙向過程，一方面通過建成區(qū)向外擴(kuò)張實(shí)現(xiàn)外向型城市化，另一方面通過舊城改造實(shí)現(xiàn)內(nèi)向型的城市化。由于舊工業(yè)區(qū)建筑位置的敏感性、土地資源的稀缺性以及各方利益主體對(duì)城市發(fā)展空間的爭奪的復(fù)雜性，使得舊工業(yè)區(qū)建筑改造利用項(xiàng)目繁瑣、棘手。如何解決舊工業(yè)區(qū)建筑改造利用中的沖突、維護(hù)社的會(huì)穩(wěn)定、保護(hù)弱勢群體的利益、實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展，是需要認(rèn)真思考和探究的重要命題。
對(duì)參與舊工業(yè)區(qū)建筑改造利用的主體而言，改造存在著潛在的巨大利益，本文總結(jié)分析了各個(gè)主體的利益需求和角色定位，揭示了傳統(tǒng)的由單一主體為主，參與舊工業(yè)區(qū)建筑改造模式多有缺陷，多方主體協(xié)同合作，改造利用項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)公平的利益分配，最終得到更符合長遠(yuǎn)利益的改造方案。
本文以天津棉三舊工業(yè)區(qū)改造項(xiàng)目為實(shí)例，總結(jié)分析各利益主體的特點(diǎn)和利益訴求，分析改造項(xiàng)目采取不同開發(fā)模式的特征及運(yùn)行方式，驗(yàn)證最終采納多主體合作模式為最優(yōu)方案。多主體合作模式共同升級(jí)改造舊工業(yè)區(qū)建筑，每個(gè)主體均有自己的角色定位，彼此獨(dú)立又相信任，彼此制約又相互配合。多主體之間發(fā)揮自身特點(diǎn)，平衡多主體之間的矛盾，既滿足自身需求，以合作共贏的方式實(shí)現(xiàn)各自利益最大化。希望可以借此對(duì)相同情況下舊工業(yè)區(qū)建筑改造項(xiàng)目有所啟示，并能提供一些有價(jià)值的參考。
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第二章 文獻(xiàn)綜述

2.1 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀
2.1.1 國外舊工業(yè)區(qū)建筑改造利用的研究
國外舊工業(yè)區(qū)建筑改造利用方面的發(fā)展可以分為三個(gè)階段：
1、萌芽階段
西方的發(fā)達(dá)國家在很久以前就逐漸注意到舊工業(yè)區(qū)出現(xiàn)衰退現(xiàn)象而舊工業(yè)區(qū)建筑面臨廢棄所引起的一系列社會(huì)問題。早在十九世紀(jì)中期，英國就有了關(guān)于舊工業(yè)區(qū)遺產(chǎn)的博覽會(huì)，對(duì)舊工業(yè)區(qū)可能發(fā)生的遺留問題進(jìn)行研究。
進(jìn)入二十世紀(jì)，英國用了短短十年的時(shí)間，在工業(yè)和制造業(yè)上得到了迅猛發(fā)展，而此時(shí)倫敦發(fā)生的“光化學(xué)煙霧事件”是西方發(fā)達(dá)國家開始意識(shí)到傳統(tǒng)工業(yè)需要加速轉(zhuǎn)型，而大拆大建舊工業(yè)區(qū)建筑有嚴(yán)重的破壞了城市生態(tài)環(huán)境，由于環(huán)境資源的不斷惡化，人們終于意識(shí)了到問題的嚴(yán)重性。六十年代，美國景園大師勞倫斯•哈普林（Lawrence Halprin）提出了建筑的“再循環(huán)”的理論[1]。同時(shí)這個(gè)理論在實(shí)際操作中也應(yīng)用到了舊金山吉拉德里廣場的設(shè)計(jì)，取得了巨大的成功。
2、發(fā)展階段
二十世紀(jì)七十年代，西方發(fā)達(dá)國家的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局也發(fā)生調(diào)整和變化，舊工業(yè)區(qū)的功能逐漸喪失，舊工業(yè)區(qū)的建筑被廢棄或閑置。為了應(yīng)對(duì)這一系列問題，政府和各企業(yè)都逐漸開始對(duì)舊工業(yè)區(qū)建筑進(jìn)行改造和利用。隨著改造的規(guī)模不斷升級(jí)擴(kuò)大，政府和企業(yè)的觀念也在逐漸發(fā)生變化，改造利用的方法更加靈活多樣，同時(shí)改造過程也更為復(fù)雜。 
《巴拉憲章》由澳大利亞在 1979 年編制，提出了“改造與再利用”的概念[2]即事物和位置進(jìn)行整頓，使其能夠適應(yīng)新的功能。這一功能不但適應(yīng)了當(dāng)時(shí)社會(huì)進(jìn)度發(fā)展，而且對(duì)于舊工業(yè)區(qū)建筑結(jié)構(gòu)破壞降到最低，完成了對(duì)原建筑最大限度的保護(hù)。
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2.2 城市土地存儲(chǔ)方面研究
2.2.1 城市存儲(chǔ)土地利益分配
1、土地收益
土地作為城市的稀缺資源，不僅在自然生態(tài)上發(fā)揮作用，同時(shí)也有寶貴的商業(yè)價(jià)值。當(dāng)土地具有自然生態(tài)屬性或者經(jīng)濟(jì)屬性的時(shí)候，其利用和保護(hù)就有了明確的收益標(biāo)準(zhǔn)，將土地直接作為資源而獲得的資本收益，或者將土地上取得的自然資源作為消費(fèi)品，或者由于某種原因?qū)е峦恋刭Y源的改善和提高從而使收益也同步提高[28]。如何衡量土地是否是商品，可以根據(jù)市場對(duì)其實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。
2、增值收益
土地具有二元性，體現(xiàn)為土地資源的同時(shí)也是資本的一種。因此，土地增值的原因由兩種，一是本身土地價(jià)格的上漲，二是土地變得越來越稀缺，價(jià)格不斷上漲，在市場的作用下土地拍賣價(jià)格大幅上揚(yáng)[29]。
3、利益分配
在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，產(chǎn)權(quán)勢必會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的利益矛盾。但是各個(gè)主體共同合作，平衡各方權(quán)益，土地的占有權(quán)具有排他性，同時(shí)土地利益是與土地產(chǎn)權(quán)主體緊密相連，因?yàn)樵谕恋爻鲎尯褪褂玫倪^程中，會(huì)有千百萬種不同的收益。所以，利益分配過程中會(huì)出現(xiàn)很多復(fù)雜的問題，往往會(huì)出現(xiàn)利益分配不均的現(xiàn)象，利益分配不均，土地分權(quán)也不會(huì)相同，相互之間會(huì)產(chǎn)生矛盾，解決利益分配和土地分權(quán)是不能分開的，需要共同解決和完善。 ........................

第三章 利益相關(guān)者訴求及角色分析..................30
3.1 各方利益主體概述..................30
3.1.1 地方政府特征及利益訴求..................30
3.1.2 地方政府的角色位置..................30
第四章 棉三改造項(xiàng)目利用方案模式選擇..................40
4.1“政府主導(dǎo)型”的方案模式..................40
4.1.1“政府主導(dǎo)型”方案模式的特征..................40
4.1.2“政府主導(dǎo)型”模式的運(yùn)行方式..................40
第五章 棉三改造項(xiàng)目方案調(diào)查分析 ..................50
5.1 天津棉三改造項(xiàng)目背景..................50
5.1.1 棉三舊工業(yè)區(qū)建筑概況析..................50
5.1.2 棉三舊工業(yè)區(qū)建筑改造的探索與創(chuàng)新..................50

5.1 天津棉三改造項(xiàng)目背景
5.1.1 棉三舊工業(yè)區(qū)建筑概況
在經(jīng)濟(jì)快速增長的大環(huán)境下，城市化進(jìn)程速度加快，城市土地資源由以前的供求量大變成現(xiàn)在的供不應(yīng)求。在以往傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)模式下，大片工業(yè)區(qū)建筑均設(shè)立在城市中心地帶，隨著改革開發(fā)，經(jīng)濟(jì)模式發(fā)生轉(zhuǎn)變，大量的工業(yè)區(qū)被廢棄或閑置。[59]天津?qū)儆诶瞎I(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型，廢舊工業(yè)區(qū)數(shù)量非常多。根據(jù)天津政府的規(guī)劃，工業(yè)區(qū)戰(zhàn)略性向東轉(zhuǎn)移，這些企業(yè)曾經(jīng)為了城市發(fā)展，乃至國家發(fā)展都做出了重要的貢獻(xiàn)，建筑本身也有很高的歷史文化價(jià)值。這些老企業(yè)曾經(jīng)在傳統(tǒng)的生產(chǎn)模式過程中承載了城市的主要功能，為了繼續(xù)實(shí)現(xiàn)新的活力，保護(hù)好當(dāng)前的生產(chǎn)載體和遺跡，需要將老廠房轉(zhuǎn)移出去，使舊工業(yè)區(qū)重新獲得新城市的認(rèn)可。其中天津棉三舊工業(yè)區(qū)就在其中，且非常具有代表性。 .............................

第六章 結(jié)論與展望

6.1 文章結(jié)論
探討我國在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的階段參與舊工業(yè)建筑的多主體方，在這些相關(guān)利益主體的高度配合下，分析探討我國的土地現(xiàn)行管理制度、各地政府指定的政策制度充分可以說明在舊工業(yè)區(qū)建筑改造中暴露出的矛盾和問題；本文以天津棉三改造利用項(xiàng)目為實(shí)例，通過地方政府、開發(fā)商、舊工業(yè)區(qū)原單位主體和非政府組織等受益主體在舊工業(yè)區(qū)改造利用中的特征和利益訴求。
研究各方主體的更新機(jī)制、更新資金條件、運(yùn)營能力條件、模式特點(diǎn)以及對(duì)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益評(píng)價(jià)等幾方面進(jìn)行調(diào)研分析?？偨Y(jié)歸納各方主體的實(shí)質(zhì)和特點(diǎn)，以及找出各個(gè)主體之間利益分配之間的矛盾，歸納總結(jié)設(shè)計(jì)出各個(gè)主體間合作的組織結(jié)構(gòu)架構(gòu)和治理的各項(xiàng)流程，通過問卷調(diào)查法，驗(yàn)證提出的多主體合作開發(fā)模式改造項(xiàng)目為最佳方案，協(xié)調(diào)優(yōu)化參與改造的多個(gè)主體相互合作配合，平衡之間的矛盾，滿足各方的利益的最大化，最終實(shí)現(xiàn)舊工業(yè)區(qū)建筑的綜合改造的利用。
參考文獻(xiàn)（略）