1.1 研究背景 

土地與房屋是最為重要的不動(dòng)產(chǎn)，也是現(xiàn)在每個(gè)人都關(guān)心的話題，僅 2012 年一年，地方政府獲取的土地出讓金就約 2.9 億元，占到當(dāng)年財(cái)政收入的百分之四十.次年，我國(guó)土地出讓金已經(jīng)超過(guò) 4 萬(wàn)億元，占到當(dāng)年地方財(cái)政將近百分之六十。一次次的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，不斷地占據(jù)著輿論熱條，也刺激著眾人的神經(jīng)。可以說(shuō)，沒(méi)有那種話題像房地產(chǎn)一樣長(zhǎng)期持續(xù)吸引著我們的關(guān)注，沒(méi)有那個(gè)階段像現(xiàn)在那么關(guān)心這個(gè)問(wèn)題。原因是顯而易見(jiàn)的，因?yàn)?，衣食住行是人們最基本需求，安居?lè)業(yè)是人們樸素的愿望，我們的生活跟不動(dòng)產(chǎn)息息相關(guān)，房子是重要的不動(dòng)產(chǎn)，以房子為例，一套房子可能需要需要幾個(gè)家庭的努力，有的還貸需要還數(shù)十年，一個(gè)房子就可以關(guān)乎一個(gè)人的生命質(zhì)量。由此可見(jiàn)不動(dòng)產(chǎn)研究的重要性。 2007 年，萬(wàn)眾矚目的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》通過(guò)制訂，并于當(dāng)年 10 月 1 日開(kāi)始施行。這是一部對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度影響深遠(yuǎn)而巨大的法律，該法規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記賠償責(zé)任的相關(guān)問(wèn)題，如當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)因?yàn)樽约涸虻怯涘e(cuò)誤時(shí)應(yīng)該賠償，賠償后向的登記工作人眼追償。但是仔細(xì)研讀該法會(huì)發(fā)現(xiàn)其中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)內(nèi)容，幾乎全部是一些原則性的規(guī)定，難以解決多樣的司法實(shí)踐，需要我們?nèi)ゼ?xì)致分析其中的利弊。  2014 年 12 月 22 日，國(guó)務(wù)院公布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，該條例共 6 章 35條，并于 2015 年 3 月 15 日生效。也是在 2015 年的 3 月，國(guó)務(wù)院制訂與該條例相對(duì)應(yīng)的實(shí)施細(xì)則草案，并刊登官網(wǎng)公開(kāi)討論，以期能促進(jìn)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施，但是《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》是一種階段的產(chǎn)物，由于該條例在我國(guó)法律體系之中非常之低，所以我們無(wú)法寄希望該條例去實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記賠償責(zé)任的諸多問(wèn)題的解決。當(dāng)然，該條例也是一種信號(hào)，為很多存在爭(zhēng)議的法律問(wèn)題提供了國(guó)家的立法傾向。 2017 年 3 月 15 日，十二屆全國(guó)人大五次會(huì)議表決通過(guò)了《中華人民共和國(guó)民法總則》（以下簡(jiǎn)稱為民法總則），國(guó)家主席習(xí)近平簽署第 66 號(hào)主席令予以公布，該總則共 11 章 206 條，并將于 2017 年 10 月 1 日起施行。民法總則是民法典的開(kāi)篇之作，在民法典中起統(tǒng)領(lǐng)作用。民法總則中第 115 條明確將財(cái)產(chǎn)分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，而沒(méi)有將不動(dòng)產(chǎn)作其他的劃分，這表明不動(dòng)產(chǎn)在在公民生活中重要地位。民法總則第 96 條將機(jī)關(guān)法人定位于特別法人。這些規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的很多討論都具有重大影響。民法總則的頒布意味著我國(guó)民法典在不久的將來(lái)就要面世，但不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償?shù)膯?wèn)題很多還沒(méi)有定論，需要盡快解決。

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1.2  問(wèn)題的提出 

不動(dòng)產(chǎn)是關(guān)乎公民基本保障的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利，與公民最根本的生存權(quán)利相關(guān)，是公民極其重要的權(quán)利之一。而每一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)登記都是在復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)生活環(huán)境下完成的，加之不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)需要完成的巨大工作任務(wù)，諸多因素結(jié)合在一起，登記錯(cuò)誤的發(fā)生是難以避免的，現(xiàn)實(shí)中因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記而產(chǎn)生的糾紛也時(shí)常見(jiàn)諸媒體，比如廣東省國(guó)土資源局因?yàn)殄e(cuò)誤登記被判賠償 860 萬(wàn)元的天價(jià)賠償案，再如河南焦作為不動(dòng)產(chǎn)登記而引發(fā)的的一個(gè)糾紛前后形成的十八分判決 。那么，既然不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的不能杜絕，又關(guān)乎我們生存的基本權(quán)利，就有必要討論一下登記錯(cuò)誤時(shí)的救濟(jì)制度，厘清賠償責(zé)任的諸多問(wèn)題。通過(guò)查閱相關(guān)資料我發(fā)現(xiàn)以上問(wèn)題存在于理論與實(shí)踐之中，也引起自己對(duì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤責(zé)任的好奇與探索。社會(huì)是法學(xué)的社會(huì)，法學(xué)更是社會(huì)的法學(xué)，理論研究來(lái)源于實(shí)踐并且應(yīng)該服務(wù)于實(shí)踐之中，以問(wèn)題為導(dǎo)向的思路得到了導(dǎo)師的肯定，確定這個(gè)題目。

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第 2 章  不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記的概述 

 

2.1  不動(dòng)產(chǎn)登記的含義 

概念是思維的基礎(chǔ)，是交流的基本單元。理論研究首先要明確基本概念，學(xué)術(shù)交流必須有統(tǒng)一的基本概念。要界定不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任的含義，必須先清楚“不動(dòng)產(chǎn)”、“登記”的含義。 一般認(rèn)為，根據(jù)物能否移動(dòng)并且是否因移動(dòng)而損害其價(jià)值，可將物分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)就是指不能移動(dòng)或移動(dòng)會(huì)損害其價(jià)值的物，包括土地及其土地上的定著物等。動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)有許多不同，動(dòng)產(chǎn)的公示方法一般是占有，不動(dòng)產(chǎn)登記的公示方法是登記。土地與房屋是最常見(jiàn)、最重要的不動(dòng)產(chǎn)，除此外海域、礦藏等都屬于不動(dòng)產(chǎn)，這里需要說(shuō)明的是并非所有的不動(dòng)產(chǎn)都需要進(jìn)行登記，屬于國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)不需要登記，這在不動(dòng)產(chǎn)登記條例中已經(jīng)有明確的規(guī)定。 船舶、航空器、機(jī)動(dòng)車等是一種特殊物。有學(xué)者認(rèn)為是船舶、航空器、機(jī)動(dòng)車等是一種準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)，有學(xué)者認(rèn)為它們是特殊動(dòng)產(chǎn)。將它們定位為準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)，其實(shí)就是認(rèn)為占有比登記更為重要，將他們定位為特殊動(dòng)產(chǎn)，就是認(rèn)為占有比登記更重要。從最高法的相關(guān)解釋來(lái)看，其認(rèn)為船舶、航空器、機(jī)動(dòng)車等物是一種特殊動(dòng)產(chǎn)，占有比登記更為重要，由此來(lái)解決相關(guān)的一物數(shù)買的糾紛問(wèn)題。作者認(rèn)為，將船舶、航空器、機(jī)動(dòng)車等定位成準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)更加妥當(dāng)。因?yàn)閭鹘y(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)的劃分標(biāo)準(zhǔn)難以適應(yīng)新的法律需求，將以上物按照不動(dòng)產(chǎn)方式進(jìn)行管理，能夠發(fā)揮其更大的價(jià)值。 所謂登記，字面上理解就是記載的意思。“登記”包括“等”和“記”連個(gè)詞，根據(jù)詞源的解釋，“登”字為“上也”“書(shū)之于冊(cè)”，“記”為“識(shí)之使不忘”。登記即為“書(shū)于冊(cè)籍，識(shí)之使不忘”。各種漢語(yǔ)詞典與法律詞典對(duì)登記的界定大同小異，沒(méi)有大的差別。根據(jù)登記的內(nèi)容不同，登記可分為權(quán)利登記和表彰登記。權(quán)利登記是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的產(chǎn)生、改變、消滅等進(jìn)行的登記。表彰登記是對(duì)權(quán)利的物理狀態(tài)進(jìn)行的登記。如不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移是一種權(quán)利登記，而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的位置、大小進(jìn)行的登記是一種表彰登記。 不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利是復(fù)雜的，僅僅占有并不能表現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利關(guān)系，不動(dòng)產(chǎn)的法定公示方式是占有。不動(dòng)產(chǎn)登記的類型包括初始登記、轉(zhuǎn)移登記、更正登記、意異議登記和預(yù)告登記。  

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2.2  不動(dòng)產(chǎn)登記行為的性質(zhì) 

本文認(rèn)，為登記行為兼具私法性與公法性，以私法性為主。 第一，從程序法來(lái)看，當(dāng)事人啟動(dòng)登記程序但是否最終能實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)取決于登記機(jī)關(guān)的審查。但登記機(jī)關(guān)在進(jìn)行登記時(shí)，并不能主動(dòng)發(fā)動(dòng)行政權(quán)，而需要被動(dòng)接受當(dāng)事人的申請(qǐng)進(jìn)行審查。當(dāng)然單憑這一點(diǎn)并不代表行政機(jī)關(guān)做出的登記行為就不是行政行為，因?yàn)樾姓袨楸旧硪泊嬖谝缆殭?quán)進(jìn)行的行政行為和依申請(qǐng)進(jìn)行的行政行為。結(jié)合審查過(guò)程來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記與典型的行政行為中的工商登記存在差別，工商登記的行政相對(duì)人必須符合國(guó)家規(guī)定的主體與條件，具有過(guò)濾功能，是單純的行政行為。而不動(dòng)產(chǎn)登記本身不是通過(guò)具體行政行為干涉當(dāng)事人不動(dòng)產(chǎn)交易，而僅僅是登記機(jī)關(guān)對(duì)交易結(jié)果的確認(rèn)。登記行為雖然作為生效要件但是缺少申請(qǐng)行為便沒(méi)有意義，必須結(jié)合當(dāng)事人的申請(qǐng)，因此屬于輔助行為。以此從不動(dòng)產(chǎn)登記的整體看，不動(dòng)產(chǎn)登記仍然是私法屬性占主導(dǎo)地位。 第二，從登記功能考察，不動(dòng)產(chǎn)登記具有私法功能和公法功能。為了保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，從而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記是通過(guò)法律規(guī)定的登記行為對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)給予生效確認(rèn)，對(duì)民事主體具有確定物權(quán)歸屬、維護(hù)交易秩序的私法功能；同時(shí)，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)信息進(jìn)行記錄有利于國(guó)家宏觀調(diào)控不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)，屬于不動(dòng)產(chǎn)登記的公法功能。相比之下，不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)物權(quán)的確認(rèn)和保護(hù)確是至關(guān)重要不可替代的責(zé)任。所以，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的功能還是以民事功能為主。 

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第 3 章  不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記賠償責(zé)任的性質(zhì)及歸責(zé)原則 ............ 9 

3.1 不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記賠償責(zé)任的性質(zhì) ............ 9 

3.2 不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記賠償責(zé)任的歸責(zé)原則 ............ 10 

第 4 章  不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記賠償責(zé)任的責(zé)任構(gòu)成與責(zé)任承擔(dān) ............ 13 

4.1 不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記賠償責(zé)任的構(gòu)成要件 ............ 13 

4.2 不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記賠償責(zé)任的承擔(dān) .......... 15 

第 5 章 完善不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記賠償責(zé)任的保障機(jī)制 ...... 19 

5.1 引入不動(dòng)產(chǎn)登記公證前置程序 .... 19 

5.2 建立賠償基金制度 .... 19 

 

第 5 章 完善不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記賠償責(zé)任的保障機(jī)制      

 

不動(dòng)產(chǎn)涉及到的價(jià)值巨大，登記需要審查的材料眾多，不能依賴登記機(jī)構(gòu)一方來(lái)保證登記的正確性，也不能僅僅由國(guó)家限額賠償作為登記機(jī)關(guān)的資金來(lái)源。需要要相應(yīng)的配套制度來(lái)加以補(bǔ)充。 

 

5.1 引入不動(dòng)產(chǎn)登記公證前置程序 

從比較法的角度來(lái)看，很多大陸法系的國(guó)家在不動(dòng)產(chǎn)登記中設(shè)置了公證制度，由此來(lái)進(jìn)一步保證登記的正確性。比如德國(guó)就將公證程序是不動(dòng)產(chǎn)登記前的必經(jīng)程序，對(duì)登記的一些重要材料進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，其公證人員也是職業(yè)化的隊(duì)伍。我國(guó)公證制度較為完善，引入不動(dòng)產(chǎn)登記公證前置制度具有重大意義。 形式審查是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的主要審查方式，雖然物權(quán)法與不動(dòng)產(chǎn)登記條例也規(guī)定了登記必要時(shí)可以進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，但是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的面臨的是大量的登記，如果對(duì)每一起登記都進(jìn)行登記會(huì)嚴(yán)重影響效率，并且一些材料僅靠登記機(jī)關(guān)即使深入審查也難以辨別其真?zhèn)巍：?jiǎn)言之，現(xiàn)在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)于實(shí)質(zhì)審查的落實(shí)面臨能力不足、精力不夠的問(wèn)題。而我國(guó)公證機(jī)關(guān)在我國(guó)已得到很好的發(fā)展，很多城市也都有數(shù)個(gè)公證機(jī)構(gòu)，公證賠償機(jī)制也非常成熟，如果確立公證前置制度會(huì)有諸多好處。第一，公證制度可以使更多的材料得到實(shí)質(zhì)審查，使更多問(wèn)題提前暴露，減少錯(cuò)誤登記的發(fā)生和因錯(cuò)誤登記而引發(fā)的系列問(wèn)題。第二，減輕登記機(jī)關(guān)的工作，有利于提高登記機(jī)關(guān)的效率。第三，公證制度有更為完備的賠償責(zé)任機(jī)制和控制風(fēng)險(xiǎn)的方法，有力于保障權(quán)利人的權(quán)益。

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結(jié)  語(yǔ) 

 

為了更好的研究一個(gè)命題，簡(jiǎn)單有效的方法是將其分成若干小的命題加以研究，但是，每個(gè)命題的研究又需要放大一個(gè)大的命題之中方能看到聯(lián)系與全貌，這樣才能是命題研究的深入而全面。 不動(dòng)產(chǎn)登記賠償責(zé)任制度研究是物權(quán)救濟(jì)制度的命題，具有很強(qiáng)的實(shí)踐性。實(shí)踐性的命題包括價(jià)值判斷問(wèn)題和技術(shù)操作問(wèn)題，不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤時(shí)，真實(shí)權(quán)利人與善意第三人優(yōu)先救濟(jì)誰(shuí)是價(jià)值判斷問(wèn)題。如何使賠償責(zé)任得到有效承擔(dān)是技術(shù)操作問(wèn)題。 不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任的命題至今還有許多問(wèn)題需要去研究、去探討，可喜的是有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律法規(guī)也越來(lái)越合理、越來(lái)越全面。對(duì)一個(gè)在變化的事物，站在實(shí)然的角度去討論是沒(méi)有太大的價(jià)值的，通過(guò)比較各國(guó)立法并審視我國(guó)現(xiàn)狀，才能真正使研究更有意義。 本文努力以問(wèn)題為導(dǎo)向，但是局限于種種原因，依然沒(méi)有跳出理論的層面，缺乏厚實(shí)的實(shí)踐依據(jù)。 不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記賠償制度相關(guān)的很多問(wèn)題，值得我們長(zhǎng)期思考。 

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參考文獻(xiàn)（略）